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）实物因素。
①土地的实物因素：面积、形状、地形、地势、土壤、地质、四至、建筑覆盖 率等。
一般来说，土地面积过大或过小，对土地的价值都存在不利影响。土地形状规 整，价值较高；地形平整，土地价值较高；地势平缓，土地价值较髙；土壤水肥条 件好，土地价值较高；土地承载力好，土地价值较高。建筑覆盖率过大或过小，对 土地的价值都存在不利影响。
②建（构）筑物的实物因素：体量（面积、体积）、质量、高度、楼层、层 高、檐高、地基、结构、公摊、外观、设备设施、装修、布局、朝向、进深、间 距、光照、建筑年代、使用维护保养、容积率等。
体量（面积、体积）过大或过小，对建（构）筑物的价值都存在不利影响。 建（构）筑物质量好，其价值较高。建筑高度过高或过低，对建（构）筑物的价 值都存在不利影响。楼层过高或过低，对建（构）筑物的价值都存在不利影响：层 高越高，建（构）筑物价值越高。檐高过高或过低，对建（构）筑物的价值都存 在不利影响。地基越牢固，建（构）筑物价值越高；钢筋砕优于砖混机构优于砖木 结构；公摊越小，建（构）筑物价值越高；外观优美，建（构）筑物价值会高； 设备设施越先进、越完备，建（构）筑物价值越高；装修豪华的建（构）筑物价 值会高于装修简单的建（构）筑物；布局合理的建（构）筑物，价值高；朝阳面 的建（构）筑物价值高于朝阴面。进深过小或过大，对建（构）筑物的价值都存 在不利影响。间距越大，建（构）筑物价值越高；光照充足的建（构）筑物价值 高；建筑年代越久，建（构）筑物价值越低（文物古迹除外）；使用维护保养越 好，建（构）筑物价值越高。容积率过高或过低，对建（构）筑物的价值都存在 不利影响。
①土地的实物因素：面积、形状、地形、地势、土壤、地质、四至、建筑覆盖 率等。
一般来说，土地面积过大或过小，对土地的价值都存在不利影响。土地形状规 整，价值较高；地形平整，土地价值较高；地势平缓，土地价值较髙；土壤水肥条 件好，土地价值较高；土地承载力好，土地价值较高。建筑覆盖率过大或过小，对 土地的价值都存在不利影响。
②建（构）筑物的实物因素：体量（面积、体积）、质量、高度、楼层、层 高、檐高、地基、结构、公摊、外观、设备设施、装修、布局、朝向、进深、间 距、光照、建筑年代、使用维护保养、容积率等。
体量（面积、体积）过大或过小，对建（构）筑物的价值都存在不利影响。 建（构）筑物质量好，其价值较高。建筑高度过高或过低，对建（构）筑物的价 值都存在不利影响。楼层过高或过低，对建（构）筑物的价值都存在不利影响：层 高越高，建（构）筑物价值越高。檐高过高或过低，对建（构）筑物的价值都存 在不利影响。地基越牢固，建（构）筑物价值越高；钢筋砕优于砖混机构优于砖木 结构；公摊越小，建（构）筑物价值越高；外观优美，建（构）筑物价值会高； 设备设施越先进、越完备，建（构）筑物价值越高；装修豪华的建（构）筑物价 值会高于装修简单的建（构）筑物；布局合理的建（构）筑物，价值高；朝阳面 的建（构）筑物价值高于朝阴面。进深过小或过大，对建（构）筑物的价值都存 在不利影响。间距越大，建（构）筑物价值越高；光照充足的建（构）筑物价值 高；建筑年代越久，建（构）筑物价值越低（文物古迹除外）；使用维护保养越 好，建（构）筑物价值越高。容积率过高或过低，对建（构）筑物的价值都存在 不利影响。
