造纸厂拆迁 自来水厂评估 苗木拆迁 景观树搬迁
拆迁评估中应该注意的问题?随着我国城市规模的不断扩大，以及对城市污染控制的要求越来越严格，使得越来越多的工厂需要搬迁。此外，因不少企业在不断扩大生产规模，当原生产场地达不到发展需求时，也需要搬迁。工厂搬迁，必须停止生产，必定给企业造成一定的损失。因工厂搬迁而造成的生产经营损失的评估，对于拆迁赔偿的计量以及企业搬迁的财务预算，都是十分必要的。工厂搬迁，涉及企业的人、财、物，产、供、销，影响到企业的方方面面，因此，对于企业这一损失的评估也比较复杂。这不但关系到需要工厂搬迁的政府，还涉及作为当事人的企业，因此，又不能不予以重视。?
?????近年来在工厂搬迁损失和费用方面的评估工作中，总结了以下一些体会。?一般来说，工厂搬迁对企业的影响或者说对企业生产经营方面造成的损失，
????可分为三个阶段，即：搬迁准备阶段、搬迁阶段和搬迁后恢复正常生产阶段。这三个阶段的损失可以一条曲线来表示，即开始从零开始逐渐上升（搬迁准备阶段），上升至高值（搬迁阶段），然后从大值逐渐下降至零（搬迁后生产恢复阶段）。?
???下面，就这三个阶段分别进行一些分析：?
（一）搬迁准备阶段：?⑴?因工厂的客户得知该企业搬迁的消息，从而对其交货能力缺乏信心，因此定单会逐步减少转移；?⑵搬迁企业不能在原地上新产品和扩大生产规模，丧失了发展的赢利机会；?⑶由于工厂将要搬迁，对原材料的定货将逐步减少，这势必在与原材料供应商的价格谈判中处于不利地位；?⑷由于工厂将要搬迁，企业管理层必然为此投入精力，因此影响了工厂搬迁前的生产管理；?（5?）工厂新址建设的一系列费用，包括征地、规划设计、厂房基建、装修、工厂配套设施的建设等等。在这个阶段，企业所受到的影响和损失是从零开始，并曲线上升。?
（二）搬迁阶段：?在搬迁阶段，工厂完全停工停产。业务收入为零，但，企业的另一些开支仍需要支付，包括：?⑴生产经营中仍需要支付的费用：?A?、职工的薪酬（包括工资、福利、社保）以及当涉及职工后勤服务的建筑也需搬迁时、还需要保障职工的后勤需求；?B、生产设备、运输设备、办公设备按月计提的折旧费用；?C?、管理费用；?D?、不在搬迁范围内的销售、营业网点的日常开支（房租费等）。?（2）财务费用：?因工厂搬迁贷款的利息支出。在这一阶段，搬迁对企业的影响和导致的损失曲线上升，可能达到峰值。?
（三）、搬迁后生产恢复阶段：?在这一阶段，设备的安装调试工作将逐步完成，生产和管理秩序逐步恢复；客户对企业交货能力的信心逐步得到恢复；原材料供货渠道逐步稳定；企业管理层主要精力逐步转移；员工的情绪也逐步稳定；后使工厂的生产效率达到搬迁前的水平，或因工厂新址各种条件的改善，而超过了过去。在这个阶段，企业搬迁的影响和损失的曲线是下降的，直至零。?
经营损失评估资料搜集目录?
一、企业基础资料?1、工商企业法人营业执照及税务登记证、生产许可证等；?2、企业简介；?3、公司章程；?4、企业产品质量标准；?5、企业营销网络分布情况；?6、媒体，消费者对商标产品质量、售后服务的相关和评价等反馈信息；?7、其它。?
二、经营损失资料?1、房屋租赁合同复印件?2、政府拆迁文件复印件。?
三、财务资料?3、委托方近三年（含评估基准日）资产负债表、损益表或相关财务收益统计；?4、委托方未来五年发展规划；?5、企业未来3-5年的收益预测及编制说明（C表）。?
四、其它资料?6、企业及相关产品（服务）荣誉证书；?7、委托方承诺书。 北京海润京丰资产评估事务所（普通合伙） 位于人民共和国首都 北京海淀区 复兴路 国海广场 D座 1516室 欢迎您前来考察 咨询电话 张女士 15313232355 座机；010-58489244 qq；1413113691
?????近年来在工厂搬迁损失和费用方面的评估工作中，总结了以下一些体会。?一般来说，工厂搬迁对企业的影响或者说对企业生产经营方面造成的损失，
????可分为三个阶段，即：搬迁准备阶段、搬迁阶段和搬迁后恢复正常生产阶段。这三个阶段的损失可以一条曲线来表示，即开始从零开始逐渐上升（搬迁准备阶段），上升至高值（搬迁阶段），然后从大值逐渐下降至零（搬迁后生产恢复阶段）。?
???下面，就这三个阶段分别进行一些分析：?
（一）搬迁准备阶段：?⑴?因工厂的客户得知该企业搬迁的消息，从而对其交货能力缺乏信心，因此定单会逐步减少转移；?⑵搬迁企业不能在原地上新产品和扩大生产规模，丧失了发展的赢利机会；?⑶由于工厂将要搬迁，对原材料的定货将逐步减少，这势必在与原材料供应商的价格谈判中处于不利地位；?⑷由于工厂将要搬迁，企业管理层必然为此投入精力，因此影响了工厂搬迁前的生产管理；?（5?）工厂新址建设的一系列费用，包括征地、规划设计、厂房基建、装修、工厂配套设施的建设等等。在这个阶段，企业所受到的影响和损失是从零开始，并曲线上升。?
（二）搬迁阶段：?在搬迁阶段，工厂完全停工停产。业务收入为零，但，企业的另一些开支仍需要支付，包括：?⑴生产经营中仍需要支付的费用：?A?、职工的薪酬（包括工资、福利、社保）以及当涉及职工后勤服务的建筑也需搬迁时、还需要保障职工的后勤需求；?B、生产设备、运输设备、办公设备按月计提的折旧费用；?C?、管理费用；?D?、不在搬迁范围内的销售、营业网点的日常开支（房租费等）。?（2）财务费用：?因工厂搬迁贷款的利息支出。在这一阶段，搬迁对企业的影响和导致的损失曲线上升，可能达到峰值。?
（三）、搬迁后生产恢复阶段：?在这一阶段，设备的安装调试工作将逐步完成，生产和管理秩序逐步恢复；客户对企业交货能力的信心逐步得到恢复；原材料供货渠道逐步稳定；企业管理层主要精力逐步转移；员工的情绪也逐步稳定；后使工厂的生产效率达到搬迁前的水平，或因工厂新址各种条件的改善，而超过了过去。在这个阶段，企业搬迁的影响和损失的曲线是下降的，直至零。?
经营损失评估资料搜集目录?
一、企业基础资料?1、工商企业法人营业执照及税务登记证、生产许可证等；?2、企业简介；?3、公司章程；?4、企业产品质量标准；?5、企业营销网络分布情况；?6、媒体，消费者对商标产品质量、售后服务的相关和评价等反馈信息；?7、其它。?
二、经营损失资料?1、房屋租赁合同复印件?2、政府拆迁文件复印件。?
三、财务资料?3、委托方近三年（含评估基准日）资产负债表、损益表或相关财务收益统计；?4、委托方未来五年发展规划；?5、企业未来3-5年的收益预测及编制说明（C表）。?
四、其它资料?6、企业及相关产品（服务）荣誉证书；?7、委托方承诺书。 北京海润京丰资产评估事务所（普通合伙） 位于人民共和国首都 北京海淀区 复兴路 国海广场 D座 1516室 欢迎您前来考察 咨询电话 张女士 15313232355 座机；010-58489244 qq；1413113691
