上海地区高层住宅外墙渗水情况和对策
上海地区高层住宅外墙渗水情况和对策
对上海地区90年代以后新建的高层住宅进行了外墙渗水情况调查，调查采用向本市部分物业管理公司发出调查表，召开外墙渗水情况和维修技术座谈会及现场查勘等形式，共抽样调查了138幢高层住宅。调查统计结果显示上海高层住宅的外墙渗水率为3%。
上海90年代以后新建的高层住宅，15层以下一般为钢筋混凝土框架或框剪结构，部分高层住宅的外墙采用预制装配式钢筋混凝土大板，调查显示，15层以下的高层住宅外墙渗水主要出现在框架填充墙裂缝，及预制装配式大板垂直及水平拼缝等部位;15层以上的高层住宅通常采用钢筋混凝土剪力墙结构，外墙一般采用大模板现浇钢筋混凝土，其渗水部位集中在混凝土外墙大模板施工穿墙套管预留孔和楼层大模板施工缝等部位。外墙窗框四周等部位的渗水是高层住宅的通病，房屋的层数越高，风压越大，渗水越严重。
1、钢筋混凝土框架或框剪结构框架填充墙外墙渗水
框架填充墙外墙渗水主要出现在以下部位。
1.1填充墙砖砌体与钢筋混凝土框架梁柱之间的裂缝渗水
用外墙吊篮检查，对应于室内的渗水位置，很容易找到填充墙砌体与钢筋混凝土框架连接部位的裂缝，这些裂缝与框架梁或柱平行，用水喷淋检查，墙面会出现一条深色的渗水线。调查中走访了设计和施工单位，归纳渗水原因主要有以下两个方面。
(1)材料方面：框架填充墙是由混凝土和砖砌体两种材料组合而成的，但这两种材料的温度线膨胀系数不同砖砌体的温度线膨胀系数为Q10/℃而混凝土为1.x10/，二者相差将近1倍。在相同的温度下，由于砖砌体和混凝土的变形值不同而在梁柱与砖墙连接部位产生裂缝，雨水在风压作用下沿裂缝渗入室内。
(2)施工方面：框架柱与填充砖墙间按设计要求应设置连接钢筋，但施工时往往遗漏。另外，填充墙砌筑时砌体不易与框架梁柱镶嵌密实，尤其是在填充墙与框架梁底的镶接部位既无连接钢筋，又不易填嵌密实，是裂缝渗水的多发部位。
上述原因中，材料是主要原因，应从设计构造上予以治理。
1.2填充墙砖砌体沿砖缝空隙渗水
上海地区框架填充墙一般采用240×115×90mm)多孔粘土砖或300×200×115mm)三孔砖砌筑，每块砖的厚度是标准砖的2倍。施工单位反映，用多孔砖或三孔砖砌筑砖墙铺灰时，头缝砂浆挤浆不易密实，每皮砖砌完后在砖上刮浆时，砂浆大部分流入砖孔内，而砖墙的竖向头缝砂浆往往灌不密实，砌墙前按施工规定应将砖预先充分湿润，但施工
单位很少能做到，干砖很块吸收了砂浆中的水分，使砂浆干缩开裂，不但降低了砂浆和砖的结性能，还会形成外墙渗水的通道，调查中除渗水部位的粉刷层后发现砖墙的头缝砂浆普遍不饱满，个别竖向头缝砖与砖之间没有砂浆，使雨水沿砖缝空隙渗入室内。
2、预制装配式大板拼缝渗水
上海市于1976年左右建造了一批预制装配式钢筋混凝土大板外墙的高层住宅。这些外墙大板的板面基本完好，除窗框部位渗水外，板面未发现渗水现象，渗水集中在大板垂直及水平拼缝部位。
原设计图纸是采用大板拼缝空腔构造防水.房屋建成后大板拼缝即出现大面积渗漏，使用至今拼缝处已翻修过数次，但渗漏仍较严重，在调查中凿除部分大板拼缝处水泥砂浆粉刷，发现翻修后的大板拼缝将原空腔构造防水改为密封材料防水。拼缝内填嵌的密封膏与大板混凝土大部分已脱开，用手即可把一长条嵌缝密封膏拉出，缝内十分潮湿，衬底的草绳麻丝也已腐蚀.故可证实外墙大板拼缝既无有效的空腔构造防水，又无有效的密封材料防水，是引起外墙大板拼缝部位普遍渗漏水的原因。
3、混凝土外墙穿墙套管预留孔渗水
近年上海新建的高层住宅一般采用大模板浇捣混凝土墙体，施工时外墙的外挂大模板用穿墙螺栓与内侧模板连接，混凝土达设计强度拆模后，外墙上留下直径4nm左右贯通墙身的孔洞，或为外墙参水的通道。
调查中凿除穿墙孔部位的粉刷层进行检查，发现未用砂浆填嵌密实，仅在做室内外粉刷时从孔两端压入部分砂浆，孔中间是空的，外墙粉刷层在孔洞部位裂缝，雨水在风压作用下通过穿墙孔渗入室内.房管部门曾在室内用水泥砂浆填嵌修缮，但渗水现象仍未解决。
4、外墙粉刷裂缝及引条线部位渗水
上海地区高层住宅的外粉刷可分为两大类：砂浆打底抹面后外做涂料和砂浆抹平后外贴面砖、马赛克等饰面材料。.对裂缝渗水较严重的部分高层住宅的检查表明，所抹砂浆中的黄砂是含泥量较高的细砂施工搅拌时加水过多又使砂浆的孔隙率较高，不但降低了粉刷砂浆与墙体的粘结强度，还使砂浆粉刷层布满了干缩裂缝。调查中还发现由于墙体施工偏差，外墙粉刷层太厚而引起粉刷层开裂起壳甚至脱落等现象。可见外墙粉刷裂缝渗水主要是由于粉刷砂浆在配制、抹灰操作等施工质量方面的原因造成的。
外墙粉刷引条线部位渗水，也是外墙的常见病。引条线是外粉刷的分仓缝，也是粉刷层的截面削弱之处，雨水沿外墙向下流淌，在水平引条线处受阻，水的渗透压力就会增加，但引条线又是施工中的薄弱环节，调查发现大部分水平引条线下口未按设计要求用纯水泥嵌成小圆角，引条线凹口处常出现迎水的空隙和裂缝，造成外墙引条线部位参水，
5、外墙窗框四周渗水
高层住宅外墙窗框渗水部位集中在窗天盘、窗台和窗框竖直边与外墙粉刷接缝处，其中以窗台和天盘渗水较为严重。
喷淋试验检查渗水部位的试验结果显示，外墙雨水是从窗框与外墙粉刷层间的裂缝渗入室内的。
凿开窗洞四周粉刷检查，发现窗的洞口尺寸施工误差较大，有的窗洞墙体与窗控间的空隙达80mm.有的窗洞墙体与钢窗槿子已靠紧，窗槿与墙体之间填嵌的砂浆不密实并留有空隙，窗上部天盘部位窗楂与窗过梁间填嵌的砂浆空隙较多，窗天盘施工未按设计要求做好滴水槽，使雨水顺墙流进窗框缝内，再通过填嵌砂浆的空隙和裂缝渗入室内。窗台倒泛水和窗台粉刷咬窗框是调查中发现的普遍问题，它造成雨水沿窗台流进窗框缝内，通过填嵌砂浆的空隙和裂缝渗入室内.
6、家用设备的外墙穿墙孔等部位渗水
上海市部分早期建造的高层住宅均未留出家用设备的穿墙孔洞，居民搬入后自行安装空调器、煤气热水器和抽排油烟机等家用设备，或安装电话、闭路电视等管线时穿墙打孔，损坏了墙体结构和外墙装修，影响了建筑外观并引起外墙渗水。
7、几点对策
对外墙渗水情况的调查结果显示，外墙渗水涉及到材料、设计、施工和管理等各个方面，必须在高层住宅建设的全过程中对外墙渗水进行综合治理。
经过调查实践，提出如下对策。
7.1必须重视外墙防水设计，建议尽快制定建筑外墙防水技术规范调查中查阅了部分高层住宅设计图纸，但未找到关于外墙防水设计方面的内容，在整套设计图纸中既无外墙防水构造详图，又无有关这方面的施工说明，使施工单位无所适从，外墙防水设计疏忽遗漏是我国房屋设计中普遍存在的问题，亟待引起重视，目前我国尚无外墙防水方面的技术规范，设计无章可循，建议尽快制定建筑物外墙防水技术规范，并
根据高层住宅的外墙结构和施工特点编制《高层住宅外墙防水图集》，以便设计和施工单位在工程建设中应用。
7.2建议在外墙渗水节点采用密封材料进行防水处理
7.2.1钢筋混凝土框架梁柱与填充墙接缝部位防水
调查中常发现钢筋混凝土框架梁柱与填充墙交接处裂缝渗水，这主要是由于混凝土与砖砌体两种材料的温度线膨胀系数不同而造成的。建议在结构构造上加强框架梁柱与填充墙连接的同时，外墙粉刷层在框架梁柱与砖墙交接处设引条线，内嵌防水密封膏，内粉刷在框架梁柱与砖砌体接缝处增设钢丝网予以加强，
7.2.2混凝土外墙穿墙套管预留孔防水
高层住宅施工越来越多地采用大模板浇捣混凝土墙体，外墙的外挂模板的穿墙螺栓预留孔施工采用水泥砂浆填充，由于填嵌不密实，雨水通过穿墙孔渗入室内，发生渗水后检查修缮均很困难。建议改用防水密封材料进行防水处理.
7.2.3外墙窗框四周防水
外墙窗洞与窗框之间因嵌缝水泥砂浆收缩和窗开关的振动，易产生裂缝而渗水，建议在窗框四周采用防水密封材料进行防水处理.
7.2.4外墙粉刷引条线防水外墙粉刷的引条线是外粉刷层的截面削弱部位，又是经常出现外墙渗水的部位，引条线既是外墙装饰的需要，同时又起着外墙粉刷层温度伸缩缝的作用，建议采用彩色防水密封材料(如彩色聚氨酯、丙烯酸密封膏等)进行防水处理。
7.3在外墙粉刷或装饰层外喷涂防水剂进行防水处理
高层住宅的建筑高度高，风压大，外墙渗水率较高，当外墙发生渗水后，检查和修缮施工均较困难。
建议加强设防，新建时当外墙粉刷和装修完成后，即在外面喷涂无色透明并透气的墙面防水剂(如已经过十多年工程实际使用，防水效果较好的T下防水剂等)，尤如给住宅穿上一件看不见的透气的雨衣，既可防止外墙渗水，又可保护建筑物的外墙粉刷和装修.
7.4预留家用设备的外墙穿墙孔洞位置
随着我国经济的发展，居民收入的增长，家用空调器和煤气热水器等家用设备大量涌入普通居民家庭，居民在安装设备时凿墙打洞，损坏墙体结构、外墙粉刷和装修，并造成外墙渗水，建议在房屋设计施工时预留家用设备的穿墙孔洞，在建造时先临时封闭，待居民搬入安装设备后，再由物业管理部门在设备或管道四周做好防水密封处理。
7.5在屋顶设置移动式外墙清洗及维修机具
随着我国市场经济的发展，住宅商品化和物业管理正在兴起，高层住宅的外墙清洗和擦窗等服务已被提到议事日程上来了，建议在高层住宅屋顶设置移动式外墙清洗和维修机具，既可解决外墙渗漏检查修缮操作困难的矛盾，又可完成高层住宅外墙清洗和擦窗等服务项目。
7.6建议高层住宅外墙装修采用装饰混凝土
调查中发现，外墙装修采用装饰混凝土的大楼未出现外墙渗水.随着我国城市用地日趋紧张，高层住宅越建越多，层数越来越高，其外墙也越来越多地采用混凝土作为墙体，装饰混凝土集墙体结构、粉刷和装饰于一身，省却了外墙粉刷和装饰贴面等施工步骤，可避免发生外墙粉刷与贴面开裂起壳和剥落等情况，其立面图案丰富、施工速度快、建筑造价省、防水效果好，建议在高层住宅中推广应用
服务公司、办公楼、大厦、商场、社区、厂房、酒店、建筑商、居民住户等建筑漏水维修
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对上海地区90年代以后新建的高层住宅进行了外墙渗水情况调查，调查采用向本市部分物业管理公司发出调查表，召开外墙渗水情况和维修技术座谈会及现场查勘等形式，共抽样调查了138幢高层住宅。调查统计结果显示上海高层住宅的外墙渗水率为3%。
上海90年代以后新建的高层住宅，15层以下一般为钢筋混凝土框架或框剪结构，部分高层住宅的外墙采用预制装配式钢筋混凝土大板，调查显示，15层以下的高层住宅外墙渗水主要出现在框架填充墙裂缝，及预制装配式大板垂直及水平拼缝等部位;15层以上的高层住宅通常采用钢筋混凝土剪力墙结构，外墙一般采用大模板现浇钢筋混凝土，其渗水部位集中在混凝土外墙大模板施工穿墙套管预留孔和楼层大模板施工缝等部位。外墙窗框四周等部位的渗水是高层住宅的通病，房屋的层数越高，风压越大，渗水越严重。
1、钢筋混凝土框架或框剪结构框架填充墙外墙渗水
框架填充墙外墙渗水主要出现在以下部位。
1.1填充墙砖砌体与钢筋混凝土框架梁柱之间的裂缝渗水
用外墙吊篮检查，对应于室内的渗水位置，很容易找到填充墙砌体与钢筋混凝土框架连接部位的裂缝，这些裂缝与框架梁或柱平行，用水喷淋检查，墙面会出现一条深色的渗水线。调查中走访了设计和施工单位，归纳渗水原因主要有以下两个方面。
(1)材料方面：框架填充墙是由混凝土和砖砌体两种材料组合而成的，但这两种材料的温度线膨胀系数不同砖砌体的温度线膨胀系数为Q10/℃而混凝土为1.x10/，二者相差将近1倍。在相同的温度下，由于砖砌体和混凝土的变形值不同而在梁柱与砖墙连接部位产生裂缝，雨水在风压作用下沿裂缝渗入室内。
(2)施工方面：框架柱与填充砖墙间按设计要求应设置连接钢筋，但施工时往往遗漏。另外，填充墙砌筑时砌体不易与框架梁柱镶嵌密实，尤其是在填充墙与框架梁底的镶接部位既无连接钢筋，又不易填嵌密实，是裂缝渗水的多发部位。
上述原因中，材料是主要原因，应从设计构造上予以治理。
1.2填充墙砖砌体沿砖缝空隙渗水
上海地区框架填充墙一般采用240×115×90mm)多孔粘土砖或300×200×115mm)三孔砖砌筑，每块砖的厚度是标准砖的2倍。施工单位反映，用多孔砖或三孔砖砌筑砖墙铺灰时，头缝砂浆挤浆不易密实，每皮砖砌完后在砖上刮浆时，砂浆大部分流入砖孔内，而砖墙的竖向头缝砂浆往往灌不密实，砌墙前按施工规定应将砖预先充分湿润，但施工
单位很少能做到，干砖很块吸收了砂浆中的水分，使砂浆干缩开裂，不但降低了砂浆和砖的结性能，还会形成外墙渗水的通道，调查中除渗水部位的粉刷层后发现砖墙的头缝砂浆普遍不饱满，个别竖向头缝砖与砖之间没有砂浆，使雨水沿砖缝空隙渗入室内。
2、预制装配式大板拼缝渗水
上海市于1976年左右建造了一批预制装配式钢筋混凝土大板外墙的高层住宅。这些外墙大板的板面基本完好，除窗框部位渗水外，板面未发现渗水现象，渗水集中在大板垂直及水平拼缝部位。
原设计图纸是采用大板拼缝空腔构造防水.房屋建成后大板拼缝即出现大面积渗漏，使用至今拼缝处已翻修过数次，但渗漏仍较严重，在调查中凿除部分大板拼缝处水泥砂浆粉刷，发现翻修后的大板拼缝将原空腔构造防水改为密封材料防水。拼缝内填嵌的密封膏与大板混凝土大部分已脱开，用手即可把一长条嵌缝密封膏拉出，缝内十分潮湿，衬底的草绳麻丝也已腐蚀.故可证实外墙大板拼缝既无有效的空腔构造防水，又无有效的密封材料防水，是引起外墙大板拼缝部位普遍渗漏水的原因。
3、混凝土外墙穿墙套管预留孔渗水
近年上海新建的高层住宅一般采用大模板浇捣混凝土墙体，施工时外墙的外挂大模板用穿墙螺栓与内侧模板连接，混凝土达设计强度拆模后，外墙上留下直径4nm左右贯通墙身的孔洞，或为外墙参水的通道。
调查中凿除穿墙孔部位的粉刷层进行检查，发现未用砂浆填嵌密实，仅在做室内外粉刷时从孔两端压入部分砂浆，孔中间是空的，外墙粉刷层在孔洞部位裂缝，雨水在风压作用下通过穿墙孔渗入室内.房管部门曾在室内用水泥砂浆填嵌修缮，但渗水现象仍未解决。
4、外墙粉刷裂缝及引条线部位渗水
上海地区高层住宅的外粉刷可分为两大类：砂浆打底抹面后外做涂料和砂浆抹平后外贴面砖、马赛克等饰面材料。.对裂缝渗水较严重的部分高层住宅的检查表明，所抹砂浆中的黄砂是含泥量较高的细砂施工搅拌时加水过多又使砂浆的孔隙率较高，不但降低了粉刷砂浆与墙体的粘结强度，还使砂浆粉刷层布满了干缩裂缝。调查中还发现由于墙体施工偏差，外墙粉刷层太厚而引起粉刷层开裂起壳甚至脱落等现象。可见外墙粉刷裂缝渗水主要是由于粉刷砂浆在配制、抹灰操作等施工质量方面的原因造成的。
外墙粉刷引条线部位渗水，也是外墙的常见病。引条线是外粉刷的分仓缝，也是粉刷层的截面削弱之处，雨水沿外墙向下流淌，在水平引条线处受阻，水的渗透压力就会增加，但引条线又是施工中的薄弱环节，调查发现大部分水平引条线下口未按设计要求用纯水泥嵌成小圆角，引条线凹口处常出现迎水的空隙和裂缝，造成外墙引条线部位参水，
5、外墙窗框四周渗水
高层住宅外墙窗框渗水部位集中在窗天盘、窗台和窗框竖直边与外墙粉刷接缝处，其中以窗台和天盘渗水较为严重。
喷淋试验检查渗水部位的试验结果显示，外墙雨水是从窗框与外墙粉刷层间的裂缝渗入室内的。
凿开窗洞四周粉刷检查，发现窗的洞口尺寸施工误差较大，有的窗洞墙体与窗控间的空隙达80mm.有的窗洞墙体与钢窗槿子已靠紧，窗槿与墙体之间填嵌的砂浆不密实并留有空隙，窗上部天盘部位窗楂与窗过梁间填嵌的砂浆空隙较多，窗天盘施工未按设计要求做好滴水槽，使雨水顺墙流进窗框缝内，再通过填嵌砂浆的空隙和裂缝渗入室内。窗台倒泛水和窗台粉刷咬窗框是调查中发现的普遍问题，它造成雨水沿窗台流进窗框缝内，通过填嵌砂浆的空隙和裂缝渗入室内.
6、家用设备的外墙穿墙孔等部位渗水
上海市部分早期建造的高层住宅均未留出家用设备的穿墙孔洞，居民搬入后自行安装空调器、煤气热水器和抽排油烟机等家用设备，或安装电话、闭路电视等管线时穿墙打孔，损坏了墙体结构和外墙装修，影响了建筑外观并引起外墙渗水。
7、几点对策
对外墙渗水情况的调查结果显示，外墙渗水涉及到材料、设计、施工和管理等各个方面，必须在高层住宅建设的全过程中对外墙渗水进行综合治理。
经过调查实践，提出如下对策。
7.1必须重视外墙防水设计，建议尽快制定建筑外墙防水技术规范调查中查阅了部分高层住宅设计图纸，但未找到关于外墙防水设计方面的内容，在整套设计图纸中既无外墙防水构造详图，又无有关这方面的施工说明，使施工单位无所适从，外墙防水设计疏忽遗漏是我国房屋设计中普遍存在的问题，亟待引起重视，目前我国尚无外墙防水方面的技术规范，设计无章可循，建议尽快制定建筑物外墙防水技术规范，并
根据高层住宅的外墙结构和施工特点编制《高层住宅外墙防水图集》，以便设计和施工单位在工程建设中应用。
7.2建议在外墙渗水节点采用密封材料进行防水处理
7.2.1钢筋混凝土框架梁柱与填充墙接缝部位防水
调查中常发现钢筋混凝土框架梁柱与填充墙交接处裂缝渗水，这主要是由于混凝土与砖砌体两种材料的温度线膨胀系数不同而造成的。建议在结构构造上加强框架梁柱与填充墙连接的同时，外墙粉刷层在框架梁柱与砖墙交接处设引条线，内嵌防水密封膏，内粉刷在框架梁柱与砖砌体接缝处增设钢丝网予以加强，
7.2.2混凝土外墙穿墙套管预留孔防水
高层住宅施工越来越多地采用大模板浇捣混凝土墙体，外墙的外挂模板的穿墙螺栓预留孔施工采用水泥砂浆填充，由于填嵌不密实，雨水通过穿墙孔渗入室内，发生渗水后检查修缮均很困难。建议改用防水密封材料进行防水处理.
7.2.3外墙窗框四周防水
外墙窗洞与窗框之间因嵌缝水泥砂浆收缩和窗开关的振动，易产生裂缝而渗水，建议在窗框四周采用防水密封材料进行防水处理.
7.2.4外墙粉刷引条线防水外墙粉刷的引条线是外粉刷层的截面削弱部位，又是经常出现外墙渗水的部位，引条线既是外墙装饰的需要，同时又起着外墙粉刷层温度伸缩缝的作用，建议采用彩色防水密封材料(如彩色聚氨酯、丙烯酸密封膏等)进行防水处理。
7.3在外墙粉刷或装饰层外喷涂防水剂进行防水处理
高层住宅的建筑高度高，风压大，外墙渗水率较高，当外墙发生渗水后，检查和修缮施工均较困难。
建议加强设防，新建时当外墙粉刷和装修完成后，即在外面喷涂无色透明并透气的墙面防水剂(如已经过十多年工程实际使用，防水效果较好的T下防水剂等)，尤如给住宅穿上一件看不见的透气的雨衣，既可防止外墙渗水，又可保护建筑物的外墙粉刷和装修.
7.4预留家用设备的外墙穿墙孔洞位置
随着我国经济的发展，居民收入的增长，家用空调器和煤气热水器等家用设备大量涌入普通居民家庭，居民在安装设备时凿墙打洞，损坏墙体结构、外墙粉刷和装修，并造成外墙渗水，建议在房屋设计施工时预留家用设备的穿墙孔洞，在建造时先临时封闭，待居民搬入安装设备后，再由物业管理部门在设备或管道四周做好防水密封处理。
7.5在屋顶设置移动式外墙清洗及维修机具
随着我国市场经济的发展，住宅商品化和物业管理正在兴起，高层住宅的外墙清洗和擦窗等服务已被提到议事日程上来了，建议在高层住宅屋顶设置移动式外墙清洗和维修机具，既可解决外墙渗漏检查修缮操作困难的矛盾，又可完成高层住宅外墙清洗和擦窗等服务项目。
7.6建议高层住宅外墙装修采用装饰混凝土
调查中发现，外墙装修采用装饰混凝土的大楼未出现外墙渗水.随着我国城市用地日趋紧张，高层住宅越建越多，层数越来越高，其外墙也越来越多地采用混凝土作为墙体，装饰混凝土集墙体结构、粉刷和装饰于一身，省却了外墙粉刷和装饰贴面等施工步骤，可避免发生外墙粉刷与贴面开裂起壳和剥落等情况，其立面图案丰富、施工速度快、建筑造价省、防水效果好，建议在高层住宅中推广应用
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几十米、几百米、10米、50米、100米、150米、200米直更高高度的建筑外墙漏水渗水维修。
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上海、苏州、杭州、无锡、常州、南京、南通、宁波、嘉兴、台州、温州、金华、绍兴、泰州、合肥、南昌、全国各个城市的蜘蛛人高空作业服务。立足申城，服务全国。经验丰富、技术成熟、质量可靠，城镇化长期快速发展，建筑楼宇存量持续增长，高速高铁网络大大提高的工作效率，可以就近安排、快速反应。
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