房地产企业“营改增”应对准备与地产开发“重特事项”
房地产企业“营改增”应对准备与地产开发“重特事项”
的会计核算和税务处理专题班
☆ 2014年11月13–15日
☆ 厦门•鑫安宾馆
☆ 主 讲：杨汝明
【专题背景】
营改增是我国财政体系中大的一项改革，按我国财税体制改革进程，财政部正在加快研究房地产业“营改增”方案，据悉明年有望和建筑业同步推行。自2012年1月1日起开始营改增试点以来，目前仅剩下生活服务业、建筑业、房地产业和金融业尚未实现营改增。在房地产市场处于下行期间推出营改增，会对房地产业带来什么样的影响？房地产企业应做好哪些准备？如何应对营改增？这是地产业界普遍为关心的话题。
2014年是我国税收和产业结构调整重点年，随着大形势的变化，税收环境也将受到影响。，在房产税正式开征之前，国家对房地产开发行业的税收管理工作必定呈现出一个冲高期；第二，产业结构的调整，会造成一些行业（如钢铁、水泥等）产能大幅下降，税收收入急剧下滑，为了弥补行业调整给税收带来的影响，国家对房地产开发行业的税收征管工作也会进一步加强。
为了满足大家的要求，帮助大家更好的做好房地产行业税收管理工作，降低因管理不善造成的税收损失，本期课程特意选择了以下十几个问题，给大家进行详细讲解，主要是为了帮助大家解决日常工作中存在的以下难题：一，大家对有些问题的认识一直比较模糊，实际工作中遇到此类问题处理起来心里总感觉不踏实；二，大家所能收集到的资料对有些问题的解答大多都比较粗浅，无论是从深度上、详细程度上、精准度上都有所欠缺。
本次培训特别在课程设计上进行了精心安排，重点突出对这些“重点、特殊”业务的会计核算的讲解，主要以税法讲解、案例分析、综合评述等方式进行深刻剖析，每一问题都配有一个或者多个案例分析，而且全部案例都将采取会计核算与税务处理相结合的模式，让大家有一种就像是对此类业务曾经从头到尾的真实的处理过一次的感觉。
【主讲专家】杨汝明：我国资深税务官员，从事税务稽查工作二十余年，多次参与国家税务总局组织的房地产行业税收教学研讨、教案编写及税收大要案稽查工作，有较深厚的税收理论功底和较丰富的税务稽查实战工作经验。同时，多年来，杨老师一直在全国各地循环从事房地产税收教学工作，授课时间长达几千课时，教学地点遍及全国二十几个省、市、自治区。教学内容涉及税收征收管理、税务稽查、税务行政法、税收筹划等多个学科，有着十分丰富的教学经验。特点：准确、透彻、简捷、实用；授课风格：生动、诙谐、风趣、幽默。
【主讲内容】
1：房地产业“营改增”政策前瞻与应对
⑴“营改增”背景概述及对房地产业的影响分析
⑵“营改增”基本政策解析与涉税操作
⑶“营改增”前的准备与过渡期应对操作
⑷ 增值税的会计处理
2：以承诺建设“公共设施”、“生态、环保、绿化”项目等方式取得土地使用权，所发生的项目外建设支出应如何进行会计核算，税收上应如何处理
⑴ 项目外建设支出应如何进行会计核算
⑵ 计算企业所得税、土地增值税时是否允许扣除、应如何扣除
⑶ 外建项目本身是否需要缴纳各种税收
3：房地产企业取得的政府“土地返还款”应如何进行会计与税务处理
⑴ 取得政府给与的“土地返还款”的会计核算
⑵ 取得政府给与的“土地返还款”的税务处理
4：购买在建项目（烂尾楼）进行开发、销售的会计与税务处理
⑴ 购买在建项目（烂尾楼）的会计核算
⑵ 购买在建项目（烂尾楼）支出在计算企业所得税、土地增值税时如何扣除
5：甲供材、甲控材、“超低价出包”业务会计成本与税务处理
⑴ 不同运作模式下甲供材的会计核算方法及税收的合法性、不确定性的分析
⑵ 甲供材对开发成本隐含的巨大影响（正常影响、非正常影响）
⑶ “甲控材”控什么，与“甲供材”的本质区别是什么，如何以“甲控”取代
“甲供”，即回收风险，又能够实现财务成果大化。
⑷ 以“超低价出包”方式进行经营的合法性、与现实性
6：“拆迁补偿”业务的会计核算与税务处理
⑴ 如何划分“拆迁补偿费”与土地使用权转让支出
⑵ 支付拆迁补偿费应以什么为合法有效凭据
⑶ 支付拆迁补偿费时应考虑哪些注意事项
⑷ 返迁房的会计核算与税务处理
① 用商品房做返迁房的会计核算与税务处理
② 用非商品房做返迁房（返迁房属于集体土地或者划拨地）的会计核算与税务处理
7：不同合作模式下房地产开发的会计核算及税务处理
⑴ 合作开发行为的认定
⑵“同行合作”模式下房地产开发的会计核算及税务处理
① 共同开发
② 开发
⑶“非同行合作”房地产开发的会计核算及税务处理
① 以物易物
② 合营建房
③ 项目合作
8：以“委托代建”模式开发房地产相关的会计与税务处理
⑴ 确认“委托代建”行为应具备哪些基本条件
⑵ 委托代建行为适用哪些开发产品
⑶ 委托代建项目的交房验收与会计核算
⑷ 采取“委托代建”方式可以合理回避哪些税收
9：以合并、分立、兼并、投资、股权转移形式实现土地使用权、房屋产权转移，营业税、土地增值税、契税、印花税有哪些税收优惠？
⑴ 企业以合并、兼并、分立形式转移土地使用权、房屋产权的税务处理
⑵ 以投资、股权转让形式转移土地使用权、房屋产权的税务处理
10：BT模式在房地产开发业务中的合理运用
⑴ BT模式的概念
⑵ 采取BT模式，项目公司应如何进行会计核算
⑶ 关于BT模式的税收规定
⑷ BT模式的特点及对房地产开发企业税收的影响
⑸ BT模式可渗透的空间
11：房地产企业未按正常程序经营发生的相关业务应如何处置
⑴ 未取得土地使用权之前转让、抵押、置换土地应如何计算缴纳各项税款？
⑵ 房地产开发企业在销售过程中收取的定金，以及取得预售许可证之前，以各种名目收取的诚意金、订金、看房费等费用以及销售购房卡、选房卡、VIP卡等取得的款项，退房违约金，会计上应如何处置，税收上应如何处理？
⑶“错期开发”应如何计算缴纳土地使用税？
12：房地产企业在不同模式下，处置无产权建筑设施（包括公共配套设施、人防工
程等）对营业税、契税、企业所得税、土地增值税、印花税会产生哪些影响？
13：融资性“售后回购、售后回租”，“低价出售、免费回租”，“产权式酒店销售、
回租”业务的会计核算与税务处理
⑴ 融资性“售后回购、售后回租”业务应如何进行会计与税务处理
⑵ 企业采取“低价出售、免费返租”方式销售不动产应如何进行会计与税务处理，如果将租回房屋再次转租，应如何进行会计与税务处理？购房人涉及哪些税收？
⑶ 销售产权式酒店业务，房地产企业应如何进行会计核算，需要缴纳那些税收，进行酒店经营应如何进行会计核算，应如何计算应缴纳税款？产权人应如何进行会计核算，应如何计算应缴纳税款？
14：跨地区经营的企业所得税处理
⑴ 跨地区经营就地预缴企业所得税应具备的条件
⑵ 就地预缴企业所得税税款的分摊计算
15：项目公司注销前的土地增值税和企业所得税的处理
⑴ 注销前，项目清算缴纳的土地增值税应怎样在各个年度间进行分配
⑵ 因注销前未缴纳土地增值税造成多交的企业所得税应如何进行调整
16：专家现场预留时间与学员互动交流，答疑解惑。
【培训对象】各房地产企业领导、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所等人员。
【资 料】本次专题配套讲义、政策辑要与案例集资料。
【培训时间】2014年11月13日至15日（11月13日全天报到,14-15日两天课程）
【培训地点】厦门◇鑫安宾馆（厦门市思明区厦禾路867号）
【相关费用】人民币2880元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）。
↘ 如需安排食宿者，可统一安排，费用自理，（具体详见参会确认函）。
户 名：北京金旭红信息咨询中心
账 号：0200 2919 0910 0004 288
开户行：中国工商银行股份有限公司北京通朝支行
【联系方式】☆ 电 话：（010）52106881 52106709 ☆ 课程顾问：高 博
☆ 传 真：（010）52106771 ☆ 邮 箱：fd***@16***
☆ 金旭红财税微信：jxhwxpt
【增值服务】☆ 参会学员可享受房地产企业管理教育网会员积分赠送服务；如税法查询、
纳税辅导、在线专家答疑、远程教育、网上信息检索、Q Q论坛交流等。
☆ 参会学员可同时获得我司专家团李国华老师实况录音《房地产业发票处理
和三大清算疑难问题解析与风险应对专题》光盘一张。
【报名方式】参会学员请在会议前3日将回执表传真至联系人，以便会务组做好准备工作。
◎请真实填写并按此线剪下传回◎
☆ 报 名 回 执 表 ☆ 收件人：高 博
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学 员 电 话 手 机
付 款 方 式 会前电汇（ ） 报到时交现金（ ）
备 注：是否住宿（ ） 入住时间：2014年 月 日 男（ ）人 女（ ）人
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北京金旭红教育咨询公司 北京金旭红信息咨询中心
2014年10月23日
鉴于本课程的实用性强，基于公司决策与流程，强烈建议公司高管与财务高管决策人共同出席！
的会计核算和税务处理专题班
☆ 2014年11月13–15日
☆ 厦门•鑫安宾馆
☆ 主 讲：杨汝明
【专题背景】
营改增是我国财政体系中大的一项改革，按我国财税体制改革进程，财政部正在加快研究房地产业“营改增”方案，据悉明年有望和建筑业同步推行。自2012年1月1日起开始营改增试点以来，目前仅剩下生活服务业、建筑业、房地产业和金融业尚未实现营改增。在房地产市场处于下行期间推出营改增，会对房地产业带来什么样的影响？房地产企业应做好哪些准备？如何应对营改增？这是地产业界普遍为关心的话题。
2014年是我国税收和产业结构调整重点年，随着大形势的变化，税收环境也将受到影响。，在房产税正式开征之前，国家对房地产开发行业的税收管理工作必定呈现出一个冲高期；第二，产业结构的调整，会造成一些行业（如钢铁、水泥等）产能大幅下降，税收收入急剧下滑，为了弥补行业调整给税收带来的影响，国家对房地产开发行业的税收征管工作也会进一步加强。
为了满足大家的要求，帮助大家更好的做好房地产行业税收管理工作，降低因管理不善造成的税收损失，本期课程特意选择了以下十几个问题，给大家进行详细讲解，主要是为了帮助大家解决日常工作中存在的以下难题：一，大家对有些问题的认识一直比较模糊，实际工作中遇到此类问题处理起来心里总感觉不踏实；二，大家所能收集到的资料对有些问题的解答大多都比较粗浅，无论是从深度上、详细程度上、精准度上都有所欠缺。
本次培训特别在课程设计上进行了精心安排，重点突出对这些“重点、特殊”业务的会计核算的讲解，主要以税法讲解、案例分析、综合评述等方式进行深刻剖析，每一问题都配有一个或者多个案例分析，而且全部案例都将采取会计核算与税务处理相结合的模式，让大家有一种就像是对此类业务曾经从头到尾的真实的处理过一次的感觉。
【主讲专家】杨汝明：我国资深税务官员，从事税务稽查工作二十余年，多次参与国家税务总局组织的房地产行业税收教学研讨、教案编写及税收大要案稽查工作，有较深厚的税收理论功底和较丰富的税务稽查实战工作经验。同时，多年来，杨老师一直在全国各地循环从事房地产税收教学工作，授课时间长达几千课时，教学地点遍及全国二十几个省、市、自治区。教学内容涉及税收征收管理、税务稽查、税务行政法、税收筹划等多个学科，有着十分丰富的教学经验。特点：准确、透彻、简捷、实用；授课风格：生动、诙谐、风趣、幽默。
【主讲内容】
1：房地产业“营改增”政策前瞻与应对
⑴“营改增”背景概述及对房地产业的影响分析
⑵“营改增”基本政策解析与涉税操作
⑶“营改增”前的准备与过渡期应对操作
⑷ 增值税的会计处理
2：以承诺建设“公共设施”、“生态、环保、绿化”项目等方式取得土地使用权，所发生的项目外建设支出应如何进行会计核算，税收上应如何处理
⑴ 项目外建设支出应如何进行会计核算
⑵ 计算企业所得税、土地增值税时是否允许扣除、应如何扣除
⑶ 外建项目本身是否需要缴纳各种税收
3：房地产企业取得的政府“土地返还款”应如何进行会计与税务处理
⑴ 取得政府给与的“土地返还款”的会计核算
⑵ 取得政府给与的“土地返还款”的税务处理
4：购买在建项目（烂尾楼）进行开发、销售的会计与税务处理
⑴ 购买在建项目（烂尾楼）的会计核算
⑵ 购买在建项目（烂尾楼）支出在计算企业所得税、土地增值税时如何扣除
5：甲供材、甲控材、“超低价出包”业务会计成本与税务处理
⑴ 不同运作模式下甲供材的会计核算方法及税收的合法性、不确定性的分析
⑵ 甲供材对开发成本隐含的巨大影响（正常影响、非正常影响）
⑶ “甲控材”控什么，与“甲供材”的本质区别是什么，如何以“甲控”取代
“甲供”，即回收风险，又能够实现财务成果大化。
⑷ 以“超低价出包”方式进行经营的合法性、与现实性
6：“拆迁补偿”业务的会计核算与税务处理
⑴ 如何划分“拆迁补偿费”与土地使用权转让支出
⑵ 支付拆迁补偿费应以什么为合法有效凭据
⑶ 支付拆迁补偿费时应考虑哪些注意事项
⑷ 返迁房的会计核算与税务处理
① 用商品房做返迁房的会计核算与税务处理
② 用非商品房做返迁房（返迁房属于集体土地或者划拨地）的会计核算与税务处理
7：不同合作模式下房地产开发的会计核算及税务处理
⑴ 合作开发行为的认定
⑵“同行合作”模式下房地产开发的会计核算及税务处理
① 共同开发
② 开发
⑶“非同行合作”房地产开发的会计核算及税务处理
① 以物易物
② 合营建房
③ 项目合作
8：以“委托代建”模式开发房地产相关的会计与税务处理
⑴ 确认“委托代建”行为应具备哪些基本条件
⑵ 委托代建行为适用哪些开发产品
⑶ 委托代建项目的交房验收与会计核算
⑷ 采取“委托代建”方式可以合理回避哪些税收
9：以合并、分立、兼并、投资、股权转移形式实现土地使用权、房屋产权转移，营业税、土地增值税、契税、印花税有哪些税收优惠？
⑴ 企业以合并、兼并、分立形式转移土地使用权、房屋产权的税务处理
⑵ 以投资、股权转让形式转移土地使用权、房屋产权的税务处理
10：BT模式在房地产开发业务中的合理运用
⑴ BT模式的概念
⑵ 采取BT模式，项目公司应如何进行会计核算
⑶ 关于BT模式的税收规定
⑷ BT模式的特点及对房地产开发企业税收的影响
⑸ BT模式可渗透的空间
11：房地产企业未按正常程序经营发生的相关业务应如何处置
⑴ 未取得土地使用权之前转让、抵押、置换土地应如何计算缴纳各项税款？
⑵ 房地产开发企业在销售过程中收取的定金，以及取得预售许可证之前，以各种名目收取的诚意金、订金、看房费等费用以及销售购房卡、选房卡、VIP卡等取得的款项，退房违约金，会计上应如何处置，税收上应如何处理？
⑶“错期开发”应如何计算缴纳土地使用税？
12：房地产企业在不同模式下，处置无产权建筑设施（包括公共配套设施、人防工
程等）对营业税、契税、企业所得税、土地增值税、印花税会产生哪些影响？
13：融资性“售后回购、售后回租”，“低价出售、免费回租”，“产权式酒店销售、
回租”业务的会计核算与税务处理
⑴ 融资性“售后回购、售后回租”业务应如何进行会计与税务处理
⑵ 企业采取“低价出售、免费返租”方式销售不动产应如何进行会计与税务处理，如果将租回房屋再次转租，应如何进行会计与税务处理？购房人涉及哪些税收？
⑶ 销售产权式酒店业务，房地产企业应如何进行会计核算，需要缴纳那些税收，进行酒店经营应如何进行会计核算，应如何计算应缴纳税款？产权人应如何进行会计核算，应如何计算应缴纳税款？
14：跨地区经营的企业所得税处理
⑴ 跨地区经营就地预缴企业所得税应具备的条件
⑵ 就地预缴企业所得税税款的分摊计算
15：项目公司注销前的土地增值税和企业所得税的处理
⑴ 注销前，项目清算缴纳的土地增值税应怎样在各个年度间进行分配
⑵ 因注销前未缴纳土地增值税造成多交的企业所得税应如何进行调整
16：专家现场预留时间与学员互动交流，答疑解惑。
【培训对象】各房地产企业领导、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所等人员。
【资 料】本次专题配套讲义、政策辑要与案例集资料。
【培训时间】2014年11月13日至15日（11月13日全天报到,14-15日两天课程）
【培训地点】厦门◇鑫安宾馆（厦门市思明区厦禾路867号）
【相关费用】人民币2880元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）。
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