宝龙科技城马桥碧桂园回迁房坪山围回迁房横岭塘回迁房
其实，深圳回迁房很早就开始在市面上流通，现已发展为是一种非常成熟的市场行为，内部有着一套非常完善的运作方式和交易模式。
只不过早些年的回迁房，体量相对比较小，资源一经放出，村民内部的亲戚朋友就足够消化了，流入市场的基本也是内部消化。随着近几年深圳的存量土地的开发超过新增土地供应，城市更新（俗称“旧改”）作为存量土地供应的重要来源，慢慢有了规模，市场上的流通也越来越多。2013年以后，回迁房在深圳土著的圈子中，已经家喻户晓。而且关于回迁房，我也介绍的不少，很多朋友也自己调查了很多，今天我们就提出的问题再做一次统一解答。
首先我们先分清楚，回迁房有哪几类，哪一类是能够确保不需要名额，又能做到非常安全的。
▲A类，业主已持有房产证，这种回迁房可以正常在交易所过户更名，接受相关部门的认可和监督，对于购房者来说和普通二手房交易一样，非常安全。缺点是价格高（跟市场商品房同价）。
▲B类，业主只有开发商的回迁补偿协议，买卖的是回迁权，而非真正的房屋过户。这类具体有两种交易形式：
一是直接和回迁民签订协议，先付部分房款给业主，约定在房产证出来后进行过户，届时付清剩余房款。这种交易不能贷款，需要名额，且先付款比例很高，一般在总房款的七八成，有一定风险，且业主也不能保证什么时候能够真正过户，后续争议隐患大，虽然有律师见证，但不建议考虑。
二是交易时直接通过开发商更名确权，一次性付给原业主所有房款，房产证上就直接是购买者的名字。购买者也成为原有回迁村民的一员，这种权属变更还会得到开发商承认、政府认可，在国土部门备案，有国家信用背书，相当于买了一套期房。这种交易很安全，但周期还是关键问题，周期合适价格合适的项目非常少，目前给大家寻找的投资项目就属于这一类，首先非常安全。当然，核查清楚以下几个问题：
1、通过开发商发放的拆迁政策中对回迁房性质的说明或者去住房和城乡建设委员会查询确定回迁房的性质；
2、要求卖方提供回迁协议及其身份证明，并对回迁房的真实性进行核实（在村委、开发商以及测量部门三部门核实）；
3、明确该房是属于危改回迁，还是属于商品房回迁，不投资危房改造；
4、明确该回迁房所占用土地是划拨用地还是出让用地，如果是划拨用地在办理回迁房的产权过户手续时需由买受人补交土地出让金；
以上情况都清楚了，是不是就解决问题了？当然还没有，因为一个开始拆迁的又有人愿意出售的回迁项目，出售面积毕竟很少，所以就要抓紧沟通、抓紧购买，一旦购买的人多了，价格就会上涨，而如果找新的地方，同时符合潜力大、不需要名额、又安全、周期短，这么优质的投资项目就难了。所以好产品不是随时都有的，抓紧时间先来了解，才能抓住机会。
综上，回迁房差不多可以等同于期房，在同等安全级别下大的优势是回报高，有翻倍的确定性利差，并且不限购不需名额，但也有劣势，劣势是周期在3-5年，而且不能贷款。
只不过早些年的回迁房，体量相对比较小，资源一经放出，村民内部的亲戚朋友就足够消化了，流入市场的基本也是内部消化。随着近几年深圳的存量土地的开发超过新增土地供应，城市更新（俗称“旧改”）作为存量土地供应的重要来源，慢慢有了规模，市场上的流通也越来越多。2013年以后，回迁房在深圳土著的圈子中，已经家喻户晓。而且关于回迁房，我也介绍的不少，很多朋友也自己调查了很多，今天我们就提出的问题再做一次统一解答。
首先我们先分清楚，回迁房有哪几类，哪一类是能够确保不需要名额，又能做到非常安全的。
▲A类，业主已持有房产证，这种回迁房可以正常在交易所过户更名，接受相关部门的认可和监督，对于购房者来说和普通二手房交易一样，非常安全。缺点是价格高（跟市场商品房同价）。
▲B类，业主只有开发商的回迁补偿协议，买卖的是回迁权，而非真正的房屋过户。这类具体有两种交易形式：
一是直接和回迁民签订协议，先付部分房款给业主，约定在房产证出来后进行过户，届时付清剩余房款。这种交易不能贷款，需要名额，且先付款比例很高，一般在总房款的七八成，有一定风险，且业主也不能保证什么时候能够真正过户，后续争议隐患大，虽然有律师见证，但不建议考虑。
二是交易时直接通过开发商更名确权，一次性付给原业主所有房款，房产证上就直接是购买者的名字。购买者也成为原有回迁村民的一员，这种权属变更还会得到开发商承认、政府认可，在国土部门备案，有国家信用背书，相当于买了一套期房。这种交易很安全，但周期还是关键问题，周期合适价格合适的项目非常少，目前给大家寻找的投资项目就属于这一类，首先非常安全。当然，核查清楚以下几个问题：
1、通过开发商发放的拆迁政策中对回迁房性质的说明或者去住房和城乡建设委员会查询确定回迁房的性质；
2、要求卖方提供回迁协议及其身份证明，并对回迁房的真实性进行核实（在村委、开发商以及测量部门三部门核实）；
3、明确该房是属于危改回迁，还是属于商品房回迁，不投资危房改造；
4、明确该回迁房所占用土地是划拨用地还是出让用地，如果是划拨用地在办理回迁房的产权过户手续时需由买受人补交土地出让金；
以上情况都清楚了，是不是就解决问题了？当然还没有，因为一个开始拆迁的又有人愿意出售的回迁项目，出售面积毕竟很少，所以就要抓紧沟通、抓紧购买，一旦购买的人多了，价格就会上涨，而如果找新的地方，同时符合潜力大、不需要名额、又安全、周期短，这么优质的投资项目就难了。所以好产品不是随时都有的，抓紧时间先来了解，才能抓住机会。
综上，回迁房差不多可以等同于期房，在同等安全级别下大的优势是回报高，有翻倍的确定性利差，并且不限购不需名额，但也有劣势，劣势是周期在3-5年，而且不能贷款。
