邳州博睿资产收益权转让项目1号A级定向融资

产品认购链接：邳州博睿资产收益权转让项目1号
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预期收益
20-50-100-300：9.0%-9.3%-9.7%-10%
资金用途
用于邳州市开发区园区建设
项目亮点：
1.应收账款：邳州市博睿投资管理有限公司将拥有对邳州市岔河镇人民政府1.2亿应收账款债权
2.市级政府平台担保：邳州市振远建设有限公司提供无限连带责任担保，并出具回购承诺函。
3.所涉应收账款，政府均已确权并在中登网登记
【地方经济强劲】作为全国百强县第37位，2017年邳州市全市地区生产总值（GDP）917亿元，
增长8.4%，人口193万，是江苏第二人口大县。2018年上半年完成GDP500多亿元，预计全年
突破1000亿元。经济发展程度可比肩地级市。
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2019年上半年，受益于货币宽松，房企境内外融资频繁，发债规模、信托融资均创新高。

根据世联行统计，上半年内地房企境内外合计发债规模为6264亿元，同比增长41%；境内发行3753亿元，占比60%，境外发债2511亿。

其中，内地民营房企境内外合计发债规模为3685亿元，同比增长45%；境内发行1459亿元，同比增长47%，占比40%，境外债发行占比更大。

与此同时，房地产信托新增规模也创下新高，根据信托业协会及用益信托网数据显示，2019上半年投向房地产方向的新增信托项目金额合计超过5400亿元，同比增长26%。

表面的繁荣背后，是高负债的尴尬。恒大研究院分析师夏磊指出，融资规模的上升，实质是到期债务规模的大幅增加，新增融资大多用来偿还旧债了。

以信用债为例，2019年一季度合计融资1810亿，同比大幅增长40.5%，但净融资规模仅为574亿，同比下滑41.6%。“这说明房企融资并未有实质性改善”，夏磊称。

全行业来看，历经多年融资与再融资，房地产行业累积的债务达到了一个惊人的量级，并在2019年迎来一个偿债小高峰。据恒大研究院报告，截至2018年底，房企各主要渠道有息负债余额20.3万亿，很大部分将在2019-2021年集中到期。

亿翰智库测算，2019年需要偿还的信用债额度高达4113亿元，下半年需要偿还金额占比达到76.3%，因而下半年偿债的压力更大。

世联行对各境内外债的年化利息做粗略测算，全行业债券融资每年须支付的利息超过2300亿，占2018年全国商品房销售金额的1.5%，其中民企支付的部分约1500亿。

据亿翰智库数据，2018年营收超30亿元上市房企中，中南建设以191.5％的净负债率排在榜单，紧随其后的是新华联、上海证大，净负债率均在188％以上；大型房企中，中国恒大排在负债榜13位，净负债率达到了151.9％；负债高的十个房企，净负债率都超过了160％。

部分房企的短期偿债压力加大。富力地产一季度财务数据显示，公司有息负债2125.39亿元，其中短期借款153.23亿元，一年内到期的非流动负债347.28亿元，货币资金为398.19亿元，短期偿债压力较大。

融资格局生变
债务压顶偏遇融资收紧。

而这轮的收紧，按照世联行的说法，是融资的全渠道收紧。

首先是银行。过去多年，银行资金是房地产的大“输血”者。2018年房地产开发资金来源中，国内贷款（80%银行贷款+20%非银贷款）占比为14.5%，其他资金（64%定金及预收款+28%个人按揭）占比为51.8%，个人按揭也是来自于银行资金。

今年6月底，开发商到位资金总额8.5万亿、同比增长7.2%，定金预收款增速放缓，叠加各类融资收紧，非银贷款及自筹资金增速难有强支撑，行业整体已进入流动性改善的尾声。

据了解，当前银行信贷门槛仍较高，开发贷实行白名单制度，严格要求项目满足“四三二”条件，不允许资金跨区域使用；非标融资受限，银行理财、信托资金、委贷投资非标、多层嵌套和资金期限错配的资管产品等都被禁止。

今年5月以来，银保监会23号文件，进一步规范了银行及非银金融机构，封堵信托进入房地产；7月初，银保监会又对多家信托公司进行窗口指导和约谈；7月12日，发改委亦发文，限定房企海外发债只能用于置换一年内到期的债务。

海通证券分析师姜超指出，今年房地产行业面临债务到期高峰，再融资压力很大，上半年得益于融资环境的好转，部分房企资金链紧张的问题得以缓解，但强者恒强，行业融资急剧分化，集中度提升。