辽宁省新民市西城片区旧城改造项目招商
【新民市概况】
新民市是辽宁省沈阳市所辖的县级市，位于辽宁省中部、沈阳市西部，距省会沈阳60公里。区域面积3318平方公里，总人口70万，是一座集区位、交通、资源、市场等优势于一体的新兴城市。近两年，先后获得全国百强县、全国企业创业环境佳城市、中国具投资潜力中小城市20强、中国特色魅力城市200强、全国民营企业产业转移具吸引力城市、国家农业标准化示范区、全国粮食生产先进县标兵和中国优质蔬菜基地重点县(市)、中国佳投资城市、中国蔬菜之乡、全国新型农村合作医疗示范县(市)、中国绿色名县、中国西瓜生产县、生态县(市)等多项荣誉称号。县域综合实力连续四年位列辽宁省县域十强。
【人口】
新民市下辖目前设18个镇、7个乡和5个街道，338个行政村。总人口69万，市区人口约20万（老城区常驻人口15万，新城区预估为3-5万），其中：新柳街道4.1万、东城街道5.1万、辽滨街道3.6万、西城街道3.7万、新城街道1.2万。
【交通】
新民交通便利迅捷，是沈阳西部交通枢纽，境内有沈通、辽宁中部环线2条高速公路和102、304、101、沈阜、丹霞、沈环等6条国省级公路及京哈、高新2条铁路。与沈阳桃仙国际机场、大连和营口等港口近在咫尺。
1、京沈客运专线，国家重点开工建设的客运专线之一。
这是沈阳市和北京的第二条快速铁路通道，届时沈阳到北京仅需2小时18分，京沈客运专线南起北京，途径承德，朝阳，阜新，北抵沈阳，线路走向初步确定，起点为新北京东站，途经北京东-平谷-兴隆-承德-平泉-凌源-喀左-朝阳-北票-阜新-新民，终点至沈阳，全长684公里，设计时速350公里/小时。
2、地铁一号线向西延伸至新民。
沈阳至新民城际铁路是连通沈阳—新民—阜新—朝阳城镇带的重要客运交通干线，是沈阳至阜新城际铁路一期工程。工程东起沈阳经济技术开发区，西至新民市中心。初定线路起点与地铁一号线十三号街站相接，沿开发大道、四环路、102国道、新民市外环路走行，终点到京沈客专新民站。线路全长约51.2公里，投资估算76.8亿元。估计沈阳-新民城际轨道建成后，将使新民的城市化进程速度大大加快。
【经济】
2014年全市地区生产总值实现479.2亿元，增长6.1%；固定资产投资实现459.5亿元，增长15.6%；公共财政预算收入实现30.26亿元，增长1%；社会消费品零售总额实现120亿元，增长12.6%；农民人均可支配收入达到15470元，增长10.9%。
其中，工业产值主要靠包装印刷和医药两个百亿产业集群。另外加上石油化工、机械配套加工、电光源及玻璃制品、农副产品深加工、有色金属冶炼、新型建材等6个行业共占全市工业经济总量的76%。其次为服务业，包括兴隆大家庭，北联百货，富源商厦，中兴超市、苏宁电器等，及新民国际商城、家乐福商业综合体、农机商贸城、沈阳东北城二期等在建项目。
【自然资源】
全市地下水天然资源量5.47亿立方米。森林资源丰富，森林覆盖率达18.16%。林木总蓄积量为231万立方米，人均3.3立方米。新民市山虽不多，却盛产石料，梁山的安山岩、蛇山子山的砂页岩、龙头山的花岗石，是建筑用优质石料。境内油气资源丰富，地下油气分布面积达700多平方公里，储量达3亿吨。
二、项目介绍
【地理位置】
项目位于新民市主城区西城街道，包含新民市人民医院西侧、新民三中东侧及南侧片区。
【规划条件】
用地性质：商住；容积率：≯2.5。
用地面积：待征收土地面积632.88亩，其中回迁房建设占地140亩，后期可出让面积约493亩。
【项目关键词】
旧城改造、约27万平还建房工程、核心城区。
【投资权具体内容】
（一）投资权总价款约46134万元，构成如下：
1、现金部分：片区内土地征收过程费用（搬家费、过渡费等）约1500万元，自拍卖成交之日起一个月内付清。
2、工程部分：278963.8平回迁房建设工程概算约44634万元，投资人自筹建设资金以满足工程投入进度，以新民市审计局审计结果确定终价款。
（二）土地供应
后期可出让土地493.4亩，折合单价93.5万元/亩，楼面地价561元/平。
（三）投资权价款结算
投资人完成西城片区的投资并完成土地出让活动后，投资人与新民市按以下约定进行结算：
1、投资人与新民市按约定对工程投资进行审计结算，确定终的项目投资权价款，由新民市从493.4亩土地出让价款中偿还。
2、若投资人参与出让活动并按约定报价，但未能竞得土地使用权，新民市全额返还投资人支付的项目投资权价款（含工程投资款），并按约定分享土地溢价收益，不计利息。
（四）土地出让的溢价收益分配
后期土地出让成交价与项目投资权成交价款之间的差价为溢价部分，溢价部分新民市与投资人按照2:8共享收益。
三、项目优势
1、本案地处老城区核心区域内，配套完善，包括人民医院、西城农贸市场、新民三中、新民三小、幼儿园等等；
2、本案是新民市重点推进项目，可享受棚户区改造全面优惠政策，政府支持力度大。
3、本案涉及27万余平回迁房建设，项目整体现金占用极少，开发压力小，且项目处于起步阶段，投资人早期介入项目的一级开发中来，将会以低廉的成本获得大的收益，土地升值空间巨大。
相关政策
（一）税费减免政策。
对于棚户区改造项目，免征政府性基金（包括城市基础设施配套费、散装水泥专项资金、新型墙体材料专项基金、城市教育附加费、地方教育附加、城镇公用事业附加等项目）；免收行政事业性收费（包括防空地下室异地建设费、白蚁防治费等项目）；土地出让收入在扣除国家、省规定计提的专项资金（包括农业土地开发资金、国有土地收益基金、廉租住房保障资金、教育资金、农田水利建设资金）后，全部返还相关地区政府，专项用于棚户区改造项目。
（二）税收优惠政策。
棚户区改造安置住房建设按照国家有关税收优惠政策执行。
（三）城市基础设施配套政策。
市级（不含独立财税区）棚户区改造项目，完全用于改造安置住房建设用地，市建委将结合项目实际需求，同步实施城市基础设施配套工程（市政基础设施配套工程主要包括道路、排水、给水、路灯、交通设施）。
（四）建设用地供应政策。
棚户区改造安置住房用地纳入全市土地供应计划优先安排，经市规划国土局统一规划审批，并简化行政审批流程，提高审批效率。棚户区改造地块以挂牌方式出让，由各地区成立具有房地产开发资质的国有公司参与竞买。
（五）资金支持政策。
棚户区改造资金由各地区负责筹集，市政府积极申请中央补助城市棚户区改造专项资金，并帮助协调国家开发银行和国家工商总行给予信贷支持。各地区可通过本地区国有公司发行企业债券方式融资。市财政筹集3亿元资金，通过“以奖代补”方式，对各地区棚户区改造项目实施奖励补贴。
——摘自《沈阳市人民政府办公厅关于印发沈阳市2014年棚户区改造实施方案的通知》沈政办发〔2014〕8号
新民市是辽宁省沈阳市所辖的县级市，位于辽宁省中部、沈阳市西部，距省会沈阳60公里。区域面积3318平方公里，总人口70万，是一座集区位、交通、资源、市场等优势于一体的新兴城市。近两年，先后获得全国百强县、全国企业创业环境佳城市、中国具投资潜力中小城市20强、中国特色魅力城市200强、全国民营企业产业转移具吸引力城市、国家农业标准化示范区、全国粮食生产先进县标兵和中国优质蔬菜基地重点县(市)、中国佳投资城市、中国蔬菜之乡、全国新型农村合作医疗示范县(市)、中国绿色名县、中国西瓜生产县、生态县(市)等多项荣誉称号。县域综合实力连续四年位列辽宁省县域十强。
【人口】
新民市下辖目前设18个镇、7个乡和5个街道，338个行政村。总人口69万，市区人口约20万（老城区常驻人口15万，新城区预估为3-5万），其中：新柳街道4.1万、东城街道5.1万、辽滨街道3.6万、西城街道3.7万、新城街道1.2万。
【交通】
新民交通便利迅捷，是沈阳西部交通枢纽，境内有沈通、辽宁中部环线2条高速公路和102、304、101、沈阜、丹霞、沈环等6条国省级公路及京哈、高新2条铁路。与沈阳桃仙国际机场、大连和营口等港口近在咫尺。
1、京沈客运专线，国家重点开工建设的客运专线之一。
这是沈阳市和北京的第二条快速铁路通道，届时沈阳到北京仅需2小时18分，京沈客运专线南起北京，途径承德，朝阳，阜新，北抵沈阳，线路走向初步确定，起点为新北京东站，途经北京东-平谷-兴隆-承德-平泉-凌源-喀左-朝阳-北票-阜新-新民，终点至沈阳，全长684公里，设计时速350公里/小时。
2、地铁一号线向西延伸至新民。
沈阳至新民城际铁路是连通沈阳—新民—阜新—朝阳城镇带的重要客运交通干线，是沈阳至阜新城际铁路一期工程。工程东起沈阳经济技术开发区，西至新民市中心。初定线路起点与地铁一号线十三号街站相接，沿开发大道、四环路、102国道、新民市外环路走行，终点到京沈客专新民站。线路全长约51.2公里，投资估算76.8亿元。估计沈阳-新民城际轨道建成后，将使新民的城市化进程速度大大加快。
【经济】
2014年全市地区生产总值实现479.2亿元，增长6.1%；固定资产投资实现459.5亿元，增长15.6%；公共财政预算收入实现30.26亿元，增长1%；社会消费品零售总额实现120亿元，增长12.6%；农民人均可支配收入达到15470元，增长10.9%。
其中，工业产值主要靠包装印刷和医药两个百亿产业集群。另外加上石油化工、机械配套加工、电光源及玻璃制品、农副产品深加工、有色金属冶炼、新型建材等6个行业共占全市工业经济总量的76%。其次为服务业，包括兴隆大家庭，北联百货，富源商厦，中兴超市、苏宁电器等，及新民国际商城、家乐福商业综合体、农机商贸城、沈阳东北城二期等在建项目。
【自然资源】
全市地下水天然资源量5.47亿立方米。森林资源丰富，森林覆盖率达18.16%。林木总蓄积量为231万立方米，人均3.3立方米。新民市山虽不多，却盛产石料，梁山的安山岩、蛇山子山的砂页岩、龙头山的花岗石，是建筑用优质石料。境内油气资源丰富，地下油气分布面积达700多平方公里，储量达3亿吨。
二、项目介绍
【地理位置】
项目位于新民市主城区西城街道，包含新民市人民医院西侧、新民三中东侧及南侧片区。
【规划条件】
用地性质：商住；容积率：≯2.5。
用地面积：待征收土地面积632.88亩，其中回迁房建设占地140亩，后期可出让面积约493亩。
【项目关键词】
旧城改造、约27万平还建房工程、核心城区。
【投资权具体内容】
（一）投资权总价款约46134万元，构成如下：
1、现金部分：片区内土地征收过程费用（搬家费、过渡费等）约1500万元，自拍卖成交之日起一个月内付清。
2、工程部分：278963.8平回迁房建设工程概算约44634万元，投资人自筹建设资金以满足工程投入进度，以新民市审计局审计结果确定终价款。
（二）土地供应
后期可出让土地493.4亩，折合单价93.5万元/亩，楼面地价561元/平。
（三）投资权价款结算
投资人完成西城片区的投资并完成土地出让活动后，投资人与新民市按以下约定进行结算：
1、投资人与新民市按约定对工程投资进行审计结算，确定终的项目投资权价款，由新民市从493.4亩土地出让价款中偿还。
2、若投资人参与出让活动并按约定报价，但未能竞得土地使用权，新民市全额返还投资人支付的项目投资权价款（含工程投资款），并按约定分享土地溢价收益，不计利息。
（四）土地出让的溢价收益分配
后期土地出让成交价与项目投资权成交价款之间的差价为溢价部分，溢价部分新民市与投资人按照2:8共享收益。
三、项目优势
1、本案地处老城区核心区域内，配套完善，包括人民医院、西城农贸市场、新民三中、新民三小、幼儿园等等；
2、本案是新民市重点推进项目，可享受棚户区改造全面优惠政策，政府支持力度大。
3、本案涉及27万余平回迁房建设，项目整体现金占用极少，开发压力小，且项目处于起步阶段，投资人早期介入项目的一级开发中来，将会以低廉的成本获得大的收益，土地升值空间巨大。
相关政策
（一）税费减免政策。
对于棚户区改造项目，免征政府性基金（包括城市基础设施配套费、散装水泥专项资金、新型墙体材料专项基金、城市教育附加费、地方教育附加、城镇公用事业附加等项目）；免收行政事业性收费（包括防空地下室异地建设费、白蚁防治费等项目）；土地出让收入在扣除国家、省规定计提的专项资金（包括农业土地开发资金、国有土地收益基金、廉租住房保障资金、教育资金、农田水利建设资金）后，全部返还相关地区政府，专项用于棚户区改造项目。
（二）税收优惠政策。
棚户区改造安置住房建设按照国家有关税收优惠政策执行。
（三）城市基础设施配套政策。
市级（不含独立财税区）棚户区改造项目，完全用于改造安置住房建设用地，市建委将结合项目实际需求，同步实施城市基础设施配套工程（市政基础设施配套工程主要包括道路、排水、给水、路灯、交通设施）。
（四）建设用地供应政策。
棚户区改造安置住房用地纳入全市土地供应计划优先安排，经市规划国土局统一规划审批，并简化行政审批流程，提高审批效率。棚户区改造地块以挂牌方式出让，由各地区成立具有房地产开发资质的国有公司参与竞买。
（五）资金支持政策。
棚户区改造资金由各地区负责筹集，市政府积极申请中央补助城市棚户区改造专项资金，并帮助协调国家开发银行和国家工商总行给予信贷支持。各地区可通过本地区国有公司发行企业债券方式融资。市财政筹集3亿元资金，通过“以奖代补”方式，对各地区棚户区改造项目实施奖励补贴。
——摘自《沈阳市人民政府办公厅关于印发沈阳市2014年棚户区改造实施方案的通知》沈政办发〔2014〕8号
