山西优质土地
汉海拍卖郭经理13574893722
乔家大院位于山西省祁县乔家堡村，北距太原54公里，南距东观镇仅2公里。祁县位于山西省中部，太岳山北麓，太原盆地南部，汾河东岸。东与太谷县相邻，西与平遥县接壤，南与武乡县交界，北与清徐县毗连，东南与榆社县峰峦相依，西北与文水县隔河相望。隶属于山西省晋中市。因古时有昭馀祁泽薮而得名。全县辖6镇2乡（昭余镇、东观镇、古县镇、贾令镇、城赵镇、来远镇、西六支乡、峪口乡），289个自然村。境域面积854平方公里。2010年人口26.7万人。
2.2.2区位交通条件
机场：乔家大院临近太原市，目前的太原机场可作为乔家大院的航空交通条件。待新的太原清源国际机场建成后，航空条件更便利。
铁路：到达太原的高铁客运、普通客运都可作为乔家大院的铁路交通条件。另外，南同蒲铁路穿过祁县，L375客车（北京至成都）在祁县、东观有站听靠，到达乔家大院都很便利。
公路：乔家大院临近有京昆、青银、榆祁、太长（二广）高速公路，108、208、307国道，60、320省级公路，公路交通非常发达。
项目介绍及所在区域位置
项目名称：乔家大院项目投资收益权
项目位置及周边状况：项目位于位于山西省祁县乔家堡村，北距太原54公里，南距东观镇仅2公里。
本项目的具体内容:
支付项目约定范围内的600亩土地的收储和整理费用:
1、该项目涉及到乔家大院周边附近规划中的总面积约78公顷(1170亩)的土地收储资金4亿元，其中后期可出让面积为600亩。
3、该开发融资权的总价以现金构成。起拍价为4亿，竞买保证金3000万元,履约保证金1000万.
4、自成交之日起，半年内完成其中晋商文化体验园和民俗文化观赏园的260亩国有建设用地使用权出让工作。
5、完成项目规定区域内的土地收储后，以片区内600亩国有建设用地的出让作为项目成本回收和超出起拍价的溢价部分以7:3分成作为投资回报。
2.4.2.1硬件资源：
——自从乔家大院成为山西省的旅游景点之后，又有多个“山西大院”被开发出来，成为乔家大院旅游项目强有力的竞争者，其中不乏旅游资源禀赋更突出者。
——另外，从旅行社推荐的旅游线路来看，乔家大院与常家庄园属于平遥古城旅游线路上景点“二选一”的地位。
2.4.2.2软件资源：
乔家大院的知名度得益于作为影视剧场景背景和综合历史文化背景的间接性宣传效应。目前这种优势虽然依然保持着，但正逐渐受到了挑战。随着各个旅游景区景点宣传策划意识的增强与机遇的越来越多，乔家大院既有的宣传优势也会逐渐减弱。
2.4.2.3区位：
在自驾游成为旅游行为方式和出行方式越来越成熟的今天，旅游景区景点靠近国内重要的旅游客源地也逐渐成为了大优势之一。相对而言，某些方向上自驾游客源地来讲，乔家大院的区位优势在竞争者面前也会越来越不明显。
2.4.3 旅游市场需求分析
——旅游业从观光旅游发展到休闲旅游、体验旅游，已经从大众观光的“门票旅游时代”向深度休闲度假的“泛旅游时代”转变。这将引发中国旅游格局的重新洗牌。
——“泛旅游时代”的旅游综合产业是超出观光、休闲、度假等传统旅游概念的更加泛化的旅游产业，提供具备趣味性、艺术性、知识性、刺激性等特性的体验消费的一系列产业，包括会展、运动、康体、娱乐等等，产业链连接到餐饮、运输、酒店、商业、农业等等。各产业之间有很强的融合趋势，融合之后的产业结构将形成很高的附加值和溢出效应。
——市场细分化、个性化、专项化也成为旅游发展新趋势，如城市旅游、现代时尚休闲旅游、乡村旅游、度假旅游、专项旅游的需求将大幅度增加，定制旅游渐成时尚。
——高学历、年轻化、家庭朋友结伴出游比例增大，自助游、自驾游比例增大。
——旅游市场需求受到相关社会环境等因素变化波动较大。
2.4.4发展的机遇
——目前我国国民经济产业结构调整的大方向是“退二进三”，旅游经济即将步入大发展时期，面临着重大发展机遇。但不论是对于整体的旅游产业还是同质的旅游产品而言，初始的机遇都是均等的，每项旅游产品要想发展升级、更新换代，就必须不断地抓住机遇、创造机遇。
——从乔家大院旅游资源的禀赋来看，它的大发展机遇便是要把握时机，先并深刻挖掘与自身相关的晋商历史文化的内涵与外延，只有这样，才能避开同目前质竞争的漩涡，才能使自身的旅游产品从从初级向高级迈进。
——应该清醒地认识到，历史文化内容并不简单地等同于旅游资源，把历史文化内容转化为旅游资源需要很多艰苦细致的工作，也需要承担一定的风险，但只有具备敢为天下先的气魄与决心，才能迈出旅游产品升级换代的步。旅游规划本身，便是这步的前奏。
乔家大院位于山西省祁县乔家堡村，北距太原54公里，南距东观镇仅2公里。祁县位于山西省中部，太岳山北麓，太原盆地南部，汾河东岸。东与太谷县相邻，西与平遥县接壤，南与武乡县交界，北与清徐县毗连，东南与榆社县峰峦相依，西北与文水县隔河相望。隶属于山西省晋中市。因古时有昭馀祁泽薮而得名。全县辖6镇2乡（昭余镇、东观镇、古县镇、贾令镇、城赵镇、来远镇、西六支乡、峪口乡），289个自然村。境域面积854平方公里。2010年人口26.7万人。
2.2.2区位交通条件
机场：乔家大院临近太原市，目前的太原机场可作为乔家大院的航空交通条件。待新的太原清源国际机场建成后，航空条件更便利。
铁路：到达太原的高铁客运、普通客运都可作为乔家大院的铁路交通条件。另外，南同蒲铁路穿过祁县，L375客车（北京至成都）在祁县、东观有站听靠，到达乔家大院都很便利。
公路：乔家大院临近有京昆、青银、榆祁、太长（二广）高速公路，108、208、307国道，60、320省级公路，公路交通非常发达。
项目介绍及所在区域位置
项目名称：乔家大院项目投资收益权
项目位置及周边状况：项目位于位于山西省祁县乔家堡村，北距太原54公里，南距东观镇仅2公里。
本项目的具体内容:
支付项目约定范围内的600亩土地的收储和整理费用:
1、该项目涉及到乔家大院周边附近规划中的总面积约78公顷(1170亩)的土地收储资金4亿元，其中后期可出让面积为600亩。
3、该开发融资权的总价以现金构成。起拍价为4亿，竞买保证金3000万元,履约保证金1000万.
4、自成交之日起，半年内完成其中晋商文化体验园和民俗文化观赏园的260亩国有建设用地使用权出让工作。
5、完成项目规定区域内的土地收储后，以片区内600亩国有建设用地的出让作为项目成本回收和超出起拍价的溢价部分以7:3分成作为投资回报。
2.4.2.1硬件资源：
——自从乔家大院成为山西省的旅游景点之后，又有多个“山西大院”被开发出来，成为乔家大院旅游项目强有力的竞争者，其中不乏旅游资源禀赋更突出者。
——另外，从旅行社推荐的旅游线路来看，乔家大院与常家庄园属于平遥古城旅游线路上景点“二选一”的地位。
2.4.2.2软件资源：
乔家大院的知名度得益于作为影视剧场景背景和综合历史文化背景的间接性宣传效应。目前这种优势虽然依然保持着，但正逐渐受到了挑战。随着各个旅游景区景点宣传策划意识的增强与机遇的越来越多，乔家大院既有的宣传优势也会逐渐减弱。
2.4.2.3区位：
在自驾游成为旅游行为方式和出行方式越来越成熟的今天，旅游景区景点靠近国内重要的旅游客源地也逐渐成为了大优势之一。相对而言，某些方向上自驾游客源地来讲，乔家大院的区位优势在竞争者面前也会越来越不明显。
2.4.3 旅游市场需求分析
——旅游业从观光旅游发展到休闲旅游、体验旅游，已经从大众观光的“门票旅游时代”向深度休闲度假的“泛旅游时代”转变。这将引发中国旅游格局的重新洗牌。
——“泛旅游时代”的旅游综合产业是超出观光、休闲、度假等传统旅游概念的更加泛化的旅游产业，提供具备趣味性、艺术性、知识性、刺激性等特性的体验消费的一系列产业，包括会展、运动、康体、娱乐等等，产业链连接到餐饮、运输、酒店、商业、农业等等。各产业之间有很强的融合趋势，融合之后的产业结构将形成很高的附加值和溢出效应。
——市场细分化、个性化、专项化也成为旅游发展新趋势，如城市旅游、现代时尚休闲旅游、乡村旅游、度假旅游、专项旅游的需求将大幅度增加，定制旅游渐成时尚。
——高学历、年轻化、家庭朋友结伴出游比例增大，自助游、自驾游比例增大。
——旅游市场需求受到相关社会环境等因素变化波动较大。
2.4.4发展的机遇
——目前我国国民经济产业结构调整的大方向是“退二进三”，旅游经济即将步入大发展时期，面临着重大发展机遇。但不论是对于整体的旅游产业还是同质的旅游产品而言，初始的机遇都是均等的，每项旅游产品要想发展升级、更新换代，就必须不断地抓住机遇、创造机遇。
——从乔家大院旅游资源的禀赋来看，它的大发展机遇便是要把握时机，先并深刻挖掘与自身相关的晋商历史文化的内涵与外延，只有这样，才能避开同目前质竞争的漩涡，才能使自身的旅游产品从从初级向高级迈进。
——应该清醒地认识到，历史文化内容并不简单地等同于旅游资源，把历史文化内容转化为旅游资源需要很多艰苦细致的工作，也需要承担一定的风险，但只有具备敢为天下先的气魄与决心，才能迈出旅游产品升级换代的步。旅游规划本身，便是这步的前奏。
