用好这项只能用一次的扣除项目住房贷款利息
策划 | 用好这项只能用一次的扣除项目：住房贷款利息
1. 属于“首套住房贷款利息支出”。
住房贷款利息的扣除，可以是商业贷款也可以是公积金贷，但一定要属于“首套住房贷款利息支出”。那么，“首套住房贷款”怎么认定？判断的标题是，这套住房银行给予的贷款利率是否属于首套住房贷款利率，而不是房管局在纳税人名下登记了几套住房。金融机构的房贷利率政策是变动的，例如2014年中国人民银行和银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，对拥有1套住房并已结清购房贷款的家庭，再次申请贷款购房时仍可执行首套政策，这就是“认贷不认房”政策。其实个人所得税专项附加扣除的房贷利息扣除政策，也属于“认贷不认房”。至于如何计算“首套住房贷款”利息，就需要和金融机构认真沟通了。
2. 扣除期限和额度。
住房贷款利息的扣除期限，是贷款合同约定开始还款的当月至贷款全部归还或贷款合同终止的当月，扣除期限长不超过240个月。扣除额度是每月1000元。
纳税人开始向银行还贷的当月就可以扣除住房贷款利息，那么是否一定要从开始还款的当月开始扣除呢？笔者认为不是。现在不少人购买的都是期房，在还贷的同时还得自己租房，住房租金也是一个扣除项目，并且在大一点的城市，住房租金每月1500或1100元的扣除额是高于住房贷款利息每月1000元的扣除额。而且，住房租金扣除额没有扣除期限的限制。住房贷款时，实际贷款期限一般大家都选长的30年，纳税中人即使晚些开始此项扣除项目，也还可以扣满20年。因此，笔者建议不再满足租金扣除条件时再开始贷款扣除。考虑到扣除金额和扣除期限两方面因素，又鉴于住房租金和住房贷款的扣除不能同时享受，所以两项都符合扣除条件的情况下，优先选择住房租金扣除一般更划算。
3.只能用一次的扣除项目。
人生有很多“次”需要珍惜，而住房贷款利息扣除属于其中一项。因为，税法明确规定“纳税人只能享受一次首套住房贷款的利息扣除”。税务局的解释很清楚：“只要纳税人申报扣除过一套住房贷款利息，在个人所得税专项附加扣除的信息系统中就存有扣除住房贷款利息的记录，无论时间长短，也无论该住房的产权归属情况，纳税人就不得再就其他房屋享受住房贷款利息扣除。”也就是说，只要纳税人申报享受了一套住房贷款利息的扣除信息，那么再也无法申报第二套住房贷款利息扣除了。无论这项扣除是享受了20年，还是享受了1年，都不予考虑。其实，这项规定对于置换房产的人群很不友好。所以就像房地产从业人员会劝你用好首套住房的优惠一样，笔者也叮嘱纳税人要三思而后行，用好住房贷款利息扣除的优惠。
4.扣除主体。
（1）对于单身人士而言，很简单，自己供房自己扣除。对于已婚人士婚后购房，可以选由夫妻中的一方扣除每月的1000元，不能像子女教育一样拆分成一人500元。选定夫妻一方扣除的，一个纳税年度内不得变更。
比较复杂的情形是先单身后结婚的情况。夫妻双方婚前都交着房贷，且都享受着这项扣除政策。笔者提供两种方案：一种是选定其中一方每月扣1000元；第二种是夫妻各自继续扣除自己原来那套房屋的贷款，但每人每月扣500元。选定方案后也是一个纳税年度内不得变更。如果夫妻一方婚前享受着这项扣除，而另一方没有享受，婚后他们可以继续就婚前那套房屋扣除，也可以在放弃那套扣除的前提下就新的房屋贷款进行扣除，这算是对“纳税人只能享受一次首套住房贷款的利息扣除”的小小突破。
（2）父母和子女共同购房的，产权证和贷款合同均登记为父母和子女，这项扣除由主贷款人享受，不能被父母和子女同时享受。
1. 属于“首套住房贷款利息支出”。
住房贷款利息的扣除，可以是商业贷款也可以是公积金贷，但一定要属于“首套住房贷款利息支出”。那么，“首套住房贷款”怎么认定？判断的标题是，这套住房银行给予的贷款利率是否属于首套住房贷款利率，而不是房管局在纳税人名下登记了几套住房。金融机构的房贷利率政策是变动的，例如2014年中国人民银行和银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，对拥有1套住房并已结清购房贷款的家庭，再次申请贷款购房时仍可执行首套政策，这就是“认贷不认房”政策。其实个人所得税专项附加扣除的房贷利息扣除政策，也属于“认贷不认房”。至于如何计算“首套住房贷款”利息，就需要和金融机构认真沟通了。
2. 扣除期限和额度。
住房贷款利息的扣除期限，是贷款合同约定开始还款的当月至贷款全部归还或贷款合同终止的当月，扣除期限长不超过240个月。扣除额度是每月1000元。
纳税人开始向银行还贷的当月就可以扣除住房贷款利息，那么是否一定要从开始还款的当月开始扣除呢？笔者认为不是。现在不少人购买的都是期房，在还贷的同时还得自己租房，住房租金也是一个扣除项目，并且在大一点的城市，住房租金每月1500或1100元的扣除额是高于住房贷款利息每月1000元的扣除额。而且，住房租金扣除额没有扣除期限的限制。住房贷款时，实际贷款期限一般大家都选长的30年，纳税中人即使晚些开始此项扣除项目，也还可以扣满20年。因此，笔者建议不再满足租金扣除条件时再开始贷款扣除。考虑到扣除金额和扣除期限两方面因素，又鉴于住房租金和住房贷款的扣除不能同时享受，所以两项都符合扣除条件的情况下，优先选择住房租金扣除一般更划算。
3.只能用一次的扣除项目。
人生有很多“次”需要珍惜，而住房贷款利息扣除属于其中一项。因为，税法明确规定“纳税人只能享受一次首套住房贷款的利息扣除”。税务局的解释很清楚：“只要纳税人申报扣除过一套住房贷款利息，在个人所得税专项附加扣除的信息系统中就存有扣除住房贷款利息的记录，无论时间长短，也无论该住房的产权归属情况，纳税人就不得再就其他房屋享受住房贷款利息扣除。”也就是说，只要纳税人申报享受了一套住房贷款利息的扣除信息，那么再也无法申报第二套住房贷款利息扣除了。无论这项扣除是享受了20年，还是享受了1年，都不予考虑。其实，这项规定对于置换房产的人群很不友好。所以就像房地产从业人员会劝你用好首套住房的优惠一样，笔者也叮嘱纳税人要三思而后行，用好住房贷款利息扣除的优惠。
4.扣除主体。
（1）对于单身人士而言，很简单，自己供房自己扣除。对于已婚人士婚后购房，可以选由夫妻中的一方扣除每月的1000元，不能像子女教育一样拆分成一人500元。选定夫妻一方扣除的，一个纳税年度内不得变更。
比较复杂的情形是先单身后结婚的情况。夫妻双方婚前都交着房贷，且都享受着这项扣除政策。笔者提供两种方案：一种是选定其中一方每月扣1000元；第二种是夫妻各自继续扣除自己原来那套房屋的贷款，但每人每月扣500元。选定方案后也是一个纳税年度内不得变更。如果夫妻一方婚前享受着这项扣除，而另一方没有享受，婚后他们可以继续就婚前那套房屋扣除，也可以在放弃那套扣除的前提下就新的房屋贷款进行扣除，这算是对“纳税人只能享受一次首套住房贷款的利息扣除”的小小突破。
（2）父母和子女共同购房的，产权证和贷款合同均登记为父母和子女，这项扣除由主贷款人享受，不能被父母和子女同时享受。
