上海市二手房房屋买卖合同纠纷律师提醒规避交易风险

国晖（上海）律师事务所，是经司法部下属相关司法部门批准成立的合伙制律师事务所，在北京、天津、广州、杭州、佛山、长沙设有分部。国晖所是全国为数不多的集律师业务、知识产权代理业务于一身的专业法律服务机构之一，现在全国拥有执业律师近300余名，辅助人员400余名，并处于不断发展过程中。
国晖（上海）律师事务所房地产法律部服务范围
房产预售与销售、代售、按揭、房屋租赁法律服务；
房地产项目投资、建设、销售等各个环节提法律服务；
物业管理法律服务；
土地使用权出让法律专项法律服务；
征地拆迁及安置补偿专项法律服务；
土地使用权的转让、抵押与租赁法律服务；
       房产中介公司专项法律服务
随着国家对房地产市场的调控升温，新房的价格对于普通购房而言还是具有巨大的压力，导致了新房的成交量在逐渐下降。相比较而言，近几月,全国各地二手房市场普遍回暖，在成交价格趋稳的形势下，二手房成交量也稳步上升，逐渐增温的二手房市场，也吸引了很多刚性需求关注二手房,但是二手房相对于一手房,再产权归属、房屋年龄、入户转移等方面,有很多不确定因素,所以在购买二手房时,更应注意规避交易风险。
　　下面，根据国晖（上海）律师事务所对今年来发生的二手房交易纠纷案件的统计，为大家总结出以下这些比较常见的二手房交易纠纷问题，希望大家能够通过学习，总结经验教训，在进行二手房交易时可以避免这些纠纷的发生。
　　纠纷问题一：房屋抵押
　　案例:因原房主急于出国,王先生以低于市价近10万元的价格购买了一套二手房,在等待办理房产证的时候,却发现该房源早在两年前就已抵押给银行,目前还不能办理房产证。
　　规避方法:在涉及二手房产交易前,一定要到房产部门做好相关“功课”,了解产权情况,查看房屋的抵押、租赁情况,看是否具备交易条件,以免买房后办不了产权证。
　　纠纷问题二：一房两卖
　　案例:张女士购买了一套二手房,支付购房款且交付使用,在张女士等待办理房屋登记手续的过程中,原房主竟将该房源再次转卖他人,且产权已过户至第三方名下。
　　规避方法:不动产买卖需要办理过户手续才能发生转让效力。根据物权法,购房人即使签订了房屋买卖合同,但未及时办理房屋过户手续,房屋产权尚未转移。在此情况下卖方再次转卖房屋,并办理过户手续,无法主张产权,但可要求对方返还购房款,并赔偿损失。建议购房者在付款的同时办理预告登记手续,可有效防止一房二卖。
　　纠纷问题三：户籍迁入
　　案例:2009年,秦先生为了解决孩子上学问题,购买了一套学区房,签订房屋买卖合同并支付房款后,秦先生多次催促原房主迁出户籍,但原房主拒不迁出,致使秦先生的孩子错过报名时间,无法被心仪的学校录取。
规避方法:针对目前户籍纠纷中的管理盲点,广东国晖（上海）律师提醒,市民应当在合同中约定以户籍迁移为条件的违约责任,要求未按照约定迁移入户的售房人承担赔偿责任,直至解除合同。