专注 南充房地产开发土地增值税汇算清缴
依据《人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《人民共和国土地增值税暂行条例》、《土地增值税清算管理规程》。
一、清算条件
（一）纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
3.直接转让土地使用权的。
（二）对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
4.省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
对前款所列第3项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
（三）【清算实务指导】：
在实务中，一般情况下，如果项目同时符合以下10个条件，可以进行清算：
1.销售（预售）许可证已全部取得；
2.销售发票基本已开具、应收房款已较少、面积退补差已经完成；
3.收入与扣除成本倒挂的房产已基本完成销售；
4.房产项目的产权归属无异议，应移交的公共配套房产已移交，未移交的部分已明确自持自用；
5.没有未缴税款，特别是房屋销售相关的流转税；
6.竣工验收已全部完成，工程决（结）算已基本完成；
7.开发成本发票基本已得；
8.除少量质保金以外的应付工程款已基本支付；
9.取得土地所支付的成本扣除没有异议、争议或历史遗留问题；
10.退补税具体金额测算。补税的情况，考虑当年是否已做缴税资金的预算及预留；退税的情况，所退税款需要纳入应纳税所得额缴纳企业所得税，当年企业所得税缴纳税款的资金是否充裕。
11.对于暂缓申请清算，税务师事务所可在此期间对企业进行相应的土地增值税业务指导服务。
二、清算流程
1.对于符合清算条件，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。
2.对于符合第二种清算条件，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；
3.对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。
4.纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料
（一）土地增值税清算表及其附表（参考表样见附件，各地可根据本地实际情况制定）。
（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。
（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。
（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。
三、税务师事务所准备工作
1.初步判断：
税务师事务所在接受企业委托对企业开发项目进行土地增值税清算鉴证 时，要判断企业拟清算项目是否符合税法规定的清算条件，即通过了解项目 竣工验收情况、销售情况、取得销售（预售）许可证情况等判断是否达到当地税务机关规定的清算条件。
2.要初步了解业务环境，具体包括：约定事项、委托目的、报告使用人的需求、企业所得税汇算清缴对土地增值税清算业务的影响，被鉴证人的基本情况、房地产资质情况、财务会计制度及其执行情况、内部控制及其执行情况、关联企业、重大经济交易事项、清算项目减免税审批情况等。
3.要了解企业遵从税法的意识，包括以往税务稽查的处理、纳税争议救济等情况，根据具体情况决定是否接受委托。
4.签订业务约定书
税务师事务所通过初步了解情况决定承接清算鉴证业务的，应当与委托人签订土地增值税清算鉴证业务约定书，并按照当地税务机关的具体征管规定向税务机关备案。
5.组织实施
税务师事务所承接清算鉴证业务后，应当及时确定项目组及项目负责人，并按照执业规范的要求，编制业务计划，组织业务实施。
一、清算条件
（一）纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
3.直接转让土地使用权的。
（二）对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
4.省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
对前款所列第3项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
（三）【清算实务指导】：
在实务中，一般情况下，如果项目同时符合以下10个条件，可以进行清算：
1.销售（预售）许可证已全部取得；
2.销售发票基本已开具、应收房款已较少、面积退补差已经完成；
3.收入与扣除成本倒挂的房产已基本完成销售；
4.房产项目的产权归属无异议，应移交的公共配套房产已移交，未移交的部分已明确自持自用；
5.没有未缴税款，特别是房屋销售相关的流转税；
6.竣工验收已全部完成，工程决（结）算已基本完成；
7.开发成本发票基本已得；
8.除少量质保金以外的应付工程款已基本支付；
9.取得土地所支付的成本扣除没有异议、争议或历史遗留问题；
10.退补税具体金额测算。补税的情况，考虑当年是否已做缴税资金的预算及预留；退税的情况，所退税款需要纳入应纳税所得额缴纳企业所得税，当年企业所得税缴纳税款的资金是否充裕。
11.对于暂缓申请清算，税务师事务所可在此期间对企业进行相应的土地增值税业务指导服务。
二、清算流程
1.对于符合清算条件，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。
2.对于符合第二种清算条件，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；
3.对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。
4.纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料
（一）土地增值税清算表及其附表（参考表样见附件，各地可根据本地实际情况制定）。
（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。
（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。
（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。
三、税务师事务所准备工作
1.初步判断：
税务师事务所在接受企业委托对企业开发项目进行土地增值税清算鉴证 时，要判断企业拟清算项目是否符合税法规定的清算条件，即通过了解项目 竣工验收情况、销售情况、取得销售（预售）许可证情况等判断是否达到当地税务机关规定的清算条件。
2.要初步了解业务环境，具体包括：约定事项、委托目的、报告使用人的需求、企业所得税汇算清缴对土地增值税清算业务的影响，被鉴证人的基本情况、房地产资质情况、财务会计制度及其执行情况、内部控制及其执行情况、关联企业、重大经济交易事项、清算项目减免税审批情况等。
3.要了解企业遵从税法的意识，包括以往税务稽查的处理、纳税争议救济等情况，根据具体情况决定是否接受委托。
4.签订业务约定书
税务师事务所通过初步了解情况决定承接清算鉴证业务的，应当与委托人签订土地增值税清算鉴证业务约定书，并按照当地税务机关的具体征管规定向税务机关备案。
5.组织实施
税务师事务所承接清算鉴证业务后，应当及时确定项目组及项目负责人，并按照执业规范的要求，编制业务计划，组织业务实施。
