房产众筹，去库存的利器还是推高房价的凶手？

房地产众筹发端于美国，中国的房地产众筹平台在2014年开始出现。据不完全统计，截至2015年，国内房产众筹互联网平台数量约在15家左右。按照目的，可分为真实购房与投资理财两类。

近两年来国内房地产库存越来越大，一线城市的房价暴涨。那么房产众筹的出现到底是在化解房产库存还是在推高房价呢？

1、到底怎样才能去库存？

现在出现库存积压的主要在三四线城市，虚高地价和投机性成就的房价，让房子消失在老百姓的消费视野之外。实际上，为了去库存，各地政府和机构都采取了很多激进的措施。例如：沈阳市政府推出“大学生零首付购房”政策； 还有数据显示，2015年开通房贷产品的P2P平台至少有660家，其房贷产品主要有首付贷、赎楼贷、装修贷等。这些场外增加杠杆的方法均属于饮鸩止渴，因为这些措施大大增加了购房的风险。

而房产众筹平台能够精准聚集有效购房者，可以代表购房者与开发商进行谈判，以折扣价买下现房，降低老百姓的购房成本，类似消费团购。

2、房产的溢价怎样才能到老百姓手中？

对于房产溢价的收益，房产众筹有两种模式可以分给投资人。
融资开发型众筹：开发商以获得开发建设资金为目的，投资者主要以获得投资理财收益为目的。此类众筹以万达为代表。
债转股型众筹：众筹平台持自有资金将不良资产打折买下后以收益权形式卖给投资人，投资人获得资产的市场溢价收益。此类众筹以投资网为代表。
前者将成为未来房产开发的主流模式，后者将会是不良资产处置的主要模式。
2015年上半年，国内房地产众筹整体交易额在10亿元左右，相比全国每年数万亿级的房地产销售规模，占比不值一提。但随着越来越多的房地产企业开始认识、重视并实践房地产众筹，这一创新型融资方式和营销方式必将蓬勃发展。
融资开发型众筹很可能颠覆传统的房地产开发模式，成为一种商业创新模式，但同时也面临着对房地产传统审批流程规定的违反。此类众筹模式有可能成为部分房地产企业向轻资产运营转型的实施路径。