广州越秀区房屋买卖争议律师 未出证商品房买卖咨询
广州购买还没有出房产证的房屋时要注意什么？
咨询电话：18078803465（张静），未办z理产权证的商品房如z何交易，主要有两种方式可供选择：
解决方式1：还清贷z款
双方约定好交易后，卖方将银行的贷z款还清，随后拿银行出具的贷z款结清证明，去房管部门拿出正在抵押的合同。此时，开发商带着上述与卖家签定的合同和注销备案登记表去房管部门办z理该房屋此前备案的注销手续，注销完成后由买方和开发商签署新的商品房买卖合同，再到房管部门重新备案。这种方式的优点是手续比较简单，但银行方面表示，因为房产目前还没有拿到产权证，所以买方必须全额购买，不能再使用按揭贷z款了，对买方来说将会面对比较大的资金压力。且全程需要开发商配合，中间有大量的空白期，风险比较大。
解决方式：2：等待产权证
双方可以先签一份协议，约定首付款项、过户时间（不动产证下来就立即过户）以及预付首付款。等到卖方的产权证办z理下来再办z理过户，过户后再交付尾款。这种方式属于二手房买卖。优点是能及时过户，风险较低；缺点是税费较高，且时间成本比较长。
以上两种方法均不属于传统意义上的“过户”，因为双方都并未取得产权证。从国家法律层面来讲，没有产权证的房产是不允许交易的。我国法律规定，房产买卖以办z理权属转移登记（即“过户”）为准，没有产权证的房产是不可以办z理过户的。因此目前在这类交易的处理上主要以撤销原备案，还清银行贷z款、重新签订合同来改变原始登记记录，从而完成不动产权益的转移，待到产权证下发时自然就是买房人的名字。值得一提的是，在办z理过程中涉及的部门多，流程繁琐，因此大部分开发商要么不愿意协助办z理，要么要求收取一部分手续费。
律师建议
1.没有不动产证的房子在交易时风险比较大，买方和卖方都应谨慎，除非是信得过的朋友，能够知根知底。
2.如果遇到特殊情况一定要买（卖）尚未拿到产权证的房子，双方应对该房产进行详细了解，明确产权证何时能拿到，并约定适当的违约金标准，同时也要有心理准备，明白风险的存在。
3.对买方来讲，降低风险可从两方面入手，一是在取得不动产证之前，尽量少交房款；二是应先取得房屋的使用权和控制权，这样法律会向购房者倾斜。
4.考虑到房价经过一段时间会有波动，买卖双方应约定违约金标准，以避免房价波动较大时，一方违约。
广州张静律师多年来代理大量房产诉讼案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，宅基地房屋买卖纠纷及商铺租赁与买卖纠纷案件，收费优惠，欢迎咨询。
张律师电话：18078803465
广东合拓律师事务所地址：广州市天河区天河北路183号大都会广场47楼
地铁：林和西站B出口，公交站：林和中路站 体育西路站
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解决方式1：还清贷z款
双方约定好交易后，卖方将银行的贷z款还清，随后拿银行出具的贷z款结清证明，去房管部门拿出正在抵押的合同。此时，开发商带着上述与卖家签定的合同和注销备案登记表去房管部门办z理该房屋此前备案的注销手续，注销完成后由买方和开发商签署新的商品房买卖合同，再到房管部门重新备案。这种方式的优点是手续比较简单，但银行方面表示，因为房产目前还没有拿到产权证，所以买方必须全额购买，不能再使用按揭贷z款了，对买方来说将会面对比较大的资金压力。且全程需要开发商配合，中间有大量的空白期，风险比较大。
解决方式：2：等待产权证
双方可以先签一份协议，约定首付款项、过户时间（不动产证下来就立即过户）以及预付首付款。等到卖方的产权证办z理下来再办z理过户，过户后再交付尾款。这种方式属于二手房买卖。优点是能及时过户，风险较低；缺点是税费较高，且时间成本比较长。
以上两种方法均不属于传统意义上的“过户”，因为双方都并未取得产权证。从国家法律层面来讲，没有产权证的房产是不允许交易的。我国法律规定，房产买卖以办z理权属转移登记（即“过户”）为准，没有产权证的房产是不可以办z理过户的。因此目前在这类交易的处理上主要以撤销原备案，还清银行贷z款、重新签订合同来改变原始登记记录，从而完成不动产权益的转移，待到产权证下发时自然就是买房人的名字。值得一提的是，在办z理过程中涉及的部门多，流程繁琐，因此大部分开发商要么不愿意协助办z理，要么要求收取一部分手续费。
律师建议
1.没有不动产证的房子在交易时风险比较大，买方和卖方都应谨慎，除非是信得过的朋友，能够知根知底。
2.如果遇到特殊情况一定要买（卖）尚未拿到产权证的房子，双方应对该房产进行详细了解，明确产权证何时能拿到，并约定适当的违约金标准，同时也要有心理准备，明白风险的存在。
3.对买方来讲，降低风险可从两方面入手，一是在取得不动产证之前，尽量少交房款；二是应先取得房屋的使用权和控制权，这样法律会向购房者倾斜。
4.考虑到房价经过一段时间会有波动，买卖双方应约定违约金标准，以避免房价波动较大时，一方违约。
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