房地产营改增下税负太重合理节减税收的方法总结
营改增后，房地产企业由缴纳营业税改为缴纳增值税，增值税税款的计算方法和纳税申报方式等都出现了较大变化，比营业税复杂得多，税务筹划的空间也相应扩大。企业要及时根据房地产企业营改增后的新变化，研究税务筹划的新思路，新方法。
房地产行业所涉及的税种众多且繁琐，税务筹划是指纳税人在复杂的涉税环境中,在遵守税法的前提下,通过合理安排和策划企业的经营活动,以规避涉税风险,控制、减少税负,以达到税后经济效益大化为目的的经济活动。我国法律赋予了企业对自己合法的经济利益进行保护的权利,税务筹划的本质就是企业对自身的资产和利益进行正当地维护,属于纳税人应享有的经济权利。
首先开始，总结一下以往房地产行业为了都采取了哪些不合法和合理的舞弊手段，切记高压线万万不可以触碰。
一、收到预售房产款记入其他应付款
二、费用冲抵收入或购房款
三、应收未收房款，冲抵应付未付费用
四、以合作建房之名掩盖房产开发之实
五、隐瞒临时出租房产收入
虽然上述几种方式都是营业税正式废除之前，均是采取隐瞒收入、不作或少作收入的方式，违反税收相关法规，构成偷税漏税行为，严重者构成偷税罪。
其实，达到减少涉税的方法有很多种，如果能够在熟知相关税收法规的基础上，在符合税法、不违反税法的前提下，通过对投资活动、经营活动等业务的分包分流的巧妙安排，同样可以达到减轻税负的目的。
那么房地产行业应该怎么来进行税务筹划，达到的预期目标呢？百家之言，难免有误，见仁见智，共同探讨。
一、充分利用国家税收政策
（一）内部工程回避工程结算
现行税法规定：单位所属独立核算的内部施工队伍承担其所隶属单位的建筑安装工程，凡同本单位结算工程价款的，不论是否编制工程概（预）算，满足前述规定，恰当地造成适用不予征税的条件，是我们开展相关节税筹划的关键。
（二）以收取转、分包管理费取代收取工程居间介绍费，工程承包公司是否与建设单位签订承包合同，将适用不同的税率。若承包公司与建设单位签订承包合同，适用建筑业3％的税率；因此，以收取转、分包管理费取代收取工程居间介绍费，可以收到降税效果。前提是，从事工程居间介绍的公司本身具有工程承包资质，并在转、分程中不违反相关规定。
（三）另外增值税和所得税进行筹划，依靠税收优惠政策进行节税筹划。比如，房地产企业或者公司将注册地址迁入总部经济园区，享受财政返税奖励扶持，减轻企业在经营管理过程中的税负。
如重庆、河南等经济园区针对全国企业招商税收优惠政策：
增值税、所得税享受高达50%的税收财政奖励，奖励每月兑现，省时省心!成立个人独资企业、合伙企业等，可申请核定征收（个人经营所得税税负在0.5%-2.2%之间完税），及增值税当前征收率为1%，附加税为增值税的6%，综合税负3%左右即可完税并公转私不再缴纳股东分红个税。
1、专为纳税大户设计的特有扶持优惠政策，享受30%-70%以上扶持比例
2、园区，工商、税务等企业的前期设立事宜和后期的经营中的维护等等。
税务筹划要综合来看，切记单一进行筹划，尤其是税负重的大企业，像增值税和所得税这样的税负大头。
房地产行业所涉及的税种众多且繁琐，税务筹划是指纳税人在复杂的涉税环境中,在遵守税法的前提下,通过合理安排和策划企业的经营活动,以规避涉税风险,控制、减少税负,以达到税后经济效益大化为目的的经济活动。我国法律赋予了企业对自己合法的经济利益进行保护的权利,税务筹划的本质就是企业对自身的资产和利益进行正当地维护,属于纳税人应享有的经济权利。
首先开始，总结一下以往房地产行业为了都采取了哪些不合法和合理的舞弊手段，切记高压线万万不可以触碰。
一、收到预售房产款记入其他应付款
二、费用冲抵收入或购房款
三、应收未收房款，冲抵应付未付费用
四、以合作建房之名掩盖房产开发之实
五、隐瞒临时出租房产收入
虽然上述几种方式都是营业税正式废除之前，均是采取隐瞒收入、不作或少作收入的方式，违反税收相关法规，构成偷税漏税行为，严重者构成偷税罪。
其实，达到减少涉税的方法有很多种，如果能够在熟知相关税收法规的基础上，在符合税法、不违反税法的前提下，通过对投资活动、经营活动等业务的分包分流的巧妙安排，同样可以达到减轻税负的目的。
那么房地产行业应该怎么来进行税务筹划，达到的预期目标呢？百家之言，难免有误，见仁见智，共同探讨。
一、充分利用国家税收政策
（一）内部工程回避工程结算
现行税法规定：单位所属独立核算的内部施工队伍承担其所隶属单位的建筑安装工程，凡同本单位结算工程价款的，不论是否编制工程概（预）算，满足前述规定，恰当地造成适用不予征税的条件，是我们开展相关节税筹划的关键。
（二）以收取转、分包管理费取代收取工程居间介绍费，工程承包公司是否与建设单位签订承包合同，将适用不同的税率。若承包公司与建设单位签订承包合同，适用建筑业3％的税率；因此，以收取转、分包管理费取代收取工程居间介绍费，可以收到降税效果。前提是，从事工程居间介绍的公司本身具有工程承包资质，并在转、分程中不违反相关规定。
（三）另外增值税和所得税进行筹划，依靠税收优惠政策进行节税筹划。比如，房地产企业或者公司将注册地址迁入总部经济园区，享受财政返税奖励扶持，减轻企业在经营管理过程中的税负。
如重庆、河南等经济园区针对全国企业招商税收优惠政策：
增值税、所得税享受高达50%的税收财政奖励，奖励每月兑现，省时省心!成立个人独资企业、合伙企业等，可申请核定征收（个人经营所得税税负在0.5%-2.2%之间完税），及增值税当前征收率为1%，附加税为增值税的6%，综合税负3%左右即可完税并公转私不再缴纳股东分红个税。
1、专为纳税大户设计的特有扶持优惠政策，享受30%-70%以上扶持比例
2、园区，工商、税务等企业的前期设立事宜和后期的经营中的维护等等。
税务筹划要综合来看，切记单一进行筹划，尤其是税负重的大企业，像增值税和所得税这样的税负大头。
