河南邓州市一高南侧130亩商住 地块标的介绍
一、 项目区位分析
1. 地块信息
项目地块位于邓州北京大道与南阁路交汇处东南向50米处，邓州高级中学正对面。地块总占地面积约为130亩。3. 项目四至：南阁路南侧、人民路北侧、书香人家东侧。
4. 规划设计条件：商住用地，暂定容积率3.5，可以根据客户的意见具体制定。
一、 房地产市场情况
（一） 土地市场
自2012年至2014年4月，邓州共出让住宅16宗，商业地块2宗。其中住宅地块主要集中在北环路沿线、北京大道沿线和人民路沿线。商业地块主要集中在迎宾大道北侧和平安大道西侧的交汇处。
其中项目地块周边共出让地块四宗，共计281.65亩，总计出让地价为45660万元，平均每亩地价为162万元/亩。其中御华庭和致远实验中学旁地块单价为别为184万元/亩和180万元/亩，而财富家天下和皇马观邸地块单价分别为147万元/亩和140万元/亩。
邓州近年来住宅地块出让容积率基本控制在3.5-4.0之间（致远实验学校旁边项目地块容积率达到5.0），建筑密度控制在30%-35%之间，绿化率基本在30%-40%之间。
（二）房地产市场概况
本项目在将来主要面临的竞争对手为御华庭、财富家天下和皇马观邸，其中御华庭尚未动工建设，预计将会在2014年下半年动工建设，2015年上半年推出市场，而财富家天下和皇马观邸一期分别于2014年7月、8月份开盘销售，其销售均价基本为3400-3500元/㎡。其中财富家天下目前主要在售1、2、3#楼，约256套，开盘当月销售约180余套；皇马观邸主要在售6#楼，总套数为144套，已销售80%,约100套左右。而书香人家、尚正一品、皇马国际和财富世家等项目均已基本售罄，月均去化套数约为40-50套。
小结
项目地块周边属于邓州的房地产的热点开发区域，市场去化速度达到40-50套/月，销售情况良好，但是项目后期同样会面临很大的竞争压力，同质化竞争将相当严重。
一、 城市发展研判
（一）邓州市基本概况
邓州市古称“穰”或“邓”，享有中原天府，丹水明珠之称。是河南省直辖县级市。邓州区位优越，交通便利，西气东输二线设邓州支线，西气东输三线过境邓州设总分气站并建设新邓州支线。使之成为河南重要的能源走廊。总面积2369平方公里，邓州市中心城区人口40万人，邓州市总人口数是175万人。
（二）交通条件
位于武汉一西安一郑州大三角和南阳一襄阳一十堰小三角中心，起着承东启西的“桥梁”作用。邓州距襄阳、老河口、南阳三个机场均在60 公里以内，可直达全国各地。已经建成的太原至澳门高速公路，内邓高速公路穿境而过，邓州至老河口高速公路于2012年12月开工。洛湛铁路，规划建设的蒙西华中铁路，郑渝高铁均过境并设站。207国道环城而过，形成邓州四通八达的立体交通网。
（三）资源条件
农业是邓州市的基础产业，邓州市有耕地240万亩，盛产辣椒、小麦、棉花、油料、、豆类，被确定为国家粮食、黄牛、内贸烟储资源条件—备基地、外贸烟出口生产基地和河南省棉花、芝麻生产重点市，为全国50个商品粮基地县之一，素有“粮仓”之称，是中国辣椒市和长江以北大的蔬菜基地。邓州已初步形成食品加工、化工医药、棉纺服装、建材工业、加工、造纸工业等六大工业体系。另外，邓州还大力发展“杨树经济”，并把具有一定工业基础的建材工业和造纸工业联系起来，使各种工业形成形成一个有机的产业链。
（四）人文历史
邓州市地灵人杰，历代名人辈出。古代有东汉"二十八宿"中的贾复、杜茂、刘隆，名传千秋的汉代"医圣"张仲景，南北朝时的政治家宗懔，唐代名将张巡，唐玄宗殿中侍御史赵晔，唐宪宗宰相赵宗儒，南宋名将王坚，明代贤相李贤、名臣李永茂，清代云南左布政使彭而述，清雍正帝师彭始抟，台湾知府高叔祥等。 唐宋时期的韩愈、寇准、范仲淹都曾先后在邓州任职，后人称之为"三贤"。范仲淹在邓州写下了不朽名篇《岳阳楼记》，留下了"先天下之忧而忧，后天下之乐而乐"的千古名句。
近现代人才济济。有民族英雄马殿甲，同盟会员、革命烈士王庚先,女发明家丁育三，作家姚雪垠，语言学家丁声澍，教育家、儿童文学作家韩作黎，当代军旅作家周大新，中医学专家、“河南教育世家”、南阳张仲景国医大学创办人赵清理等。
（五）投资发展研判
近年来，邓州市政府认真贯彻科学发展观，加快工业化、城镇化、农业产业化建设步伐，市域经济保持了平稳较快发展。2012年全年完成生产总值285.4亿元，增长10.2%；实现公共财政预算收入7.44亿元，增长20%；完成全社会固定资产投资182.7亿元，增长25.5%；实现社会消费品零售总额95.9亿元，增长15.5%；城镇居民人均可支配收入18056元，增长12.3%；农民人均纯收入8131元，增长13.9%；金融机构各项存款余额183.1亿元，增长18.7%；各项贷款余额78.1亿元，增长14.4%；人口自增率控制在6‰以内。2013年上半年，全市规模以上工业完成产值1359339万元，增长10.6%；实现增加值319471万元，增长11.4%；项目引进成效明显。产业集聚区建成区面积达到15.56平方公里，呈“一区两园”布局。2013年前7个月，产业集聚区完成固定资产投资52亿元，同比增长47%。实现主营业务收入92亿元，同比增长31%，完成税收9800万元，同比增长95%。
1. 地块信息
项目地块位于邓州北京大道与南阁路交汇处东南向50米处，邓州高级中学正对面。地块总占地面积约为130亩。3. 项目四至：南阁路南侧、人民路北侧、书香人家东侧。
4. 规划设计条件：商住用地，暂定容积率3.5，可以根据客户的意见具体制定。
一、 房地产市场情况
（一） 土地市场
自2012年至2014年4月，邓州共出让住宅16宗，商业地块2宗。其中住宅地块主要集中在北环路沿线、北京大道沿线和人民路沿线。商业地块主要集中在迎宾大道北侧和平安大道西侧的交汇处。
其中项目地块周边共出让地块四宗，共计281.65亩，总计出让地价为45660万元，平均每亩地价为162万元/亩。其中御华庭和致远实验中学旁地块单价为别为184万元/亩和180万元/亩，而财富家天下和皇马观邸地块单价分别为147万元/亩和140万元/亩。
邓州近年来住宅地块出让容积率基本控制在3.5-4.0之间（致远实验学校旁边项目地块容积率达到5.0），建筑密度控制在30%-35%之间，绿化率基本在30%-40%之间。
（二）房地产市场概况
本项目在将来主要面临的竞争对手为御华庭、财富家天下和皇马观邸，其中御华庭尚未动工建设，预计将会在2014年下半年动工建设，2015年上半年推出市场，而财富家天下和皇马观邸一期分别于2014年7月、8月份开盘销售，其销售均价基本为3400-3500元/㎡。其中财富家天下目前主要在售1、2、3#楼，约256套，开盘当月销售约180余套；皇马观邸主要在售6#楼，总套数为144套，已销售80%,约100套左右。而书香人家、尚正一品、皇马国际和财富世家等项目均已基本售罄，月均去化套数约为40-50套。
小结
项目地块周边属于邓州的房地产的热点开发区域，市场去化速度达到40-50套/月，销售情况良好，但是项目后期同样会面临很大的竞争压力，同质化竞争将相当严重。
一、 城市发展研判
（一）邓州市基本概况
邓州市古称“穰”或“邓”，享有中原天府，丹水明珠之称。是河南省直辖县级市。邓州区位优越，交通便利，西气东输二线设邓州支线，西气东输三线过境邓州设总分气站并建设新邓州支线。使之成为河南重要的能源走廊。总面积2369平方公里，邓州市中心城区人口40万人，邓州市总人口数是175万人。
（二）交通条件
位于武汉一西安一郑州大三角和南阳一襄阳一十堰小三角中心，起着承东启西的“桥梁”作用。邓州距襄阳、老河口、南阳三个机场均在60 公里以内，可直达全国各地。已经建成的太原至澳门高速公路，内邓高速公路穿境而过，邓州至老河口高速公路于2012年12月开工。洛湛铁路，规划建设的蒙西华中铁路，郑渝高铁均过境并设站。207国道环城而过，形成邓州四通八达的立体交通网。
（三）资源条件
农业是邓州市的基础产业，邓州市有耕地240万亩，盛产辣椒、小麦、棉花、油料、、豆类，被确定为国家粮食、黄牛、内贸烟储资源条件—备基地、外贸烟出口生产基地和河南省棉花、芝麻生产重点市，为全国50个商品粮基地县之一，素有“粮仓”之称，是中国辣椒市和长江以北大的蔬菜基地。邓州已初步形成食品加工、化工医药、棉纺服装、建材工业、加工、造纸工业等六大工业体系。另外，邓州还大力发展“杨树经济”，并把具有一定工业基础的建材工业和造纸工业联系起来，使各种工业形成形成一个有机的产业链。
（四）人文历史
邓州市地灵人杰，历代名人辈出。古代有东汉"二十八宿"中的贾复、杜茂、刘隆，名传千秋的汉代"医圣"张仲景，南北朝时的政治家宗懔，唐代名将张巡，唐玄宗殿中侍御史赵晔，唐宪宗宰相赵宗儒，南宋名将王坚，明代贤相李贤、名臣李永茂，清代云南左布政使彭而述，清雍正帝师彭始抟，台湾知府高叔祥等。 唐宋时期的韩愈、寇准、范仲淹都曾先后在邓州任职，后人称之为"三贤"。范仲淹在邓州写下了不朽名篇《岳阳楼记》，留下了"先天下之忧而忧，后天下之乐而乐"的千古名句。
近现代人才济济。有民族英雄马殿甲，同盟会员、革命烈士王庚先,女发明家丁育三，作家姚雪垠，语言学家丁声澍，教育家、儿童文学作家韩作黎，当代军旅作家周大新，中医学专家、“河南教育世家”、南阳张仲景国医大学创办人赵清理等。
（五）投资发展研判
近年来，邓州市政府认真贯彻科学发展观，加快工业化、城镇化、农业产业化建设步伐，市域经济保持了平稳较快发展。2012年全年完成生产总值285.4亿元，增长10.2%；实现公共财政预算收入7.44亿元，增长20%；完成全社会固定资产投资182.7亿元，增长25.5%；实现社会消费品零售总额95.9亿元，增长15.5%；城镇居民人均可支配收入18056元，增长12.3%；农民人均纯收入8131元，增长13.9%；金融机构各项存款余额183.1亿元，增长18.7%；各项贷款余额78.1亿元，增长14.4%；人口自增率控制在6‰以内。2013年上半年，全市规模以上工业完成产值1359339万元，增长10.6%；实现增加值319471万元，增长11.4%；项目引进成效明显。产业集聚区建成区面积达到15.56平方公里，呈“一区两园”布局。2013年前7个月，产业集聚区完成固定资产投资52亿元，同比增长47%。实现主营业务收入92亿元，同比增长31%，完成税收9800万元，同比增长95%。
