广州市海珠区二手房纠纷_一房二卖纠纷律师

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广州买房如何防止卖家一房二买？预告登记的作用

1、什么是预告登记？

预告登记指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。物权法第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

”“预告登记后，二手房纠纷诉讼，债A权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”

2、房屋预告登记的作用是什么：

预告登记发自于当事人申请的意思表示，且将请求权通过公示手段对外展示，反映了物权要求的公示原则。预告登记既是承认并保障权利人对房产将来的法律支配关系的制度，也是债A权债A务关系的延伸。 预告登记是请求权物权化的一种具体表现，预告登记所产生的应当是物权化了的请求权。预告登记时物权变动尚未实现，因此登记对象不是物权本身，而是将来房产物权变动的请求权。因此请求权本身虽是一种债A权，但预告登记使该债A权具备了物权的某些效力，是请求权物权化的一种具体表现。

预告登记具有排他性法律效力。预告登记使债A权通过登记的方式记载下来并予以公示，这样，债A权转化为准物权，债A权的义务主体成为了不特定的，能够对抗第三人，即具有排他性。预告登记后，二手房纠纷找律师，未经预告登记的权利人同意，义务人处分(不仅仅出售，还包括设定抵押等负担行为)该不动产的，不发生物权效力。预告登记还具有追及效力，即将来的房产无论转让人转让给谁，或者房产被谁占有，经过预告登记的请求权人只要按照所签订的合同履行约定的义务后，都有权向房产实际占有人追及房屋所有权或者通过处分房产获得收益优先偿还债A务的权利。

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