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土地使用权评估的收益法
一、基本思路
收益法在国外被广泛地运用于收益性不动产价格的评估，在我国也是 常用的评估方法之一、以收益法求取的不动产价格通常称为收益价格。
土地使用权在交易时，随着不动产所有者权利的让渡，不动产的收益转归不动产购买者。不动产购买者必须一次性支付一定的金额，补偿不动产所有者失去的收益。这一货币额每年给不动产所有者带来的利息收入，必须等于他每年能从不动产获得的纯收益。这个金额就是该项不动产的理论价格，用公式表示为:

这种理论的抽象，包含着三个假设前提：（1）纯收益每年不变;(2)资本化率固定（3）收益为无限年期。例如:假设有一宗地产每年能产生100万元的纯收益，同时在年利率为10％的前提下，存入银行1000万元也能产生100万元的年收益，因此，对土地所有者来说，1000万元的资本与土地每年所能带来的100万元的纯收益是等价的，则该宗土地价格为1000万元。
二、适用范围
收益法适用于有收益的不动产价格评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓用地等，对于政府机关、学校、公园等公建设施的土地价格评估大多不适用。
三、纯收益
(一)纯收益的含义
纯收益是指归属于地产的除去各种费用后的收益，一般以年为单位。在确定纯收益时，必须注意地产的实际纯收益和客观纯收益的区别。实际纯收益是在现状下待估地产实际取得的纯收益，由于实际收益受到多种因素的影响，通常不能直接用于评估。例如:当前收益权利人在法律上、行政上享有某种特权或受到特殊的限制，致使土地或房地产的收益偏高或偏低，而这些权利或限制又不能随同转让;或者当前地产并未处于 佳利用状态，收益偏低;或者收益权利人经营不善，导致亏损，纯收益为零甚至为负值;或者土地处于待开发状态，无当前收益，同时还必须支付有关税、费，纯收益为负值等，都不能以此为依据进行评估。必须对上述的实际纯收益进行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素，取得在正常市场条件下的地产，用于 佳利用方向上的纯收益值，该纯收益值还应包含对未来收益和风险的合理预期。我们把这个收益称为客观纯收益，只有客观纯收益才能作为评估的依据。
(二)客观总收益
总收益是指以收益为目的的地产在一年内所产生的所有收益。在求取总收益时，要以客观收益即正常收益为基础，而不能以实际收益计算。
在计算以客观收益为基础的总收益时，地产必须处于 佳利用状态下。 佳利用状态是指该不动产处于 佳利用方向和 佳利用程度。在现实经济中，客观收益应为正常使用下的正常收益。如果某人因特别的技能而产生的特别收益，就不视为客观收益。
由于现实经济过程的复杂性，呈现在估价人员面前的收益状况也非常复杂，因而收益的确定较难。如某种经营能带来的收益虽较丰厚，但在未来存在激烈竞争或存在潜在的风险，使现实收益具有下降趋势，在这种情况下，就不能用现实收益进行估价，而必须加以修正。