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房屋拆迁评估的四大重点，面对征地拆迁不打无准备之仗
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房屋征收评估时点

房屋评估的主要目的就是为了反映出房屋的真实价值，但实践过程中，房屋评估报告已经作出，可出于种种原因，征收项目并没有动工，过去了好几年才开始重新启动，导致评估报告中确定的价值与实际应该获得的相差甚远，如果还按照之前的来给予补偿的话，那显然是不合理的。

根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十条规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

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评估机构的选择

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的相关规定“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”

可以看出评估机构应当由被征收人通过协商做出，充分尊重被征收人的意见，给予被征收人选择权，只有在被征收人意见达不成一致的情况下，可以由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数或者抽签的方式随机产生。之所以这样规定是为了规避在征收过程中，征收部门同评估机构串通，导致评估有失偏颇，对百姓权益造成损害。

因此，房屋评估机构并不是征收方单方面说了算，而是由双方协商选定。对于评估结果任何人或是组织都不能干预。

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评估方法的选择

根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十三、十四条，评估方法主要有市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法，在评估过程中，评估机构可以选择一种或多种对被评估房屋进行评估，除此之外，还应当综合考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素，以合理确定终的评估结果，在实际操作过程中，还以市场法评估居多。

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对评估结果有异议的处理方式

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条以及《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条至第二十三条明确规，对评估结果有异议的，可以在收到评估报告之日起10日内向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的应当自收到复核结果之日起10日内向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

在实际办案过程中，我们经办了大量针对评估不合理，补偿不满意的城市房屋拆迁案件，在实际起诉过程中，我也会请求把“房屋价值评估”加法庭争议焦点，进行法庭辩论。评估公司出具的评估报告应属于鉴定意见的一种，行政机关在诉讼过程中如将评估报告作为证据使用，则该评估报告必然应符合证据规则中对鉴定意见的要求。

如若有具体问题，欢迎电联！