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无锡评估公司 养殖场拆迁评估 苗圃征地拆迁评估

区域:
无锡 > 北塘 > 黄巷
类别:
评估
地址:
无锡
企业:
北京普华信德资产评估事务所(普通合伙) 企业已认证
被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准,由省、自治区、直辖市规定。
征用城市郊区的菜地,用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。
按照以上规定支付土地补偿费和安置补助费,尚不能便需要安置的农民保持原有生活水平的,经省、自治区、直辖市人民政府批准,可以增加安置补助费。但是,土地补偿费和安置补助费标准的总和不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍。
在特殊情况下,根据社会经济发展水平,可以提高被征用耕地的土地补偿费和安置补助费标准。
土地征用是国家依法为公益事业而采取的强制性行政手段,不是土地买卖活动,征地费用自然也不是土地购买价格。征地费用可能远高于农地价格,这是与农地转为建设用地而使价格上涨有关。
2.为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用,这是对原城市土地使用者在土地上投资未收回部分的补偿,补偿标准各地均有具体规定。
(二)计算土地开发费用
一般来说,土地开发费用涉及到:基础设施配套费、公共事业建设配套费和小区开发配套费。
1.基础设施配套费。对于基础设施配套常常概括为"三通一平"和"七通一平"。"三通一平"指:通水、通路、通电、平整地面。"七通一平"指:通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路,平整地面。作为工业用地,"三通一平"只是 基本的条件,还不能立即上工业项目,只有搞好"七通一平",项目才能正常运行。因此,作为基础设施配套费用应以"七通一平"为标准计算。
2.公共事业建设配套费用。主要指邮电、图书馆、学校、公园、绿地等设施的费用。这与项目大小、用地规模有关,各地情况不一,视实际情况而定。
3.小区开发配套费。同公共事业建设配套费类似,各地根据用地情况确定合理的项目标准。
(三)计算投资利息
投资利息就是资金的时间价值。在土地评估中,投资者贷款需要向银行偿还贷款利息,利息应计入成本;投资者利用自有资金投人,也可以看作损失了利息,从这种意义上看,也属于投资机会成本,也应计人成本。
在用成本法评估土地价格时,投资包括土地取得费和土地开发费两大部分。由于两部分资金的投入时间和占用时间不同,土地取得费在土地开发动工前即要全部付清,在开发完成销售后方能收回,因此,计息期应为整个开发期和销售期。土地开发费在开发过程中逐步投人,销售后收回,若土地开发费是均匀投入,则计息期为开发期的一半。
(四)计算投资利润
投资的目的是为了获取相应的利润,作为投资的回报,对土地投资,当然也要获取相应的利润。该利润计算的关键是确定利润率或投资回报率。利润率计算的基数可以是土地取得费和土地开发费,也可以是开发后土地的地价。计算时,要注意所用利润率的内涵。
(五)土地增值收益确定
土地增值收益主要是由于土地的用途改变或土地功能变化而引起的。由于农地转变为建设用地,新用途的土地收益将远高于原用途土地,必然会带来土地增值收益。由于这种增值是土地所有权人允许改变土地用途带来的,应归整个社会拥有。如果土地的性能发生变化了,提高了土地的经济价值,也能使土地收益能力增加,这个增加的收益,是由于土地性能改变而带来的,同样应归土地所有者所有。
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