新疆阿勒泰工程置换土地项目

1.项目概况
  本项目涉及阿勒泰市原看守所占地面积约45302.5㎡（约68亩）的土地收储及新看守所的部分工程建设。后期原看守所可供开发建设用地面积约为36271.84㎡（约54.4亩，以终实测勘界面积为准），位于G216国道以南，规划花园路以东，用地性质为：居住用地，容积率≤1.8，建筑密度≤25%，绿地率≥35%。
（1）投资权价款组成
投资收益权起拍价为2750万元（折合土地价格约50.5万元/亩）。价款仅包含新看守所2750万元工程建设部分。即投资权拍卖起始价2750万元=原看守所土地收储成本0万元（A部分）+新看守所工程建设2750万元（B部分），具体如下：
A部分（现金部分）指原看守所用地范围内房屋的征迁补偿所需资金，由阿勒泰市公安局自行筹资并协调相关部门完成。
B部分（实物部分）指新看守所部分工程建设费用2750万元，投资权竞得人以实物方式支付并移交。
另：投资权竞得人享有优先获得新看守所剩余工程项目的代建权利。新看守所剩余工程的概算约计：1472万元。（该部分资金由阿勒泰市公安局自行筹措，按照工程进度向竞得人支付。）
（2）投资权溢价支付
通过投资收益权拍卖，成交价高于起拍价2750万元的部分为溢价，溢价价款由投资权竞得人在投资权拍卖成交之日起1年内以现金方式付清。
（3）投资权拍卖竞买保证金
  本次投资权拍卖竞买保证金为500万元，投资权拍卖成交后500万元竞买保证金转为新看守所项目建设的工程履约保证金。
若建筑商竞得该项目，仅做工程建设不拿土地使用权的情况下，则投资2750万元，两年后项目总收益为：1185.46万元。
  若房地产开发商竞得该项目，即做工程建设又拿土地使用权的情况下，则投资2750万元，两年后拿地实际成本为：（65万元/亩X54.4亩-1185.46）÷54.4亩=43.33万元/亩，比投资权拍卖时50.5万元/亩的土地价格更低。