无锡锡山区会计记账公司财务代理
澄清：营改增会加重二手房交易税负？不会！
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3月13日，国家税务总局王军局长在谈及“营改增”方案时表示，这次“营改增”首次涉及自然人缴纳增值税征管，如个人二手房交易。
上述实则为“二手房将由征收营业税改为征收增值税”的正常表述，也许是公司注册由于相关人士对现行税制和税收政策了解程度的原因，近日，有些媒体却出现了误读的情况，特别是有关中所举的例题，更是与增值税的相关原理不符。
网传的例题1：济南市民王先生有一套未满2年的住宅,以80万的价格转手卖出,他财务公司需要缴纳成交价格5.6%的营业税,也就是4.48万元。改缴增值税后,假设增值税税率定为10%,该住房买入价为30万,增值税=销项税额-进项税额,需要缴纳5万元的增值税(80×10%-30×10%);若该住房买入价为60万元,则只需缴纳2万元(80×10%-60×10%)。
网传例题2：首先是出售购买2年内的房屋。以出售价300万一套住宅，2年内无论会计公司是否普宅都要缴纳5.5%的税，即16.5万。如果以11%的增值税计算，房屋出售价还是300万，但初买入价是150万，抵扣掉进项税后大概需要缴纳14.7万元。但获利越多收的税就会超过营业税。比如出售价格为400万元，按照营业税需缴纳22万元；增值税就需缴纳24.77万元。
另一种是出售购买已满2年的房屋。对普宅住宅而言，售价300万计算，2年外就不需要缴税了。如果增值税还是要缴，一缴就是33万。对非普通住宅而言，售价300万计算，和2年内的情况类似，可能差别不是很大。
同时，该中还有“目前，有关二手房营改增业内还有一种猜测是按增值税简易财务代理计税办法征收，征收税率为3%”的表述。
就近日网络热议的二手房增值税问题以及网传的上述两则二手房交易增值税计算例题，笔者在此作如下分析。
首先，二手房销售属于销售不动产业务中的一种，按现行税收政策属于营业税征税范围，在包括房地产在内的全行业“营改增”后，对于销售二手房由原征收营业税也就自然就改为征收增值税了，因此，此项改变不存在针对二手房交易或房地产市场的任何其他特殊调控。
其次，房地产行业营改增的实施方案尚未出台，对于一般纳税人销售房屋的增值税税率尚不得知，因此对于以上例题中的假定税率无法作出评判。同时，对于前述网传的业内对房地产简易计税办法的所谓3%征收率的猜测，笔者认为，这更是“业内”以前期营改增的类似规定来揣测的，不足为信，以免误判。
其三，增值税是按不含税价即销售额来计税的，前述两则例题中都是以营业税的含税价计税方式来计算的税额，均是错误的。
其四，也是重要的一点，前述两则例题中均是按一般计税方式来计算的税额，即增值税一般纳税人才适用的销项税额减去进项税额得出应缴税额的方式。而按照已有的增值税管理规定如《增值税一般纳税人资格认定管理办法》，还有增值税的基本管理常识，个体工商户以外的其他个人（自然人），是不能被认定为一般纳税人的，这就意味着出售二手房的个人只能按照小规模纳税人的计税方式，也就是简易征税方式来计缴增值税，而绝无可能按照两则例题中那样来计税。同时，按照财政部发言人有关“营业税改征增值税全面推开期间，拟对税收优惠政策原则上予以延续”的表述，原营业税对于二手房交易的相关征免规定极有可能得以延续。
由于增值税简易征税也是以不含税销售额乘以征收率的积为应缴税额，假设某套二手房以100万元成交，应缴纳的营业税是100万×税率；而缴纳的增值税是100万÷（1＋征收率）×征收率。
可见，除了将延续享受免税的以外，即使是要征税的情形，“营改增”后个人出售二手房缴纳的增值税与原应缴的营业税也将持平或者还略有下降。因此，有关“营业税改成了增值税，会导致老百姓买卖二手房的负担增加吗”的疑惑完全没有必要再疑惑了。
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网传的例题1：济南市民王先生有一套未满2年的住宅,以80万的价格转手卖出,他财务公司需要缴纳成交价格5.6%的营业税,也就是4.48万元。改缴增值税后,假设增值税税率定为10%,该住房买入价为30万,增值税=销项税额-进项税额,需要缴纳5万元的增值税(80×10%-30×10%);若该住房买入价为60万元,则只需缴纳2万元(80×10%-60×10%)。
网传例题2：首先是出售购买2年内的房屋。以出售价300万一套住宅，2年内无论会计公司是否普宅都要缴纳5.5%的税，即16.5万。如果以11%的增值税计算，房屋出售价还是300万，但初买入价是150万，抵扣掉进项税后大概需要缴纳14.7万元。但获利越多收的税就会超过营业税。比如出售价格为400万元，按照营业税需缴纳22万元；增值税就需缴纳24.77万元。
另一种是出售购买已满2年的房屋。对普宅住宅而言，售价300万计算，2年外就不需要缴税了。如果增值税还是要缴，一缴就是33万。对非普通住宅而言，售价300万计算，和2年内的情况类似，可能差别不是很大。
同时，该中还有“目前，有关二手房营改增业内还有一种猜测是按增值税简易财务代理计税办法征收，征收税率为3%”的表述。
就近日网络热议的二手房增值税问题以及网传的上述两则二手房交易增值税计算例题，笔者在此作如下分析。
首先，二手房销售属于销售不动产业务中的一种，按现行税收政策属于营业税征税范围，在包括房地产在内的全行业“营改增”后，对于销售二手房由原征收营业税也就自然就改为征收增值税了，因此，此项改变不存在针对二手房交易或房地产市场的任何其他特殊调控。
其次，房地产行业营改增的实施方案尚未出台，对于一般纳税人销售房屋的增值税税率尚不得知，因此对于以上例题中的假定税率无法作出评判。同时，对于前述网传的业内对房地产简易计税办法的所谓3%征收率的猜测，笔者认为，这更是“业内”以前期营改增的类似规定来揣测的，不足为信，以免误判。
其三，增值税是按不含税价即销售额来计税的，前述两则例题中都是以营业税的含税价计税方式来计算的税额，均是错误的。
其四，也是重要的一点，前述两则例题中均是按一般计税方式来计算的税额，即增值税一般纳税人才适用的销项税额减去进项税额得出应缴税额的方式。而按照已有的增值税管理规定如《增值税一般纳税人资格认定管理办法》，还有增值税的基本管理常识，个体工商户以外的其他个人（自然人），是不能被认定为一般纳税人的，这就意味着出售二手房的个人只能按照小规模纳税人的计税方式，也就是简易征税方式来计缴增值税，而绝无可能按照两则例题中那样来计税。同时，按照财政部发言人有关“营业税改征增值税全面推开期间，拟对税收优惠政策原则上予以延续”的表述，原营业税对于二手房交易的相关征免规定极有可能得以延续。
由于增值税简易征税也是以不含税销售额乘以征收率的积为应缴税额，假设某套二手房以100万元成交，应缴纳的营业税是100万×税率；而缴纳的增值税是100万÷（1＋征收率）×征收率。
可见，除了将延续享受免税的以外，即使是要征税的情形，“营改增”后个人出售二手房缴纳的增值税与原应缴的营业税也将持平或者还略有下降。因此，有关“营业税改成了增值税，会导致老百姓买卖二手房的负担增加吗”的疑惑完全没有必要再疑惑了。
