房屋征收评估报告合法性如何判断
广大被征收人关注的房屋价值评估，在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中只有第十九条和第二十条作出了直接规定。被征收人若是翻看条例内容，会感觉束手无策，找不到特别详细的依据去评判自己手中的报告是否合理合法。其实，评估报告中的每一个关键细节，都应当有据可依。被征收人若想检验手中的评估报告是不是合法，可以从形式和内容方面入手先查一查。
房屋征收
一、评估报告的内容
按照法律要求，评估机构出具的评估报告应当具备以下七项内容，包括:
(1)封面、致评估委托人函、目录、评估师声明;
(2)评估假设和限制条件、估价委托人、房地产评估机构;
(3)估价目的、估价对象、价值时点、价值类型;
(4)估价原则、估价依据、估价方法、估价结果;
(5)注册房地产估价师、实地查勘期、估价作业期;
(6)区位状况描述与分析、实物状况描述与分析、权益状况描述与分析、市场背景描述与分析、高佳利用分析、估价方法实用性分析;
(7)估价测算过程、估价结果确定、附件。
二、评估机构的选择
1、评估机构被征收人可以选择
根据《国有土地上房屋征收评估办法》(以下简称办法)第四条规定：房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。实务中有的征收部门无视法律，为了便利常常内定评估机构。这种行为剥夺了被征收人的选择权，这样内定的评估机构中立性何在?
2、可以有多个评估机构共同参与
很多被征收人会问律师自己手里的评估报告是由两个评估机构共同做出的，是不是有什么猫腻?律师想要告诉您:这个并不必然违法。根据《办法》第五条规定，房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。
三、评估注意事项
1、评估时间要注意
根据《办法》第十条规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。评估只能在房屋征收决定公告之日后才能进行，评估过早或者过晚都将因为违反法律而无效。
2、房屋是不是违建需要征收部门依法认定
无证建筑不等于违法建筑，被征收人应当做到心中有数。征收决定公告前市、县级人民政府应当组织相关政府部门对无证建筑进行认定和处理。只有被认定为违建或超过批准期限的临时建筑才不予赔偿。换言之，无证建筑只要在之前的认定程序中没有被认为违建，都应当评估。
被征收房屋价值也不用考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响，也就是说评估过程中，评估机构只能根据房屋的结构、地段、面积等评估房屋价值。房屋是不是出租了、有没有在银行做抵押，这些都不是评估机构考虑的因素。
四、评估报告的签收
1、评估报告签字不代表被征收人认可评估内容，可签字
被征收人收到评估报告时可以签字，并且要妥善保存评估报告。此处签字仅代表收到文件，并不代表认可评估报告的内容，如果不放心的话，可以在签字时备注“不认可评估结果”的字样。评估报告中可能包含对被征收人可以利用的线索，切忌遗失或损毁。评估报告中可能存在对我们有利的内容，不要因为气不过，就把它撕毁丢弃。
2、评估报告有异议，应当及时按照法律规定的程序维权
被征收人对评估结果有异议的，自收到评估报告之日起10日内，可以向评估机构书面申请复核，对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。如果错过期限，征收方可能会直接根据评估结果作出《补偿决定》。
房屋征收
一、评估报告的内容
按照法律要求，评估机构出具的评估报告应当具备以下七项内容，包括:
(1)封面、致评估委托人函、目录、评估师声明;
(2)评估假设和限制条件、估价委托人、房地产评估机构;
(3)估价目的、估价对象、价值时点、价值类型;
(4)估价原则、估价依据、估价方法、估价结果;
(5)注册房地产估价师、实地查勘期、估价作业期;
(6)区位状况描述与分析、实物状况描述与分析、权益状况描述与分析、市场背景描述与分析、高佳利用分析、估价方法实用性分析;
(7)估价测算过程、估价结果确定、附件。
二、评估机构的选择
1、评估机构被征收人可以选择
根据《国有土地上房屋征收评估办法》(以下简称办法)第四条规定：房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。实务中有的征收部门无视法律，为了便利常常内定评估机构。这种行为剥夺了被征收人的选择权，这样内定的评估机构中立性何在?
2、可以有多个评估机构共同参与
很多被征收人会问律师自己手里的评估报告是由两个评估机构共同做出的，是不是有什么猫腻?律师想要告诉您:这个并不必然违法。根据《办法》第五条规定，房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。
三、评估注意事项
1、评估时间要注意
根据《办法》第十条规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。评估只能在房屋征收决定公告之日后才能进行，评估过早或者过晚都将因为违反法律而无效。
2、房屋是不是违建需要征收部门依法认定
无证建筑不等于违法建筑，被征收人应当做到心中有数。征收决定公告前市、县级人民政府应当组织相关政府部门对无证建筑进行认定和处理。只有被认定为违建或超过批准期限的临时建筑才不予赔偿。换言之，无证建筑只要在之前的认定程序中没有被认为违建，都应当评估。
被征收房屋价值也不用考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响，也就是说评估过程中，评估机构只能根据房屋的结构、地段、面积等评估房屋价值。房屋是不是出租了、有没有在银行做抵押，这些都不是评估机构考虑的因素。
四、评估报告的签收
1、评估报告签字不代表被征收人认可评估内容，可签字
被征收人收到评估报告时可以签字，并且要妥善保存评估报告。此处签字仅代表收到文件，并不代表认可评估报告的内容，如果不放心的话，可以在签字时备注“不认可评估结果”的字样。评估报告中可能包含对被征收人可以利用的线索，切忌遗失或损毁。评估报告中可能存在对我们有利的内容，不要因为气不过，就把它撕毁丢弃。
2、评估报告有异议，应当及时按照法律规定的程序维权
被征收人对评估结果有异议的，自收到评估报告之日起10日内，可以向评估机构书面申请复核，对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。如果错过期限，征收方可能会直接根据评估结果作出《补偿决定》。
