德佑解释房地产评估正式制度需要强制性变迁的原因

本文源自：德佑http://finance.q***/a/20140604/055420.htm
　　正式制度与强制性变迁

　　正式制度安排是指这样一种制度：“在这种制度安排中规则的变动或修改，需要得到其行为受这一制度安排管束的一群(个人)的准许，……”。

　　对于房地产评估制度来说，它指的是人们有意识创造的一系列的经济规则与契约，如目前实施的《房地产估价师执业资格制度暂行规定》、《房地产估价师执业资格考试办法》、《房地产估价师注册管理办法》、《建设部关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定》、《房地产估价规范》等，它们具有一定的层次，形成一定的结构，共同约束人们在房地产评估业中的行为。

　　我国房地产评估正式制度需要采取强制性变迁的原因在于：

　　(1)正式制度具有公共产品性质和“搭便车”矛盾。正式制度被创新出来以后，创新者并不能获得其专利，并不能阻止其他人对新正式制度的免费享用，即存在所谓的“搭便车”行为;但正式制度变迁不是“免费”的，“搭便车”行为会使所有的理性“经济人”都不愿意为正式制度变迁“买单”，从而可能形成制度变迁的“真空”。

　　不排除在某种意识形态支配下，也许有某个品德高尚的人不计较个人利益的得失，甚至不惜自己的生命来推动正式制度变迁。但是，如果把制度变迁的期望寄托于那些品德高尚人，德佑认为制度供给的短缺肯定更加严重，因为那种品德高尚的人实在太少。

　　为此，需要实施强制性变迁，由政府为正式制度变迁“买单”，以抑制制度供给的不足或及时推动制度变迁。

　　制度变迁具有“路径依赖”。“路径依赖”是诺斯制度变迁理论中的一个非常重要的概念，它指人们一旦选择了某个制度，就好比走上了一条不归之路，惯性的力量会使这一制度不断“自我强化，让德佑地产轻易走不出去”，它表明了过去的绩效对现在和未来的强大影响力。