房屋买卖合同违约该如何应对及预防
房屋买卖合同违约该如何应对及预防
随着二手房市场房价不断攀涨，房屋买卖合同违约案件也随之增多，不少签了合同的卖房者为了卖出更好的价钱，不惜选择毁约，到底该如何能够巧妙躲开毁约合理维权呢?
在现有房价大幅上涨的情况下,出卖方出于趋利避害考虑,才导致目前房屋买卖合同纠纷案件的频发。但这种故意违约的行为,是完全背离我国合同法第六条所规定的“诚实信用”这一基本准则的。“诚实信用原则在现代法治社会中被誉为民商事领域的‘帝王条款’。它的基本要求就是当事人在市场活动中应讲信用,恪守诺言,诚实不欺,在追求自己利益的同时不损害他人和社会利益,要求民事主体在民事活动中维持双方的利益以及当事人利益与社会利益的平衡。”因此对于出卖方故意违约,并要求解除合同的行为并不受法律保护,合同法也未赋予这种恶意违约方享有解除权。
面对越来越多的房屋交易卖方违约情况，怎样才能更好保护买房者的权益？作为房屋的买受人，购买二手房时要注意一下几点：
一、购房者在购买二手房时首先要注意房屋手续是否齐全,房屋产权是否明晰,避免因售房者无权或擅自处分房屋所带来的风险;
二、要注意交易房屋是否在租,民法中“买卖不破租赁”房屋买卖合同不能对抗先成立的租赁合同;所以如果房屋在租，应事先与房主或租户达成相关协议。
三、所以买卖双方在签订二手房买卖合同时应明确约定违约责任及赔偿损失的计算方式,增加违约成本,促进诚信交易。比如可以在合同或补充条款中明确约定,如出卖方拒不办理过户,或者因出卖方导致合同无法履行,除向买受人返还全部购房款外,出卖方仍需按照合同解除时的房屋已增值价格赔偿给买受人。
四、后要在签订合同时明确约定,对合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等一些细节问题全面考虑并约定清楚。
如果房屋买卖纠纷已到不可调节的地步，作为买房者，针对出卖方出现的违约行为应及时向法院申请诉前保全涉案房产,然后提起诉讼要求继续履行合同,如无法诉前保全,则应申请诉讼保全,以防止出卖人恶意转移房产,或者将涉案房产“一物二卖”,提前将所有权转登记在善意第三方名下。否则一旦出现上述情况,而购房合同又未能完善约定出卖人的实际损失包含哪些部分,或者买受人主张损失的证据不足,则会出现司法不予采信的可能。
提醒购房者在通过中介公司购房时,应事先对需签字的文件内容进行全面审核及了解,并且在获悉相关房源信息后,不应为逃避中介服务费而“跳单”。若认为中介公司收取的中介服务费过高,可与中介公司或经纪人进行协商,切勿“成交”,否则将承担支付违约金的法律后果。
以上内容由北京鼎弘律师事务所根据多年房屋买卖合同违约案件进行整理
随着二手房市场房价不断攀涨，房屋买卖合同违约案件也随之增多，不少签了合同的卖房者为了卖出更好的价钱，不惜选择毁约，到底该如何能够巧妙躲开毁约合理维权呢?
在现有房价大幅上涨的情况下,出卖方出于趋利避害考虑,才导致目前房屋买卖合同纠纷案件的频发。但这种故意违约的行为,是完全背离我国合同法第六条所规定的“诚实信用”这一基本准则的。“诚实信用原则在现代法治社会中被誉为民商事领域的‘帝王条款’。它的基本要求就是当事人在市场活动中应讲信用,恪守诺言,诚实不欺,在追求自己利益的同时不损害他人和社会利益,要求民事主体在民事活动中维持双方的利益以及当事人利益与社会利益的平衡。”因此对于出卖方故意违约,并要求解除合同的行为并不受法律保护,合同法也未赋予这种恶意违约方享有解除权。
面对越来越多的房屋交易卖方违约情况，怎样才能更好保护买房者的权益？作为房屋的买受人，购买二手房时要注意一下几点：
一、购房者在购买二手房时首先要注意房屋手续是否齐全,房屋产权是否明晰,避免因售房者无权或擅自处分房屋所带来的风险;
二、要注意交易房屋是否在租,民法中“买卖不破租赁”房屋买卖合同不能对抗先成立的租赁合同;所以如果房屋在租，应事先与房主或租户达成相关协议。
三、所以买卖双方在签订二手房买卖合同时应明确约定违约责任及赔偿损失的计算方式,增加违约成本,促进诚信交易。比如可以在合同或补充条款中明确约定,如出卖方拒不办理过户,或者因出卖方导致合同无法履行,除向买受人返还全部购房款外,出卖方仍需按照合同解除时的房屋已增值价格赔偿给买受人。
四、后要在签订合同时明确约定,对合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等一些细节问题全面考虑并约定清楚。
如果房屋买卖纠纷已到不可调节的地步，作为买房者，针对出卖方出现的违约行为应及时向法院申请诉前保全涉案房产,然后提起诉讼要求继续履行合同,如无法诉前保全,则应申请诉讼保全,以防止出卖人恶意转移房产,或者将涉案房产“一物二卖”,提前将所有权转登记在善意第三方名下。否则一旦出现上述情况,而购房合同又未能完善约定出卖人的实际损失包含哪些部分,或者买受人主张损失的证据不足,则会出现司法不予采信的可能。
提醒购房者在通过中介公司购房时,应事先对需签字的文件内容进行全面审核及了解,并且在获悉相关房源信息后,不应为逃避中介服务费而“跳单”。若认为中介公司收取的中介服务费过高,可与中介公司或经纪人进行协商,切勿“成交”,否则将承担支付违约金的法律后果。
以上内容由北京鼎弘律师事务所根据多年房屋买卖合同违约案件进行整理
