河南邓州市260亩城市综合体旧城改造项目近期拍卖
该项目位于河南省邓州市穰城路东侧、团结路南侧、南阁路北侧、东一环西侧，为邓州市老城区核心地段。
2、该片区土地总面积340亩（实际面积以市规划局出具的红线图为准）其中：（1）根据初步规划，可供出让的国有建设用地共260亩（如下图ABCDF地块），其中220亩为可开发销售的商住用地，40亩为安置房建设用地由市发投公司负责拿地建设集中安置。（2）在现有土地中，净地有177亩（CDF地块），需拆迁的集体用地约83亩（AB地块）。（3）体育公园占地80亩（西南角），根据项目招商反馈情况，确定由政府另行自建或纳入到本次项目中一并完成投资。
3、土地四至和现状性质如下规划图所示：
可出让净地：地块C（77亩），地块 D（60亩），地块F（40亩）。
待拆迁毛地：地块A（43亩、初步规划为集中商业），地块 B（约40亩）。
工程投资建设：1、图中所示的E部分为拟建设的南阁路。2、还建安置房用地（建筑面积9.8万平方米），占地约40亩。位方便规划和开发，安置房的建设选址有两种方案：（1）将安置房建在净地的F区域，直接开发。（2）将安置房放在待拆迁的B区域，先拆后建。关于城市综合体片区规划说明（指导意见）：
1、根据政府的改造理念，该片区进行整体改造，打造成为邓州市的城市综合体项目，在适度兼顾住宅的同时，侧重点是进行集中商业的业态布局和开发，主要目的是改善和提升城市功能和形象，而非单一普通住宅小区（附底层街铺）的开发建设。
2、规划和开发遵循统一规划、分步供地和开发（五宗地可分期出让）的原则，本规划为政府前期初步研究的开发方案，尚未形成正式批文，仍有完善空间，投资人可结合邓州市的实际情况，根据自身就城市综合体开发的定 位和运营提出新的规划方案报政府商讨，规划重点应考虑集中商业的业态布局和开发在个片区规划中所占的比重和在提升城市功能中的亮点，商业业态布局和用地规划可不受本规划的分区和土地现状的限制。
3、占地80亩的体育公园规划已经确定，原则不会改变，初步确定由政府投资建设，投资概算约0.8-1亿元（若投资人有投资兴趣且能够承担建设成本也可考虑一并投资建设）。
4、安置房建筑面积为9.8万平方米，系满足该片区征地拆迁安置所必须建设，投资人可综合考虑片区开发的因素结合征地拆迁的实际情况灵活设定具体规划用地方案。项目优势
?地理位置优越。项目位于邓州市核心轴线 “团结路”和“穰城路”交汇处东南面，配套完善，方圆两公里范围内有市人民医院、邓州市高级中学、市体育馆、中国银行、人民法院、公安局等。地块四面临路，为双向四车道道路（人车分流），非常适合开发城市综合体项目。同时，地块拆迁量较少，且待拆迁区域位于地块的边角地带，不影响项目的前期开发建设，项目启动快、风险小。
?工程投资大、资金占用少。作为旧城改造项目，此项目需要现金7200万元，而工程建设投资近2亿元，有177亩净地可在3-6个月内完成出让。项目占用资金少、可以迅速启动项目。
?项目价格相对较低。邓州市近三年的土地出让面积约400亩/年，项目地块周边土地平均单价约为170-200万元/亩，高单价超过300万元/亩。地块临团结路底商均价在32000元/㎡，住宅均价约4000元/㎡，该项目折算毛地价格约130万/亩，作为城市综合体项目价格极具竞争力。
?邓州人口优势。邓州原隶属南阳市，南阳为河南人口大市，总人口1010万，邓州市人口在南阳各县市区。2013年，邓州市总人口约180万，建成区面积约40平方公里，人口超过40万，城镇化率为34%，作为2014年升格河南省政府十个直管市之一，城市规划面积将达到60平方公里，人口将达到60万，城区人口仍有较大的增长空间。
?城区规划和人口发展空间大。根据邓州市城乡总体规划（2015-2030年），邓州中心城区建设用地空间结构为“一心双轴、三带四廊”的“九宫”城市格局。“一心”，即整合现状新老城区，形成新的城市生活主要发展板块，并在新老城区结合部结合老城改造和新区建设，规划城市综合公共服务中心。“双轴”，指东西、南北两条十字形核心发展轴线，其中东西向发展轴沿团结路展开，形成联系邓西湖休闲旅游中心、城市综合服务中心、商务教育中心的城市核心发展轴；南北向发展轴沿穰城路和中州大道延展，形成联系行政文体中心、城市综合服务中心、产业服务中心的城市核心发展轴。而本城市综合体项目地块即位于双轴“团结路”和“穰城路”交汇节点上。到2016年，全市城镇化率达到40%以上，城区建设用地面积达50平方公里，人口50万人左右。到2020年，邓州市城镇化率达到49%以上，城区建设用地面积达60平方公里、人口60万人左右。到2030年，城镇化率达到70%左右，城区建设用地面积达90平方公里，人口90万人左右。按照2010年公布的邓州市城镇居民人均住房面积35.8平方米计算，未来三年邓州市建成区新增20万人的住房需求面积将达716万平方米。邓州市城区商品房需求量缺口较大，未来区域房地产市场综合潜力较大。
?城市发展四大机遇。作为升格的省管市，在近几年会迎来快速发展的机遇，和其他发展成熟的城市相比邓州的近期发展空间较大，将会直接带来人口的净流入和房地产市场的发展。具体有四大机遇：一是省全面直管带来的机遇。从2014年开始，省委、省政府已对邓州市实行全面直管，更多项目、资金将直接由省下达邓州，对全市经济社会发展必将起到更大的推动作用。二是丹江口库区区域中心城市建设带来的机遇。南水北调中线工程实现通水，国家有关部委及省委、省政府将在政策实施、资金安排、体制创新等方面对邓州建设丹江口库区区域中心城市加大倾斜力度，受水地区对口协作步伐也将加快，必将为邓州市快速发展带来前所未有的利好。三是深化改革带来的机遇。党的十八届三中全会、中央经济工作会议、中央城镇化工作会议、中央农村工作会议等一系列重要会议，明确了推动以市场化为导向的全面改革，为邓州市依靠改革解决制约发展的突出问题指明了方向。四是粮食核心主产区建设带来的机遇。2014年，中央经济工作会议首次把切实保障国家粮食安全放在了位，省委农村工作会议对此也进行了重点安排，加大对粮食核心主产区政策、资金、项目的倾斜力度成为各方共识。邓州市作为国家粮食核心主产区，必将在新一轮新型农业现代化建设中抢占先机。
四、项目运作模式
考虑到片区内存在拆迁，结合统一规划、分布实施的现实要求，采用土地开发融资权拍卖的方式运作本项目。
（一）土地开发融资权拍卖的定义和具体内容
土地开发融资权定义：政府与投资人签订相关协议，由投资人负责出资，协助政府完成约定片区内的土地征地拆迁补偿及相关工程建设投资，政府负责按相关程序完成约定规划区域内的土地收储工作后，依法组织国有建设用地使用权出让，政府按约定参照国有建设用地使用权出让结果向投资人支付投资回报的权利义务关系。
该项目包含以下具体内容：1、还建安置房的投资建设（总建筑面积约98000平方米）。2、南阁路的标准化修建。3、片区内约定土地的征地拆迁补偿资金的出资。4、根据220亩国有建设用地出让的结果获取投资回报。土地收储和工程代建等前期费用
土地开发融资权价格中包含土地收储资金、安置房和南阁路建设投资两部分。具体包含以下内容：
1.项目所需现金费用
拆迁安置补偿及其他费用约7200万元。
2.还建安置房的工程投资费用
还建安置房总建筑面积约9.8万平方米（含地下空间和小区内的水、电、道路、绿化等配套设施）。还建安置房投资概算19600万元（建筑单价2000元/平方米），土地由发投公司出资以出让方式取得，投资人以代建方式完成工程投资，工期18-24个月。
3.南阁路的建设费用
片区内南阁路长约700米，宽度估算约为30米，总造价为1800万元，投资人以代建方式完成工程投资，工期12个月。
4.资金支付
拆迁安置费在保障土地能够及时完成拆迁安置的前提下，以现金方式在24个月内支付给政府；安置房和南阁路的投资由投资人自筹代建资金，以满足工程投资建设的进度。
（三）投资人的投资回报
片区内可供开发商开发销售的共220亩土地，支付参照土地出让结果向投资人支付投资回报。规划商住用地，容积率≤3.7，投资人在不超过政府确定容积率上限的前提下，根据政府关于城市综合体的改造原则和基本要求制定规划方案报政府批准。
投资人的投资回报=（220亩国有建设用地使用权出让成交价-土地开发融资权成交价）×N%。（暂定80%，以政府审批拍卖文件为准）
（四）土地开发融资权拍卖和后续履约
该项目暂定4-6月进行拍卖。项目参考价为28600万元（起拍价和竞买保证金以拍卖公告为准）。
1.工程建设进度
（1）还建安置房小区的主体工程以及小区内的水、电、道路、绿化等基础设施配套工程由投资人按设计要求投资建设，建设建筑工期为18-24个月。投资人按邓州市人民政府设计标准投资建设完工经验收合格后交付给邓州市人民政府。
（2）还建安置房工程以及南阁路投资款预算、审计、结算的依据：建设项目投资按照《建设工程工程量清单计价规范》和《河南省建设工程工程量清单计价实施细则》及邓州市目前通行的《河南省建设工程工程量清单综合单价（2008）》的规定进行预决算。房屋建设标准按照设计施工图和国家现行标准及规范执行。
（3）邓州市人民政府根据建设进度以季度为单位与投资人就安置房和南阁路的建设投资进行动态结算，具体结算方式也可由邓州市人民政府和投资人另行制定。投资额度按预算和邓州市审计局审计结论为依据，
（4）还建安置房和南阁路建设过程中，属于邓州市收取的行政事业性和服务性收费由邓州市城市建设投资有限公司负责协调减免。
2.货币支付计划
该项目的竞买保证金暂定为人民币2000万元（具体数字以拍卖公告为准），拍卖成交后转为成交价款，随后根据拆迁进度支付货币价款，于成交6- 24个月内付清。
2、该片区土地总面积340亩（实际面积以市规划局出具的红线图为准）其中：（1）根据初步规划，可供出让的国有建设用地共260亩（如下图ABCDF地块），其中220亩为可开发销售的商住用地，40亩为安置房建设用地由市发投公司负责拿地建设集中安置。（2）在现有土地中，净地有177亩（CDF地块），需拆迁的集体用地约83亩（AB地块）。（3）体育公园占地80亩（西南角），根据项目招商反馈情况，确定由政府另行自建或纳入到本次项目中一并完成投资。
3、土地四至和现状性质如下规划图所示：
可出让净地：地块C（77亩），地块 D（60亩），地块F（40亩）。
待拆迁毛地：地块A（43亩、初步规划为集中商业），地块 B（约40亩）。
工程投资建设：1、图中所示的E部分为拟建设的南阁路。2、还建安置房用地（建筑面积9.8万平方米），占地约40亩。位方便规划和开发，安置房的建设选址有两种方案：（1）将安置房建在净地的F区域，直接开发。（2）将安置房放在待拆迁的B区域，先拆后建。关于城市综合体片区规划说明（指导意见）：
1、根据政府的改造理念，该片区进行整体改造，打造成为邓州市的城市综合体项目，在适度兼顾住宅的同时，侧重点是进行集中商业的业态布局和开发，主要目的是改善和提升城市功能和形象，而非单一普通住宅小区（附底层街铺）的开发建设。
2、规划和开发遵循统一规划、分步供地和开发（五宗地可分期出让）的原则，本规划为政府前期初步研究的开发方案，尚未形成正式批文，仍有完善空间，投资人可结合邓州市的实际情况，根据自身就城市综合体开发的定 位和运营提出新的规划方案报政府商讨，规划重点应考虑集中商业的业态布局和开发在个片区规划中所占的比重和在提升城市功能中的亮点，商业业态布局和用地规划可不受本规划的分区和土地现状的限制。
3、占地80亩的体育公园规划已经确定，原则不会改变，初步确定由政府投资建设，投资概算约0.8-1亿元（若投资人有投资兴趣且能够承担建设成本也可考虑一并投资建设）。
4、安置房建筑面积为9.8万平方米，系满足该片区征地拆迁安置所必须建设，投资人可综合考虑片区开发的因素结合征地拆迁的实际情况灵活设定具体规划用地方案。项目优势
?地理位置优越。项目位于邓州市核心轴线 “团结路”和“穰城路”交汇处东南面，配套完善，方圆两公里范围内有市人民医院、邓州市高级中学、市体育馆、中国银行、人民法院、公安局等。地块四面临路，为双向四车道道路（人车分流），非常适合开发城市综合体项目。同时，地块拆迁量较少，且待拆迁区域位于地块的边角地带，不影响项目的前期开发建设，项目启动快、风险小。
?工程投资大、资金占用少。作为旧城改造项目，此项目需要现金7200万元，而工程建设投资近2亿元，有177亩净地可在3-6个月内完成出让。项目占用资金少、可以迅速启动项目。
?项目价格相对较低。邓州市近三年的土地出让面积约400亩/年，项目地块周边土地平均单价约为170-200万元/亩，高单价超过300万元/亩。地块临团结路底商均价在32000元/㎡，住宅均价约4000元/㎡，该项目折算毛地价格约130万/亩，作为城市综合体项目价格极具竞争力。
?邓州人口优势。邓州原隶属南阳市，南阳为河南人口大市，总人口1010万，邓州市人口在南阳各县市区。2013年，邓州市总人口约180万，建成区面积约40平方公里，人口超过40万，城镇化率为34%，作为2014年升格河南省政府十个直管市之一，城市规划面积将达到60平方公里，人口将达到60万，城区人口仍有较大的增长空间。
?城区规划和人口发展空间大。根据邓州市城乡总体规划（2015-2030年），邓州中心城区建设用地空间结构为“一心双轴、三带四廊”的“九宫”城市格局。“一心”，即整合现状新老城区，形成新的城市生活主要发展板块，并在新老城区结合部结合老城改造和新区建设，规划城市综合公共服务中心。“双轴”，指东西、南北两条十字形核心发展轴线，其中东西向发展轴沿团结路展开，形成联系邓西湖休闲旅游中心、城市综合服务中心、商务教育中心的城市核心发展轴；南北向发展轴沿穰城路和中州大道延展，形成联系行政文体中心、城市综合服务中心、产业服务中心的城市核心发展轴。而本城市综合体项目地块即位于双轴“团结路”和“穰城路”交汇节点上。到2016年，全市城镇化率达到40%以上，城区建设用地面积达50平方公里，人口50万人左右。到2020年，邓州市城镇化率达到49%以上，城区建设用地面积达60平方公里、人口60万人左右。到2030年，城镇化率达到70%左右，城区建设用地面积达90平方公里，人口90万人左右。按照2010年公布的邓州市城镇居民人均住房面积35.8平方米计算，未来三年邓州市建成区新增20万人的住房需求面积将达716万平方米。邓州市城区商品房需求量缺口较大，未来区域房地产市场综合潜力较大。
?城市发展四大机遇。作为升格的省管市，在近几年会迎来快速发展的机遇，和其他发展成熟的城市相比邓州的近期发展空间较大，将会直接带来人口的净流入和房地产市场的发展。具体有四大机遇：一是省全面直管带来的机遇。从2014年开始，省委、省政府已对邓州市实行全面直管，更多项目、资金将直接由省下达邓州，对全市经济社会发展必将起到更大的推动作用。二是丹江口库区区域中心城市建设带来的机遇。南水北调中线工程实现通水，国家有关部委及省委、省政府将在政策实施、资金安排、体制创新等方面对邓州建设丹江口库区区域中心城市加大倾斜力度，受水地区对口协作步伐也将加快，必将为邓州市快速发展带来前所未有的利好。三是深化改革带来的机遇。党的十八届三中全会、中央经济工作会议、中央城镇化工作会议、中央农村工作会议等一系列重要会议，明确了推动以市场化为导向的全面改革，为邓州市依靠改革解决制约发展的突出问题指明了方向。四是粮食核心主产区建设带来的机遇。2014年，中央经济工作会议首次把切实保障国家粮食安全放在了位，省委农村工作会议对此也进行了重点安排，加大对粮食核心主产区政策、资金、项目的倾斜力度成为各方共识。邓州市作为国家粮食核心主产区，必将在新一轮新型农业现代化建设中抢占先机。
四、项目运作模式
考虑到片区内存在拆迁，结合统一规划、分布实施的现实要求，采用土地开发融资权拍卖的方式运作本项目。
（一）土地开发融资权拍卖的定义和具体内容
土地开发融资权定义：政府与投资人签订相关协议，由投资人负责出资，协助政府完成约定片区内的土地征地拆迁补偿及相关工程建设投资，政府负责按相关程序完成约定规划区域内的土地收储工作后，依法组织国有建设用地使用权出让，政府按约定参照国有建设用地使用权出让结果向投资人支付投资回报的权利义务关系。
该项目包含以下具体内容：1、还建安置房的投资建设（总建筑面积约98000平方米）。2、南阁路的标准化修建。3、片区内约定土地的征地拆迁补偿资金的出资。4、根据220亩国有建设用地出让的结果获取投资回报。土地收储和工程代建等前期费用
土地开发融资权价格中包含土地收储资金、安置房和南阁路建设投资两部分。具体包含以下内容：
1.项目所需现金费用
拆迁安置补偿及其他费用约7200万元。
2.还建安置房的工程投资费用
还建安置房总建筑面积约9.8万平方米（含地下空间和小区内的水、电、道路、绿化等配套设施）。还建安置房投资概算19600万元（建筑单价2000元/平方米），土地由发投公司出资以出让方式取得，投资人以代建方式完成工程投资，工期18-24个月。
3.南阁路的建设费用
片区内南阁路长约700米，宽度估算约为30米，总造价为1800万元，投资人以代建方式完成工程投资，工期12个月。
4.资金支付
拆迁安置费在保障土地能够及时完成拆迁安置的前提下，以现金方式在24个月内支付给政府；安置房和南阁路的投资由投资人自筹代建资金，以满足工程投资建设的进度。
（三）投资人的投资回报
片区内可供开发商开发销售的共220亩土地，支付参照土地出让结果向投资人支付投资回报。规划商住用地，容积率≤3.7，投资人在不超过政府确定容积率上限的前提下，根据政府关于城市综合体的改造原则和基本要求制定规划方案报政府批准。
投资人的投资回报=（220亩国有建设用地使用权出让成交价-土地开发融资权成交价）×N%。（暂定80%，以政府审批拍卖文件为准）
（四）土地开发融资权拍卖和后续履约
该项目暂定4-6月进行拍卖。项目参考价为28600万元（起拍价和竞买保证金以拍卖公告为准）。
1.工程建设进度
（1）还建安置房小区的主体工程以及小区内的水、电、道路、绿化等基础设施配套工程由投资人按设计要求投资建设，建设建筑工期为18-24个月。投资人按邓州市人民政府设计标准投资建设完工经验收合格后交付给邓州市人民政府。
（2）还建安置房工程以及南阁路投资款预算、审计、结算的依据：建设项目投资按照《建设工程工程量清单计价规范》和《河南省建设工程工程量清单计价实施细则》及邓州市目前通行的《河南省建设工程工程量清单综合单价（2008）》的规定进行预决算。房屋建设标准按照设计施工图和国家现行标准及规范执行。
（3）邓州市人民政府根据建设进度以季度为单位与投资人就安置房和南阁路的建设投资进行动态结算，具体结算方式也可由邓州市人民政府和投资人另行制定。投资额度按预算和邓州市审计局审计结论为依据，
（4）还建安置房和南阁路建设过程中，属于邓州市收取的行政事业性和服务性收费由邓州市城市建设投资有限公司负责协调减免。
2.货币支付计划
该项目的竞买保证金暂定为人民币2000万元（具体数字以拍卖公告为准），拍卖成交后转为成交价款，随后根据拆迁进度支付货币价款，于成交6- 24个月内付清。
