上海土豪开发商频现土拍，土地市场怎么了?
上周四出让宅基地的余波还未过去，周浦宅地出让本周三又“发威”。而在微信圈被直播刷屏的浦东新区周浦镇西社区PDP0-1001单元A-03-11地块，且经过37家房企的近身搏杀，被该地块保利地产以54.5亿元竞得，溢价295.78%，楼面成交价43607元/平方米，事实上该地块中还有5%的保障房和15%的自持面积。但将网上流传项目的自持面积直接排除在企业营利之外，并将楼板价推上54500元/平方米的算法，显然是视听被混淆了。
周浦地块或成今年外环外地价“风向标”本周三，上海出让一宅一商两宗地块，分别位于浦东新区周浦镇和虹口区，总出让面积7.4万平方米，总起价17.97亿元。其中，浦东新区周浦镇西社区 PDP0-1001单元 A-03-11地块抢镜，现场竞价吸引了多达37家房企的参与。由于近一年多来，周浦板块罕有纯宅地出让，因此此次出让格外受房企关注。
据了解，该地块位于周浦镇西社区，东至渡桥路，南至年家浜路防护绿带，西至林海公路防护绿带，北至百曲港防护绿带。地块占地面积约104亩，容积率1.80，限高50米，可建面积12.49万方，起价13.77亿元，起始楼面价11018元/平方米，地块方正，利于产品规划布局，加上受到迪士尼利好辐射，是该地块备受关注的原因。
地块预合同显示，该地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的60.0%; 该地块不低于15%的住宅物业需受让人按出让年限自持，用于租赁。未来由开发商负责运营，负责招租，收益归开发商所有;5.0%以上的面积将配建保障性住房，且按规定无偿移交给住房保障机构或者公共租赁住房运营机构。
目前，该地块四至道路有的还在建设中，待建设完毕后，居民自驾出行将更便捷。据悉，地块东侧渡桥路以及南侧年家浜路预计都将于2017年一季度前通车。尚有多块宅地“待嫁”承载前滩外溢需求。目前周浦新盘价格在33000元—48000元/平方米左右，中骏·柏景湾、世茂云图等楼盘都在售或即将推出新房源。
近年来，周浦各项配套逐步完善：交通方面，周边轨交11号线、16号线相继开通，另有轨交18号线还在建设中;商业配套方面，周浦万达商业广场大幅提升了当地商业能级。周浦现已成为名副其实的宜居板块。
此次成交地块所在的周浦镇西社区规划开发有大体量的商品房住宅区。世茂、中骏、阳光城等品牌房企已相继进驻，所开发的中高端商品住宅一经推出都广受追捧。可以预见的是，在相邻的三林、浦江可供开发住宅用地稀缺的情况下，尚有多块宅地“待嫁”的周浦镇西社区将承载更多未来前滩外溢的高端住宅需求。
当新政后块宅地拍出高溢价，参拍房企已对今年拿平价“面粉”不抱希望
据招商地产上海公司副总经理、西北事业部总经理田杰回忆，泗泾两块地块分别吸引到31、33家企业及联合体到场，整个大厅坐得满满当当。竞拍过程中在10-05号地块拍卖初期，房企跳价举牌的速度很快，总价1亿1亿往上叫，但到了楼板价已经高过周边项目售价的阶段，竞价企业的举牌速度放缓，基本上就是按500万一次的低标准往上加，咬牙、闭眼、举牌的房企参拍者神情一一被收入镜头。按照平时的经验来说，一般土拍到了后几轮，几家竞拍房企都是以低标准500万往上加，出现这样的局面基本维持不了几轮就要见分晓。
当总价叫到18.8亿，溢价率达到100%后，稳健型的房企基本已经停止举牌，剩下和融创这两家势在必得房企依然在角斗。在大家屏息聚焦“肉搏”的当口，坐在角落里的同济代表突然冒出来次举牌“19.6亿”，不知现场是谁低声说了一句：“小心不要一举成名。”引来现场很多人的会心一笑。毕竟，同济正是在去年10月，以23.1亿元竞得松江区泗泾镇SJSB0003单元05-04号地块，溢价率71.11%，楼板价20531元/平方米的金主，此次以19.6亿举牌10-05号地块时，换算下来溢价率109%，楼板价37579元/平方米。两块地又在同一区域，同一房企在前后半年对于地价判断竟有巨大差别?不免让人觉得同济举牌的目地昭然若揭。好在又加价500万，喊出了19.65亿，这一轮全场没有房企再跟进叫板。
对于这个结果，外界一片哗然，走出会场的参拍房企见证者却十分坦然，田杰表示：“其实每家房企在竞拍前，都制定了授权价，以及一个临时授权预案，都是公司决策的结果，并不是什么个人意志，或者因为现场氛围导致杀红了出价。”他进一步解释说，房企对于对于一块地块制定的授权价，只要基于三个方面：一是看成本，二是看利润，三是看对市场预期。在成本这块，虽然每家开发商的产品力和产品线不同，但是现在成本越来越透明，即使有差异，在泗泾这个项目个案上，这个成本的差异已经可以忽略不计，也就是说在场的31家开发商都有能力以终价做产品;而在利润这块，有些开发商追求盈利，有些开发商则为了品牌影响力，打平即可。所以说，开发商在泗泾地块的终叫价能力，起到关键的是这家企业对于地块所在区域未来的预期。
人们说，人类对于风险的预期，永远是跟实际情况不对称的，或高或低。虽然根据测算，拿下泗泾地块，未来房价要冲击6万才有得赚，虽然现在项目开发周期快7-9个月就能上市，但的策略不会是高周转的，一年内不会上市，因为在泗泾营造一个6万单价的产品需要时间来打磨，同时泗泾要站上6万/平方米的价位高度，也需要培育和成长的时间，对于拿地企业来说拉长开发周期，意味着财务成本的增加，但以时间换价格，或许是在拿地前早已想好，且的选择策略。
至于泗泾未来的房价能否走向6万?这其实是很多因素综合决定的结果，但如果接下来沪上几场土拍的结果，上海宅地的稀缺性不言而喻，市场的主导力量依然更为强大的话，泗泾以及沪上一些类似崛起区域的房价，还是让很多人大跌眼镜。但土地市场的闹猛，恰恰说明了上海光靠控制总量、控制人口还是太被动了，今后该适当调高地块容积率，加强开发和配套力度，或是给土地市场的降温选择!
市场的流动性一定会收紧。接下来，市场的流动性一定会收紧，房地产不断地上涨是不可能的。前段时间在上海拿的地，主要是因为那块地确实很稀缺。融创拿地会一直比较小心的，因为地拿错了，项目怎么做都不会对。
其实融创从来没有高价抢地，我看好是因为我们认为它不贵。我们一直非常小心地拿这些我们认为价格对的地，这么多年来，我从来没有去过一次土地拍卖现场，就是因为我们在拍卖之前已经问过价、做过充分的判断了，不需要在现场去做决定。我们会根据自己的判断很小心的做决策，因为地拿错了，项目怎么做都不会对。
北京、上海、苏州、南京这些热点城市目前的房价我觉得还没有泡沫，但地价一定是有泡沫的。招拍挂机制不改革，高价拿地将成为常态化。上海土地市场可谓寸土寸金，上海土地供应量逐年减少已经是不争的事实，开发商要在本土拿地越来越难。对浦东而言，区域内原来轨道交通线路本来就有限，随着区域内不断“接轨”以及城市配套的完善，需求随之导入，并带动房价整体提升。如今，落户大浦东已经成为除上海本地客外，新上海人的，这就意味着，上海的核心区域开始从浦西逐渐发展到自贸区周边，形成了“大上海”、“大本地化”的概念，周浦也将成为纳入核心范围的主城区。
作为老牌的动迁安置基地和经济适用房基地，周浦板块以本地人居多，需求导入使其成为浦东人口较为密集的生活居住区，虽然从交通和各项利好来说稍逊于川沙板块，但其价格一直处于相对洼地，目前新房均价接近3元/平方米左右，低于上海3.5万的平均房价，在浦东仍然是置业的性价比之选。
出于对通胀预期的压力，在其他渠道投资无门的前提下，即使目前有限购等因素影响，仍有约70%有置换能力的人选择买房抗通胀、保值。由此可言，保利对高价拿下这块地抱有强烈的信心，未来其可以依托好的产品，和该产品在区域内的定 位，将周浦房价拔到一个新的高度。
此次周浦地块拍出了高溢价率并非特例，只要上海在土地招拍挂不做出改革，未来上海这样地王频出的现象将不可避免，楼板价超过在售周边项目价格将成为常态化。周浦新“地王”楼板价在43607元/平方米，已经超过区域在售精装修项目的价格，若以两年开发时间计算，预计这个项目可售部分的保本售价至少卖到单价7万元至8万元以上，如果开发成同一区域内同为保利开发的保利艾庐那样100平方米精装修项目，总价大约在700万，当我们未来再回头看这一高价，可能不算贵。
土地市场准入门槛越来越高，房企越发激进。虽然地块属于周浦，但离周浦镇有一定距离，并非核心区域，便利程度并非那么高。地块北面以及东面有较多居住小区，而西面以及南面环境有待进一步完善。不过基于此前土拍市场的高温，加上周浦离开迪士尼不远，可以受辐射利好，轨道18号线等概念，因此参与拍卖的数量超过泗泾地王和南桥地王。从土地技术指标来看，设立不少技术门槛，一方面继续规定中小套型比例，要求达到60%，另一方面也是的提出15%的房源需要企业自持。这也就意味着这部分项目不能出售，房企的资金会长期沉淀在项目中，对资金回笼产生一定压力，此在开发过程中存在相当大难度。
从泗泾地王到周浦地王，房企拿地越来越激进，其背后是土地市场准入门槛越来越高，优质土地资源越来越少。而这次要求土地“自持”也是开了先例，原先这种条件多出现在商业用地中。随着调控深入，今后拿地条件会越来越苛刻，因此尽可能早得去拿一些地块。加上保利今年在1线城市只收获1幅土地，因此这次拿地是“拼全力”。
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周浦地块或成今年外环外地价“风向标”本周三，上海出让一宅一商两宗地块，分别位于浦东新区周浦镇和虹口区，总出让面积7.4万平方米，总起价17.97亿元。其中，浦东新区周浦镇西社区 PDP0-1001单元 A-03-11地块抢镜，现场竞价吸引了多达37家房企的参与。由于近一年多来，周浦板块罕有纯宅地出让，因此此次出让格外受房企关注。
据了解，该地块位于周浦镇西社区，东至渡桥路，南至年家浜路防护绿带，西至林海公路防护绿带，北至百曲港防护绿带。地块占地面积约104亩，容积率1.80，限高50米，可建面积12.49万方，起价13.77亿元，起始楼面价11018元/平方米，地块方正，利于产品规划布局，加上受到迪士尼利好辐射，是该地块备受关注的原因。
地块预合同显示，该地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的60.0%; 该地块不低于15%的住宅物业需受让人按出让年限自持，用于租赁。未来由开发商负责运营，负责招租，收益归开发商所有;5.0%以上的面积将配建保障性住房，且按规定无偿移交给住房保障机构或者公共租赁住房运营机构。
目前，该地块四至道路有的还在建设中，待建设完毕后，居民自驾出行将更便捷。据悉，地块东侧渡桥路以及南侧年家浜路预计都将于2017年一季度前通车。尚有多块宅地“待嫁”承载前滩外溢需求。目前周浦新盘价格在33000元—48000元/平方米左右，中骏·柏景湾、世茂云图等楼盘都在售或即将推出新房源。
近年来，周浦各项配套逐步完善：交通方面，周边轨交11号线、16号线相继开通，另有轨交18号线还在建设中;商业配套方面，周浦万达商业广场大幅提升了当地商业能级。周浦现已成为名副其实的宜居板块。
此次成交地块所在的周浦镇西社区规划开发有大体量的商品房住宅区。世茂、中骏、阳光城等品牌房企已相继进驻，所开发的中高端商品住宅一经推出都广受追捧。可以预见的是，在相邻的三林、浦江可供开发住宅用地稀缺的情况下，尚有多块宅地“待嫁”的周浦镇西社区将承载更多未来前滩外溢的高端住宅需求。
当新政后块宅地拍出高溢价，参拍房企已对今年拿平价“面粉”不抱希望
据招商地产上海公司副总经理、西北事业部总经理田杰回忆，泗泾两块地块分别吸引到31、33家企业及联合体到场，整个大厅坐得满满当当。竞拍过程中在10-05号地块拍卖初期，房企跳价举牌的速度很快，总价1亿1亿往上叫，但到了楼板价已经高过周边项目售价的阶段，竞价企业的举牌速度放缓，基本上就是按500万一次的低标准往上加，咬牙、闭眼、举牌的房企参拍者神情一一被收入镜头。按照平时的经验来说，一般土拍到了后几轮，几家竞拍房企都是以低标准500万往上加，出现这样的局面基本维持不了几轮就要见分晓。
当总价叫到18.8亿，溢价率达到100%后，稳健型的房企基本已经停止举牌，剩下和融创这两家势在必得房企依然在角斗。在大家屏息聚焦“肉搏”的当口，坐在角落里的同济代表突然冒出来次举牌“19.6亿”，不知现场是谁低声说了一句：“小心不要一举成名。”引来现场很多人的会心一笑。毕竟，同济正是在去年10月，以23.1亿元竞得松江区泗泾镇SJSB0003单元05-04号地块，溢价率71.11%，楼板价20531元/平方米的金主，此次以19.6亿举牌10-05号地块时，换算下来溢价率109%，楼板价37579元/平方米。两块地又在同一区域，同一房企在前后半年对于地价判断竟有巨大差别?不免让人觉得同济举牌的目地昭然若揭。好在又加价500万，喊出了19.65亿，这一轮全场没有房企再跟进叫板。
对于这个结果，外界一片哗然，走出会场的参拍房企见证者却十分坦然，田杰表示：“其实每家房企在竞拍前，都制定了授权价，以及一个临时授权预案，都是公司决策的结果，并不是什么个人意志，或者因为现场氛围导致杀红了出价。”他进一步解释说，房企对于对于一块地块制定的授权价，只要基于三个方面：一是看成本，二是看利润，三是看对市场预期。在成本这块，虽然每家开发商的产品力和产品线不同，但是现在成本越来越透明，即使有差异，在泗泾这个项目个案上，这个成本的差异已经可以忽略不计，也就是说在场的31家开发商都有能力以终价做产品;而在利润这块，有些开发商追求盈利，有些开发商则为了品牌影响力，打平即可。所以说，开发商在泗泾地块的终叫价能力，起到关键的是这家企业对于地块所在区域未来的预期。
人们说，人类对于风险的预期，永远是跟实际情况不对称的，或高或低。虽然根据测算，拿下泗泾地块，未来房价要冲击6万才有得赚，虽然现在项目开发周期快7-9个月就能上市，但的策略不会是高周转的，一年内不会上市，因为在泗泾营造一个6万单价的产品需要时间来打磨，同时泗泾要站上6万/平方米的价位高度，也需要培育和成长的时间，对于拿地企业来说拉长开发周期，意味着财务成本的增加，但以时间换价格，或许是在拿地前早已想好，且的选择策略。
至于泗泾未来的房价能否走向6万?这其实是很多因素综合决定的结果，但如果接下来沪上几场土拍的结果，上海宅地的稀缺性不言而喻，市场的主导力量依然更为强大的话，泗泾以及沪上一些类似崛起区域的房价，还是让很多人大跌眼镜。但土地市场的闹猛，恰恰说明了上海光靠控制总量、控制人口还是太被动了，今后该适当调高地块容积率，加强开发和配套力度，或是给土地市场的降温选择!
市场的流动性一定会收紧。接下来，市场的流动性一定会收紧，房地产不断地上涨是不可能的。前段时间在上海拿的地，主要是因为那块地确实很稀缺。融创拿地会一直比较小心的，因为地拿错了，项目怎么做都不会对。
其实融创从来没有高价抢地，我看好是因为我们认为它不贵。我们一直非常小心地拿这些我们认为价格对的地，这么多年来，我从来没有去过一次土地拍卖现场，就是因为我们在拍卖之前已经问过价、做过充分的判断了，不需要在现场去做决定。我们会根据自己的判断很小心的做决策，因为地拿错了，项目怎么做都不会对。
北京、上海、苏州、南京这些热点城市目前的房价我觉得还没有泡沫，但地价一定是有泡沫的。招拍挂机制不改革，高价拿地将成为常态化。上海土地市场可谓寸土寸金，上海土地供应量逐年减少已经是不争的事实，开发商要在本土拿地越来越难。对浦东而言，区域内原来轨道交通线路本来就有限，随着区域内不断“接轨”以及城市配套的完善，需求随之导入，并带动房价整体提升。如今，落户大浦东已经成为除上海本地客外，新上海人的，这就意味着，上海的核心区域开始从浦西逐渐发展到自贸区周边，形成了“大上海”、“大本地化”的概念，周浦也将成为纳入核心范围的主城区。
作为老牌的动迁安置基地和经济适用房基地，周浦板块以本地人居多，需求导入使其成为浦东人口较为密集的生活居住区，虽然从交通和各项利好来说稍逊于川沙板块，但其价格一直处于相对洼地，目前新房均价接近3元/平方米左右，低于上海3.5万的平均房价，在浦东仍然是置业的性价比之选。
出于对通胀预期的压力，在其他渠道投资无门的前提下，即使目前有限购等因素影响，仍有约70%有置换能力的人选择买房抗通胀、保值。由此可言，保利对高价拿下这块地抱有强烈的信心，未来其可以依托好的产品，和该产品在区域内的定 位，将周浦房价拔到一个新的高度。
此次周浦地块拍出了高溢价率并非特例，只要上海在土地招拍挂不做出改革，未来上海这样地王频出的现象将不可避免，楼板价超过在售周边项目价格将成为常态化。周浦新“地王”楼板价在43607元/平方米，已经超过区域在售精装修项目的价格，若以两年开发时间计算，预计这个项目可售部分的保本售价至少卖到单价7万元至8万元以上，如果开发成同一区域内同为保利开发的保利艾庐那样100平方米精装修项目，总价大约在700万，当我们未来再回头看这一高价，可能不算贵。
土地市场准入门槛越来越高，房企越发激进。虽然地块属于周浦，但离周浦镇有一定距离，并非核心区域，便利程度并非那么高。地块北面以及东面有较多居住小区，而西面以及南面环境有待进一步完善。不过基于此前土拍市场的高温，加上周浦离开迪士尼不远，可以受辐射利好，轨道18号线等概念，因此参与拍卖的数量超过泗泾地王和南桥地王。从土地技术指标来看，设立不少技术门槛，一方面继续规定中小套型比例，要求达到60%，另一方面也是的提出15%的房源需要企业自持。这也就意味着这部分项目不能出售，房企的资金会长期沉淀在项目中，对资金回笼产生一定压力，此在开发过程中存在相当大难度。
从泗泾地王到周浦地王，房企拿地越来越激进，其背后是土地市场准入门槛越来越高，优质土地资源越来越少。而这次要求土地“自持”也是开了先例，原先这种条件多出现在商业用地中。随着调控深入，今后拿地条件会越来越苛刻，因此尽可能早得去拿一些地块。加上保利今年在1线城市只收获1幅土地，因此这次拿地是“拼全力”。
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