AJ信托置信地产成都鹭湖宫项目5稳定投资
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【AJ信托-置信地产成都鹭湖宫项目】
4亿（本次1.5亿）自然半年度付息、13个月（2020年8月10日到期，满6个月可提前还款）
税后：300万9%、600万9.2%
地产：成都温江区（房价目前稳定在 8500-10000 元/㎡）；融资方成都置凯，资金用于地产项目建设；置凯100%股权质押；项目 4#、8#地块土地使用权及郫都区现房顺位抵押（抵押率： 55.56%）；置信集团保证担保（四川本地开发商）！
（原标题：高报价“搭便车”为数众多 科创板询价博弈偏激进）
6月26日，科创板股华兴源创（688001.SH）发行价格确定，每股为24.26元。财经注意到，从报价数量来看，只有10%的数量是高于26.81元。整体来看询价对象的报价其实比较接近，一定程度上，多数出价反应一致的估值范围。
从询价对象们后的报价情况来看，一些机构的报价只有20元或者10元，远远低于终确定的24.26元。
有券商分析师就提出，从华兴源创的报价情况来看，当前网下报价整体仍偏激进，并且这种情况在科创板试点初期可能还会延续。
“华兴源创24.26元/股的价格我们觉得是有些偏高了，打破23倍市盈率限制后，一些发行人或承销商可能进一步提高定价，这意味着上市之后投资者的风险在加大。”北京一位公募基金经理对表示。
他也表示，从华兴源创的报价来看，一些报过低价格的应该是无风险试错法，没中也无所谓，中了便抱着捡便宜的态度。
进一步来看，由于华兴源创主承销商华泰联合提供给询价对象的投价报告给出的参考区间是21.17-26.82元，所以很多机构便是根据询价报告作为极为重要的参考，约8成的询价机构报价在投价报告给出的参考区间范围内。
谨防上市定价过高
公开资料显示，华兴源创24.26元的发行价，扣非后发行后市盈率41.08倍，突破了23倍市盈率，超过行业平均市盈率，但略低于同行业可比公司二级市场市盈率，终募集资金规模低于计划募集资金规模。
上述券商分析师便表示，华兴源创的网下报价集中分布在估值区间的75%分位到上限之间，此区段的申报量占比达50%。六类中长线机构投资者的报价，甚至比非优先配售的C类投资者更显激进。这个从机构报价“四数”下限达到25.26元、比终定价高近1元中也有所体现。可见，抱着“高报搭便车”入围想法的网下投资者为数众多。
“在科创板现行的定价规则下，报价博弈仍处于磨合探索期。试点初期，偏激进的报价博弈格局或有一定延续性。”该分析师说。
这也意味着，如果上市初期定价过高，与华兴源创估值一样超过40倍甚至达到80倍-90倍，企业的定价就有可能出现泡沫。对应的，投资者的风险便进一步在加大。
“我还是觉得华兴源创的价格总体来看是合理略偏高，总体上市场对科创板比较理性的。但是每家科创板公司的业务特性非常大，未来的增长预期差别也很大。”上述北京公募基金经理也表示。
“报价还在磨合，估值方法更有待成熟和完善。”华鑫证券研究发展部分析师徐鹏向财经表示，科创板前几批上市公司可能多数处于成长期或成熟期，主板可比公司的PE、PEG、PB指标可以作为参考。但随着后续越来越多相对早期的公司在科创板上市，科创板的估值方法更加专业化和多元化。
“华兴源创所在的行业相对而言较为稳定，有较为相近的对标公司，所以估值方法差异应该不大。”该北京公募基金经理称。
“投资者不能简单根据一家公司的PE、PB等指标来判断估值的高低，而是要综合考虑行业情况、公司基本面、估值方法和风险因素，对一家科创板公司进行估值。风险分析也变得越来越重要。科创板公司退市标准严格，壳价值大幅减少，一旦公司基本面恶化或存在退市的可能，其股价下行风险会很大。”徐鹏强调。
市场化任重道远
资深市场观察人士山水认为，询价的关键是券商投资价值研究报告。该投价报告中一般会列出主承销商给出的估值区间，供参与询价的投资者参考，成为整个询价、报价环节中关键的锚，所有投资者在报价中都会参考甚至靠近该估值区间，极其重要。
历史经验也显示，投行出具的询价报告区间对发行价格有着很强的指导性意义。在科创板初期集中发行阶段，应防范由询价报告的估值区间过高导致的发行价格畸高。
在华兴源创的询价定价中，投行询价报告的作用便体现的淋漓尽致。
在213家报价机构中，只有中泰证券资管等4家机构报价低于20元、东海证券1家超过了30元；并且根据主承销商华泰联合证券提供给询价对象的投价报告给出的参考区间是21.17-26.82元，而实际报价在21.17元之下的仅有13家机构，报价在26.82元之上的有30家——也就说，170家机构的报价在投价报告给出的参考区间范围内，占总报价机构的79.81%。
那么问题随之而来：华兴源创定价在24.26元，是不是真的是询价对象报价真的市场化？还是询价机构对承销商定价参考起到了关键的作用？
“在科创板企业不会破发的预期下，拿到筹码显然更为重要。所以为什么押中的概率更高。什么是市场化？10元或者30元的报价被认为非常正常时，才是市场化。而不是在于是否拿到了筹码。”分析人士称。
“主要每家机构对某个领域和细分行业都有自己的判断和承受力。我们上下也觉得正常没问题，但肯定是和市场有一定偏离度，但其实也扯不上投研强弱，就是想买就报高点，觉得不值这个价就报低一点。还是市场博弈的过程。”上海一位公募基金人士表示。
“我们是严格按照公司的研究比较和定价方法来定价的，我们以后还是会遵循价值投资的角度，进行合理定价打新申购。”28日下午，某公募基金科创板负责人也对财经表示。
“上市前五天不设涨跌幅限制，所以有炒作的可能性。但后还是会回归到合理价值范围内。”上述北京资深公募基金经理认为。
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