广州白云居间合同纠纷律师房产中介合同纠纷律师事务所

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以下为您介绍相关法律知识：
2013年7月，赵女士（甲方）委托山东日照A房产置换有限公司（乙方）（以下简称A公司）代为寻找房源，并在该公司提供的格式居间合同上签字。合同第5条约定“甲方购买乙方提供的房源，应支付房屋实际成交价1.5%的服务费用。”第7条约定“甲方自查看乙方提供信息房屋之日起1年内，自己或通过他方（无论是其他房屋中介或个人）与乙方提供的房屋业主达成交易，则视为本次中介成功，甲方即构成违约并应承担法律责任。若购买房产，甲方除应支付正常服务佣金外，还应按该房屋实际成交价的10%支付违约金。”第8条约定“本协议中所指的甲方包括但不限于甲方本人、亲属、朋友、同事及能够证明有隶属关系的单位等。”随后，A公司多次带赵女士看房，其中包含位于山东日照某小区的涉案房屋，但终赵女士并未通过A公司购买该房屋，而是由赵女士的丈夫王某通过日照B房产中介公司以105万元的价格从原房主张某处购买。A公司知晓上述购房事实后，因佣金问题与赵女士发生争议。A公司在居间合同上补写了赵女士一栏及涉案房屋情况后，诉至法院，要求赵女士按居间合同约定支付佣金1.57万元及违约金1万元。
从居间合同的法律特征分析。根据《合同法》第424条规定，居间合同是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间作为中介的一种形式，其宗旨是把同一商品的买卖双方联系在一起，以促成交易后取得合理佣金的服务。《合同法》第426条规定，因提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担的报酬。由此我们得知，取得佣金必须具备两个要件：，所介绍的合同必须成立；第二，合同的成立与的介绍有因果关系。只有两者同时具备，委托人才负有支付佣金的义务。本案中的赵女士通过A公司求租房屋，A公司作为提供了订立媒介服务，但赵女士并未因A公司的媒介服务促成房屋买卖合同的成立，因此A公司不能要求赵女士支付佣金。
从格式条款的内涵进行分析，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定并在订立合同时未与对方协商的条款。本案原告A公司与被告赵女士签订的服务委托合同，系由原告方为重复使用而向被告提供的事先拟定的条款，原、被告双方未进行协商而仅是由被告在合同上签字而后由原告再另行补写其他内容，因此原、被告之间签订的服务委托合同系格式条款合同。
根据《合同法》第427条的规定，未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。居间活动费用是在促使合同成立的活动中支出的必要费用，与报酬不是一个概念。现实生活中很多房屋中介虽然与服务者签订了服务协议但，往往只是向服务者提供了看房服务，后因价格或其他原因未能促成买卖双方达成终的买卖协议。因此，虽然为促成合同成立付出了劳务和费用，但因合同未促成，仍不能请求支付佣金，只能请求委托人支付从事居间活动支出的必要费用，如居间活动中支出的交通费等。故本案A公司可以根据自己提供中介服务的实际支出另行提起诉讼。