大庆市35万/亩土地拍卖-利润率达111%
大庆市35万/亩土地拍卖-利润率达111%
联系人:姜惠子
：18640363263
辽宁汉海拍卖有限公司总部设在湖北，湖北汉海拍卖有限公司是湖北省家由留美归国学者创立的拍卖机构。汉海拍卖以专业、的服务水平立足湖北、拓展全国。现在辽宁已设立分公司，目前已在湖北武汉、宜昌、襄樊、荆州等73个城市召开近百场拍卖会，累计土地成交额已突破300亿元。如今，汉海拍卖已经成为委托人的品牌、投资人的忠实朋友！诚挚欢迎各界朋友光临我司！
城市概况：大庆位于黑龙江省西部，哈大齐工业走廊中轴，东距哈尔滨、西距齐齐哈尔仅有2小时车程。红岗区位处大庆市地理位置正中心，是铁人王进喜曾经生活和战斗过的地方，被誉为铁人的故乡，辖区面积623平方公里，城区人口25万。红岗区位于大庆油田腹部，距大庆市40公里，大庆机场60公里，省会城市哈尔滨市190公里，齐齐哈尔市191公里。2012年，红岗实现地区生产总值115亿元，同比增长10.2%，五年翻了两番。固定资产投资完成56.2亿元，增速位列全市。城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入分别达到25445元和11530元。目前县城内住宅均价约为3700元/平，高端小区高可达到4500元/平，商铺价格约在20000元/平。
（一）拍卖标的：大庆市红岗区萨大路以东片区约63亩土地开发融资权。该项目由投资人出资完成萨大路以东约63亩土地收储和整理，二次使用权出让根据开发权投资人所设定的设计方案确定的土地价格举行招拍挂。
（二）开发权拍卖具体内容：
1、起拍价为2200万，竞买保证金500万；
2、使用权的规划设计条件通过投资人所制定的规划方案来确定；
3、使用权竞得人必须按照开发权竞得人所做的方案开发；
4、控制指标：1.05≤容积率≤3 商住比列1:1（商业不得超过50%），红线退让，住宅15米，商业20米，规划部门建议25米。
（三）项目亮点
1、紧邻主干道，距离核心区域紧5分钟。地块两面临路，新医院建成后将修建一条规划道路；
2、周边配套完善，有医院、学校、商场、超市等；
3、油田职工、政府官员收入高（政府招聘的应届毕业生月薪3500左右），消费能力极强；
4、红岗区仅有2个楼盘，销售火爆，商铺销售一空。后期发展空间大，开发商有很大的利润空间；
5、基本实现5通一平，缩短项目运作周期；
6、土地使用权规划设计条件由开发权投资人来制定，可以达到利润大化；
7、使用权竞得人必须按照开发权竞得人所确定的规划条件开发，保证了开发权投资人后期拿地开发，降低了产生溢价的几率；
8、后期手续由政府协助投资人办理，缩短了办理手续的时间和开发周期；
9、2014年3月底可以如期供地。
利润分析
使用权总价2200万 ，临街商业面积8000平米（以圆形覆盖不规则矩形。面积确定求半径。假设商铺纵深15米，临街面积10189平方米，除去入口预留面积，8000㎡的商业面积基本可以保证。
根据大庆市土地价格计算公示：商业用地570元/平方米，居住用地295元/平方米。
商业地价：8000*570=456万；住宅地价：2200万-456万=1744万
1744万/295=59119的住宅建筑面积。
二者相加为总建筑面积67119㎡。则容积率=67119/42000=1.598
容积率按1.598算，总建筑面积67119，其中商业面积8000㎡，住宅59119㎡
土地总价款2200万 平均每亩35万 楼面地价328.5元
根据红岗现有的两个楼盘销售价格及销售情况估算：
销售：临街商业8000*20000=16000万 再加上住宅4000*59119=23647.6万
总收入：16000+18602.4=39647.6万
总投入：楼面地价328.5/㎡+建安成本1300/㎡+配套成本450/㎡+运营成本（4%总销售额）+税11%（的总销售额）
即：328.5+1300+（450/1.598）=1910.1元 1910.1*67119㎡=12820.4万 39647.6万*15%=5947.14万
总成本：18767.54万 折合建筑面积纯投入2796.16/㎡。
根据红岗现期房地产市场情况，可以预计预售许可证下来之后一年内可以达到资金回笼。
利润率={（39647.6-18767.54）/18767.54}*100%=111.26%
A.经济优势，大庆的人均收入高，购买力强。临街商铺20000-25000，商场里面的商铺17000还是一次性付款。现在商铺是一个紧缺的状态，红岗区对商铺的需求甚至大于住宅需求。而我们项目的商住比例也是1：1非常高。可以以商服为主主要销售，甚至降价处理，商住也可成本销售，卖剩的可以抵压给建筑方当施工款，完全可以达到快进快出效果。当地的开发量不大，现在也仅仅只有两个楼盘，并且销量都非常可观。大商开发的红岗国际现在已经几乎没有空房子了。
a，区位优势，是大庆五区中地理位置上的中心区域，也是大庆今年开始重点发展的区域，政府对新区的建设力度也是非常大。而且他离现在大庆的核心区域萨尔图40公里，有公交车直达，就相当于现在哈尔滨的江北。同时项目也是红岗区地理位置的中心。
b.收益权的竞得人可自行设计后期使用权的规划，也就相当于在后期使用权出让中有非常大的可能是没有人跟他竞争的。每个人的设计方案及设计理念还有投资强度都不不一样。
联系人:姜惠子
：18640363263
辽宁汉海拍卖有限公司总部设在湖北，湖北汉海拍卖有限公司是湖北省家由留美归国学者创立的拍卖机构。汉海拍卖以专业、的服务水平立足湖北、拓展全国。现在辽宁已设立分公司，目前已在湖北武汉、宜昌、襄樊、荆州等73个城市召开近百场拍卖会，累计土地成交额已突破300亿元。如今，汉海拍卖已经成为委托人的品牌、投资人的忠实朋友！诚挚欢迎各界朋友光临我司！
城市概况：大庆位于黑龙江省西部，哈大齐工业走廊中轴，东距哈尔滨、西距齐齐哈尔仅有2小时车程。红岗区位处大庆市地理位置正中心，是铁人王进喜曾经生活和战斗过的地方，被誉为铁人的故乡，辖区面积623平方公里，城区人口25万。红岗区位于大庆油田腹部，距大庆市40公里，大庆机场60公里，省会城市哈尔滨市190公里，齐齐哈尔市191公里。2012年，红岗实现地区生产总值115亿元，同比增长10.2%，五年翻了两番。固定资产投资完成56.2亿元，增速位列全市。城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入分别达到25445元和11530元。目前县城内住宅均价约为3700元/平，高端小区高可达到4500元/平，商铺价格约在20000元/平。
（一）拍卖标的：大庆市红岗区萨大路以东片区约63亩土地开发融资权。该项目由投资人出资完成萨大路以东约63亩土地收储和整理，二次使用权出让根据开发权投资人所设定的设计方案确定的土地价格举行招拍挂。
（二）开发权拍卖具体内容：
1、起拍价为2200万，竞买保证金500万；
2、使用权的规划设计条件通过投资人所制定的规划方案来确定；
3、使用权竞得人必须按照开发权竞得人所做的方案开发；
4、控制指标：1.05≤容积率≤3 商住比列1:1（商业不得超过50%），红线退让，住宅15米，商业20米，规划部门建议25米。
（三）项目亮点
1、紧邻主干道，距离核心区域紧5分钟。地块两面临路，新医院建成后将修建一条规划道路；
2、周边配套完善，有医院、学校、商场、超市等；
3、油田职工、政府官员收入高（政府招聘的应届毕业生月薪3500左右），消费能力极强；
4、红岗区仅有2个楼盘，销售火爆，商铺销售一空。后期发展空间大，开发商有很大的利润空间；
5、基本实现5通一平，缩短项目运作周期；
6、土地使用权规划设计条件由开发权投资人来制定，可以达到利润大化；
7、使用权竞得人必须按照开发权竞得人所确定的规划条件开发，保证了开发权投资人后期拿地开发，降低了产生溢价的几率；
8、后期手续由政府协助投资人办理，缩短了办理手续的时间和开发周期；
9、2014年3月底可以如期供地。
利润分析
使用权总价2200万 ，临街商业面积8000平米（以圆形覆盖不规则矩形。面积确定求半径。假设商铺纵深15米，临街面积10189平方米，除去入口预留面积，8000㎡的商业面积基本可以保证。
根据大庆市土地价格计算公示：商业用地570元/平方米，居住用地295元/平方米。
商业地价：8000*570=456万；住宅地价：2200万-456万=1744万
1744万/295=59119的住宅建筑面积。
二者相加为总建筑面积67119㎡。则容积率=67119/42000=1.598
容积率按1.598算，总建筑面积67119，其中商业面积8000㎡，住宅59119㎡
土地总价款2200万 平均每亩35万 楼面地价328.5元
根据红岗现有的两个楼盘销售价格及销售情况估算：
销售：临街商业8000*20000=16000万 再加上住宅4000*59119=23647.6万
总收入：16000+18602.4=39647.6万
总投入：楼面地价328.5/㎡+建安成本1300/㎡+配套成本450/㎡+运营成本（4%总销售额）+税11%（的总销售额）
即：328.5+1300+（450/1.598）=1910.1元 1910.1*67119㎡=12820.4万 39647.6万*15%=5947.14万
总成本：18767.54万 折合建筑面积纯投入2796.16/㎡。
根据红岗现期房地产市场情况，可以预计预售许可证下来之后一年内可以达到资金回笼。
利润率={（39647.6-18767.54）/18767.54}*100%=111.26%
A.经济优势，大庆的人均收入高，购买力强。临街商铺20000-25000，商场里面的商铺17000还是一次性付款。现在商铺是一个紧缺的状态，红岗区对商铺的需求甚至大于住宅需求。而我们项目的商住比例也是1：1非常高。可以以商服为主主要销售，甚至降价处理，商住也可成本销售，卖剩的可以抵压给建筑方当施工款，完全可以达到快进快出效果。当地的开发量不大，现在也仅仅只有两个楼盘，并且销量都非常可观。大商开发的红岗国际现在已经几乎没有空房子了。
a，区位优势，是大庆五区中地理位置上的中心区域，也是大庆今年开始重点发展的区域，政府对新区的建设力度也是非常大。而且他离现在大庆的核心区域萨尔图40公里，有公交车直达，就相当于现在哈尔滨的江北。同时项目也是红岗区地理位置的中心。
b.收益权的竞得人可自行设计后期使用权的规划，也就相当于在后期使用权出让中有非常大的可能是没有人跟他竞争的。每个人的设计方案及设计理念还有投资强度都不不一样。
