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区域:
济宁 > 市中
来源:
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暴徒扔在海里的国旗,市民重新升起;暴徒攻击的香港警察,市民站出来力挺;暴徒勾连的外国势力,市民领馆前抗议!

和平示威还是祸乱香港?香港市民愈发看得清晰:就是,法治面前,再精巧的诡辩也苍白无力;乱港就是乱港,民生面前,再煽情的口号也面目可憎。

出来混,总要还的!
沉寂两年的万达正在苏醒,而且是以每月增加400多亿元投资的速度。

2019年上半年,王健林密集会见了东北和中西部地区的省级政府官员,还在甘肃、辽宁、四川、广东等地大笔投资,项目涵盖万达广场、文化旅游、高星酒店等多种业态,据《财经》统计,总投资额高达2550亿元。

加上公开资料可查的13.4亿元拿下广州黄埔地块、5.75亿元拿下上海马桥地块,34.75亿元拿下大连甘井子地块,上半年,万达总计投资2604亿元,比其去年的总营收还高出461亿元。

2016年,王健林的行程单一样满,但会见对象是法国总统、希腊总理、英国外交大臣、印度总理,以及洛杉矶市长。

这一年是万达海外并购多的年份,万达斥资逾百亿美元,把十几家海外文娱、影视、体育、地产项目收归囊中,当年的海外投资计划更是超过200亿美元。

2017年6月21日,一份银监会抬头的红头文件在社交媒体流传,主要内容是银监会要求四大国有银行对万达、海航、复星、安邦等公司的跨境投资业务的资金来源进行重点排查。

次日上午,万达股债双杀,旗下多只债券遭遇疯狂抛售,万达电影(002739.SZ)跌幅高达9.87%,市值缩水超60亿元,午后,万达电影临时停牌。

几乎一夜之间,万达的信贷窗口即被关闭。

王健林防止资金链断裂的应对手段堪称决绝,2017年7月19日,万达商业地产将77个酒店以199.06亿元的价格转让给富力地产,将13个文旅项目91%股权以438.44亿元的价格转让给融创,交易总金额637.5亿元,创下中国地产史上单一交易的纪录。

这场世纪交易的发布会比原定开始时间晚了一个半小时, VIP休息室旁的听到了酒杯摔碎的声音,现场展板上一度删掉富力的名字。

“这当口了还在压价,全世界面前出我们的丑!”事后,王健林愤怒异常。

外界普遍将这笔交易解读为万达的挥泪大甩卖,因为13个文旅城土地储备近5000万平方米,仅此一项价值就超过交易对价,这些文旅城账面更有逾200亿元现金。

但王健林的关注焦点是降低负债率,这些文旅城都是长周期、重资产、增加杠杆率的项目,未来至少五六年内每年要净增1000亿元负债,十几年才能收回投资。

资本市场对万达的断臂融资并不买账。交易过后,穆迪、标普、惠誉均下调万达的信用评级。其中,标普全球(S&P Global)将大连万达商业地产的信用评级下调至BB,展望为负面。在标普的评级体系中,A类及BBB为投资级,以下均为投机级,BB是投机级中的高得分。

国内舆论更是一片唱衰之声,一篇自媒体文章用落马云南原省委书记白恩培影射王健林的未来,赢得刷屏效应。

“我们走出去收购文化产业项目,当初可是政府部门树的典型。”对此,一位万达高管一脸无奈。

此后,王健林在公众视野中消失,起初还在自家年会上放声高歌,后来自家年会上也取消了这一传统节目。

2016年,万达是营收大的地产公司,2018年,万达营收下降16%,资产下降21.4%,对手们却在倍数增长。

牺牲增长是为了换来安全。《财经》统计了国内外资料,发现2018年4月,万达已经提前还清了总计为17.325亿美元的四笔离岸贷款,三大评级机构对万达的评级虽然没有变化,但展望却由负面变为稳定。

上交所公示的2018年万达商管债券年度报告显示,截至2018年底,公司有息负债规模为1886.89亿元,其中2019年之内到期的非流动负债(一年以上的中长期负债)210.27亿元。而万达2018年的经营性现金流为291亿元,基本可以覆盖到期债务。

在2019年初的万达年会上,王健林称,两年内将把万达的有息负债率降至“安全”水平。办法就是不断提高轻资产项目的占比。“万达既然认准了轻资产、低负债的发展战略,就不能动摇。”

2018年3月,万达的主营业务万达商业地产股份有限公司(下称“万达商业”)更名为大连万达商业管理集团股份有限公司(下称“万达商管”),去掉了“地产”二字,其产品万达广场的业务模式也从拿地自持,向输出管理,租金分成转变。

但是,与王健林的讲话相反,万达今年上半年2600多亿元投资中,多是靠银行贷款支撑、拿地自持的重资产项目。并且,在万达似乎回到老路的同时,宏观环境也变得似曾相识。

7月29日,央行在京召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会,会议认为,近年来银行业信贷结构出现积极变化,但房地产行业占用信贷资源依然较多,要加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示,合理管控企业有息负债规模和资产负债率。

此前,金融监管当局已经收紧了房企的信托融资和海外发债。

两年前王健林断臂式交易的逻辑是去杠杆、轻资产、求安全,如今再度加杠杆、重资产的逻辑又何在?是因为感到自己已经安全了,还是轻资产知易行难?如果重资产不得不为,万达是否会重蹈两年前的资金链危机?

轻资产模式知易行难

轻资产模式虽可降负债、收租金,却无法撬动银行贷款。在房地产行业,留自己的钱、花银行的钱可谓圭臬

2017年6月22日股债双杀之后,万达加速了轻资产转型。轻资产模式若能成功,万达不仅可以靠租金养活自己,也会彻底告别房企借钱、买地、卖楼的高负债发展模式,进而拥有抵抗政策风险和行业周期风险的能力。

万达原有四大集团:商业地产、文化、金融、网络科技,2018年变成商管、文化、地产、金融。网科集团作为失败项目已经基本解散,金融集团也剥离了业务。

商管集团源自于万达商业地产,旗下主要业态为万达广场,2014年之后万达广场越做越大,独立了出来。2018年3月,万达商业地产更名为万达商业管理,万达广场悉数划归商管。

截至2018年底,万达商管已经拥有280个万达广场。这一年,万达服务业收入占总收入的75.1%,其中有稳定增长预期的租金收入达328.8亿元,占总收入的15.3%。

(分布在全国各城市的万达广场,是人气旺的综合型商业区之一。图/IC)
王健林希望2020年万达变成一家现代服务业公司,他认为转型成功主要的标志就是租金稳定增长。而商管业务无疑是实现这一目标的主力。
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