湖南长沙房地产评估*浅谈投资性房地产评估之土地估值

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投资性房地产评估指导意见出台，要求采用市场法和收益法评估。

中国资产评估协会日前发布了《投资性房地产评估指导意见(试行)》，明确对投资性房地产进行评估主要采用市场法和收益法，而且使用这两法的评估结论通常应包括土地使用权价值。

江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司湖南分公司的小编对此评论说，评估方法的变化，将对上市房地产企业在内的企业投资性房地产资产估值产生较大影响。

所谓投资性房地产，是指企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产的评估对象分成三类，包括已出租的土地使用权，即企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式租出的土地使用权;持有并准备增值后转让的土地使用权，即企业取得的、准备增值后转让的土地使用权，以及按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权;已出租的建筑物，即企业拥有产权的、以经营租赁方式租出的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。

意见规定，对投资性房地产的评估主要采用市场法和收益法。运用市场法评估时，应当收集足够的同类或者类似房地产的交易案例，并对所收集的信息及其来源进行分析。而运用收益法评估时，注册资产评估师应当合理确定折现率，折现率应当反映评估基准日类似地区同类投资性房地产平均回报水平和评估对象的特定风险。

据中国资产评估协会介绍，出台这一意见，是为了适应会计公允价值计量模式这一新动向，也更加注重评估与会计、审计的衔接。评估师运用市场法和收益法无法得出投资性房地产公允价值时，可以采用符合会计准则的其他方法。

房地评估指出，土地估值的变化将直接影响上市房地产企业的资产，而房企在财务报告中反映的土地价值往往是购进价格，并没有随着土地价格的变化而变化，资产评估方法的改变，将使得上市房地产公司的资产估值发生较大改变。

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