化解房地产库存需制度创新

　　从国家统计局2015年1至11月全国房地产开发和销售情况统计数据中，可以发现两个让公众难以理解的市场现象——新建商品房销售量价齐升、开发商却持续减少新增供给；在开发商新增供应活动放缓、购房者在金融税收等政策刺激下购买数量增加的情况下，商品房待售面积却同比增长。
　　这两个现象，实际上反映出开发商对未来市场信心不足，他们在努力降低存货水平，提高抵抗市场风险的能力。中央经济工作会议将“去库存”列为今年经济社会发展的五大任务之一，意味着房地产去库存已经从行业层面、企业层面，上升到了国家层面。
　　所谓房地产库存，是指房地产开发企业持有的待售新建商品房。关于我国房地产市场上到底有多少库存，目前存在许多讨论。国家统计局公布的“商品房待售面积”，指已竣工商品房中尚未销售的面积，截至2015年11月末，全国约有7亿平方米；住建部门统计的“月末累计可售面积”，指获颁预售或销售许可证但尚未销售的面积，目前全国该类库存约有22亿平方米至25亿平方米，且从理论上来说，包括上面提到的7亿平方米；国家统计局公布的商品房屋施工面积中，扣除已经预售掉的面积，剩余部分也被认为是房地产库存，目前全国该类库存约有45亿平方米至55亿平方米。
　　当然，还有更广义的理解，那就是开发商土地储备可转化为商品房的面积，通常又被称为房地产市场的潜在供给，目前初步估算约有50亿平方米至60亿平方米。
锦绣大地 http://hf.***/loupan/jinxiudadicheng/
新地中心 http://hf.***/loupan/xindizhongxin/
　　不同层次的库存，其经济含义存在很大差别甚至完全不同。如果仅仅从狭义的角度认识化解房地产库存，就必须做好加减法，放缓甚至暂停从潜在供给变成现实供给的进程。但是，既然将“去库存”作为2016年乃至今后一段时间的重要任务，就不只是“救市”那么简单，还有深层次的含义。
　　以人为本的高质量新型城镇化发展，必须城镇非户籍人口长期住房潜在需求向现实需求转换的制度障碍，需要落实户籍制度改革方案、深化住房制度改革、扩大住房保障覆盖范围。