银川投资收益权标的介绍
银川投资收益权标的介绍
一、银川市概况
1.自然地理:银川市地处祖国西北边陲，银川是新亚欧大陆桥沿线的重要商贸城市，位于“呼-包-银-兰-青经济带”的中心地段，也是宁蒙陕甘周边约500公里范围内的区域性中心城市，区位优势明显。宁夏平原引黄灌区的中部，东与盐池县接壤；西依贺兰山，与内蒙古自治区阿拉善盟左旗为邻；南与同心县、吴忠市利通区、青铜峡市相连；北接平罗县与内蒙古自治区鄂托克旗相邻（以明长城为界）。黄河流经银川78多公里，南北贯穿，银川平原引用黄河水自流灌溉已有两千多年的历史。
2.行政区划:银川市是宁夏回族自治区首府，政治、经济、文化中心。辖兴庆区、金凤区、西夏区、永宁县、贺兰县、和灵武市，共有23个街道办事处，27个乡镇。国土面积9025.38平方公里，城市建成区面积165.74aa平方公里。
3.人口与民族:全市总人口259万，占全区人口40%。有汉、回、满、蒙、朝鲜等少数民族，回族相对聚居，回族人口59.6万，占总人口23%。市区人口180.72万，城镇化率达74.38%。
4.交通:银川交通便捷，现已形成了公路、铁路、航空相交织的立体运输网络体系。已经建成BRT城市快速公交系统，并于2012年9月10日试运行成功。公路有4条国道（G6、G30、G20等）、4条省道从境内穿越。银川至青岛、丹东至拉萨、银川至福州高速公路在银川汇聚贯通，机场高速、通往全国各地，环城高速公路建成使用。铁路有包兰铁路、太中银铁路、宝中铁路与全国铁路网相连，包兰铁路纵贯银川南北，成为银川经济发展的大动脉，已经建成通车的太中银铁路（即太原、中卫、银川），使银川与东部沿海的联系更加便捷。银川河东机场（4D级，改造完成后可升至4E级）可起降波音、空客等大中型客机，已开通了1550多条航线（北京、香港、上海、广州、南京、成都、西安、武汉、昆明、太原、乌鲁木齐、济南、杭州、郑州、青岛、敦煌和即将开通的扬州等航线）。
5.城市经济
2012年经济发展概况：综合实力显著提升。地区生产总值突破千亿元大关，达到1140.83亿元；完成规模以上工业增加值430亿元；地方公共财政预算收入突破百亿元大关，达到187.26亿元；完成全社会固定资产投资918.73亿元；完成社会消费品零售总额316.02亿元；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到21901元和8068元。
发展方式加快转变。深入实施“兴工强市”战略，力促优势特色产业做大做强。工业“一强四优五新”产业支撑作用凸显，宁东能源化工基地、银川经济技术开发区等园区建设不断提速，灵武羊绒工业园升级为高新技术产业开发区，银川科技园、滨河新区工业园启动建设；65户工业企业位列全区百强企业，培育162户“小巨人企业”，工业发展质量和效益稳步提高。农业“两强四优四新”产业规模不断扩大，粮食生产实现“九连增”，设施园艺达到33万亩，鲜奶、水产、清真牛羊肉总产均比2007年增长20%以上，有机水稻种植面积达到11.2万亩；贺兰山东麓葡萄文化产业带建设迅速起步，轩尼诗等世界企业纷纷入驻。服务业“三个中心一个目的地”格局初步形成，空港、陆港、银川物流港建设全面推进，商贸业态提档升级；总部经济、星级酒店、会展业加快发展，动漫、创意等新兴产业初步发展，进入全国服务业综合改革试点城市、流通领域现代物流示范城市和电子商务示范城市行列。运动休闲城市品牌逐步形成，旅游接待人数、旅游收入年均分别增长23.3%和36.4%。科技进步对经济增长的贡献率达到49%，成为国家创新型试点城市。节能减排成效明显，万元GDP综合能耗累计下降24.1%，主要污染物减排任务全面完成，灵武再生资源循环经济示范区成为国家“城市矿产”示范基地。
地块：自治区国土资源厅20亩投资权项目
（一）项目简介
地块位于金凤区黄河东路915号，东至唐徕渠，西至宁夏工商银行，南至金凤区黄河东路，土地面积20亩。
（二）实施方案
运作实施本项目的总原则和总体思路是：市政府在不投入资金的前提下，运用土地项目投资权拍卖模式确定投资权竞得人，再由市政府授权的银川市土地储备局（甲方）与竞得人（乙方）签订《投资收益合同》，乙方履行出资义务协助甲方完成土地的收储工作。使规划区内的土地转为国有建设用地后，通过熟地（净地）的出让，甲乙双方按照合同约定取得相应收益的权利义务关系。
自治区国土资源厅20亩项目投资权实施方案如下：
1、拟收储宗地概况
本项目所涉及地块的收储基本情况是：
地块位于金凤区黄河东路915号面积约20亩，土地用途为商务金融用地，容积率为3.5。
2、土地项目投资权实施步骤
确定拟征收区域总体规划和控制性规划；
确定（测算数据应较准确）土地的收储成本。
土地收储面积为20亩，土地收储及拆迁安置补偿参考成本13000万元。
3、项目运作主体
由银川市人民政府授权银川市土地储备局运作该项目。银川市土地储备局代表市政府与投资人签订《投资收益合同》，依法组织进行土地储备工作。协调相关部门依法进行土地收储报批和国有建设用地使用权出让活动。
通过公开拍卖按价高者得原则确定本项目投资人，是自治区国土资源厅20亩土地储备的投资主体。
4、项目投资权拍卖具体内容
项目投资权拍卖参考价为13000万元（包括国土资源厅院内16户的征拆补偿），本次拍卖的竞买保证金为3000万元。
投资权拍卖成交价中竞买保证金转为首期价款，1个月内付50%，3个月内付70%，9个月付清全款。若拍卖成交价超出底价的，投资人应将超出部分价款以货币形式一并向政府支付。
5、土地供应（即国有建设用地使用权出让）
由银川市土地储备局协调相关部门2014年12月31日前完成自治区国土资源厅20亩土地供应，若供地时间超过约定时间，由银川市土地储备局按人民银行规定的同期贷款利率向投资人支付投资权价款利息。
投资人必须参与土地使用权的出让活动，并以不低于出让的起始价进行报价。国有建设用地使用权出让时以投资权成交价作为出让起始价。
6、土地开发融资权价款的结算
若投资人参与出让活动，并按约定报价，但未能竞得土地使用权，银川市土地储备局在20亩土地出让成交三个月内返还投资人支付的项目投资权价款，同时，乙方可享有甲方给予的投资收益。
若投资人参与出让活动，并按约定报价，并竞得土地使用权，银川市土地储备局在20亩土地出让成交后按土地使用权价款缴纳时间返还投资人支付的项目投资权价款，同时，乙方可享有甲方给予的投资收益。
7、投资人的投资收益标准
以国有建设用地使用权出让成交价与项目投资收益权成交价款之间的差额作为参考值，乙方享有参考值50%的收益。除此之外，乙方对本项目的投资自负盈亏。银川市土地储备局于20亩国有建设用地使用权出让成交之日起三个月内向投资人兑现其投资收益。
投资人没有按时参与国有建设用地使用权的出让活动，或者虽然参加，但未按约定进行报价的。政府可以取消其投资收益补偿的权利
亮点分析：
①项目一位于省会城市老城区金凤区，地块周边人口密度大；
②项目距金凤万达广场约1.5公里，,目前万达商铺租金已达每平米1000元/月，商业气氛浓厚，众多国内外一线品牌纷纷入驻；
③地块距自治区人民政府仅800米，周围行政、医疗、商业、金融、环境、等一系列配套设施完善，属于经济政治中心；
④项目对面的新建楼盘“西岸国际”住宅均价7000元/㎡，而项目东北方向楼盘“城市一号”住宅均价达到9100元/㎡，商铺达到35000元/㎡，楼盘均属炙手可热的城市核心高端住宅。
一、银川市概况
1.自然地理:银川市地处祖国西北边陲，银川是新亚欧大陆桥沿线的重要商贸城市，位于“呼-包-银-兰-青经济带”的中心地段，也是宁蒙陕甘周边约500公里范围内的区域性中心城市，区位优势明显。宁夏平原引黄灌区的中部，东与盐池县接壤；西依贺兰山，与内蒙古自治区阿拉善盟左旗为邻；南与同心县、吴忠市利通区、青铜峡市相连；北接平罗县与内蒙古自治区鄂托克旗相邻（以明长城为界）。黄河流经银川78多公里，南北贯穿，银川平原引用黄河水自流灌溉已有两千多年的历史。
2.行政区划:银川市是宁夏回族自治区首府，政治、经济、文化中心。辖兴庆区、金凤区、西夏区、永宁县、贺兰县、和灵武市，共有23个街道办事处，27个乡镇。国土面积9025.38平方公里，城市建成区面积165.74aa平方公里。
3.人口与民族:全市总人口259万，占全区人口40%。有汉、回、满、蒙、朝鲜等少数民族，回族相对聚居，回族人口59.6万，占总人口23%。市区人口180.72万，城镇化率达74.38%。
4.交通:银川交通便捷，现已形成了公路、铁路、航空相交织的立体运输网络体系。已经建成BRT城市快速公交系统，并于2012年9月10日试运行成功。公路有4条国道（G6、G30、G20等）、4条省道从境内穿越。银川至青岛、丹东至拉萨、银川至福州高速公路在银川汇聚贯通，机场高速、通往全国各地，环城高速公路建成使用。铁路有包兰铁路、太中银铁路、宝中铁路与全国铁路网相连，包兰铁路纵贯银川南北，成为银川经济发展的大动脉，已经建成通车的太中银铁路（即太原、中卫、银川），使银川与东部沿海的联系更加便捷。银川河东机场（4D级，改造完成后可升至4E级）可起降波音、空客等大中型客机，已开通了1550多条航线（北京、香港、上海、广州、南京、成都、西安、武汉、昆明、太原、乌鲁木齐、济南、杭州、郑州、青岛、敦煌和即将开通的扬州等航线）。
5.城市经济
2012年经济发展概况：综合实力显著提升。地区生产总值突破千亿元大关，达到1140.83亿元；完成规模以上工业增加值430亿元；地方公共财政预算收入突破百亿元大关，达到187.26亿元；完成全社会固定资产投资918.73亿元；完成社会消费品零售总额316.02亿元；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到21901元和8068元。
发展方式加快转变。深入实施“兴工强市”战略，力促优势特色产业做大做强。工业“一强四优五新”产业支撑作用凸显，宁东能源化工基地、银川经济技术开发区等园区建设不断提速，灵武羊绒工业园升级为高新技术产业开发区，银川科技园、滨河新区工业园启动建设；65户工业企业位列全区百强企业，培育162户“小巨人企业”，工业发展质量和效益稳步提高。农业“两强四优四新”产业规模不断扩大，粮食生产实现“九连增”，设施园艺达到33万亩，鲜奶、水产、清真牛羊肉总产均比2007年增长20%以上，有机水稻种植面积达到11.2万亩；贺兰山东麓葡萄文化产业带建设迅速起步，轩尼诗等世界企业纷纷入驻。服务业“三个中心一个目的地”格局初步形成，空港、陆港、银川物流港建设全面推进，商贸业态提档升级；总部经济、星级酒店、会展业加快发展，动漫、创意等新兴产业初步发展，进入全国服务业综合改革试点城市、流通领域现代物流示范城市和电子商务示范城市行列。运动休闲城市品牌逐步形成，旅游接待人数、旅游收入年均分别增长23.3%和36.4%。科技进步对经济增长的贡献率达到49%，成为国家创新型试点城市。节能减排成效明显，万元GDP综合能耗累计下降24.1%，主要污染物减排任务全面完成，灵武再生资源循环经济示范区成为国家“城市矿产”示范基地。
地块：自治区国土资源厅20亩投资权项目
（一）项目简介
地块位于金凤区黄河东路915号，东至唐徕渠，西至宁夏工商银行，南至金凤区黄河东路，土地面积20亩。
（二）实施方案
运作实施本项目的总原则和总体思路是：市政府在不投入资金的前提下，运用土地项目投资权拍卖模式确定投资权竞得人，再由市政府授权的银川市土地储备局（甲方）与竞得人（乙方）签订《投资收益合同》，乙方履行出资义务协助甲方完成土地的收储工作。使规划区内的土地转为国有建设用地后，通过熟地（净地）的出让，甲乙双方按照合同约定取得相应收益的权利义务关系。
自治区国土资源厅20亩项目投资权实施方案如下：
1、拟收储宗地概况
本项目所涉及地块的收储基本情况是：
地块位于金凤区黄河东路915号面积约20亩，土地用途为商务金融用地，容积率为3.5。
2、土地项目投资权实施步骤
确定拟征收区域总体规划和控制性规划；
确定（测算数据应较准确）土地的收储成本。
土地收储面积为20亩，土地收储及拆迁安置补偿参考成本13000万元。
3、项目运作主体
由银川市人民政府授权银川市土地储备局运作该项目。银川市土地储备局代表市政府与投资人签订《投资收益合同》，依法组织进行土地储备工作。协调相关部门依法进行土地收储报批和国有建设用地使用权出让活动。
通过公开拍卖按价高者得原则确定本项目投资人，是自治区国土资源厅20亩土地储备的投资主体。
4、项目投资权拍卖具体内容
项目投资权拍卖参考价为13000万元（包括国土资源厅院内16户的征拆补偿），本次拍卖的竞买保证金为3000万元。
投资权拍卖成交价中竞买保证金转为首期价款，1个月内付50%，3个月内付70%，9个月付清全款。若拍卖成交价超出底价的，投资人应将超出部分价款以货币形式一并向政府支付。
5、土地供应（即国有建设用地使用权出让）
由银川市土地储备局协调相关部门2014年12月31日前完成自治区国土资源厅20亩土地供应，若供地时间超过约定时间，由银川市土地储备局按人民银行规定的同期贷款利率向投资人支付投资权价款利息。
投资人必须参与土地使用权的出让活动，并以不低于出让的起始价进行报价。国有建设用地使用权出让时以投资权成交价作为出让起始价。
6、土地开发融资权价款的结算
若投资人参与出让活动，并按约定报价，但未能竞得土地使用权，银川市土地储备局在20亩土地出让成交三个月内返还投资人支付的项目投资权价款，同时，乙方可享有甲方给予的投资收益。
若投资人参与出让活动，并按约定报价，并竞得土地使用权，银川市土地储备局在20亩土地出让成交后按土地使用权价款缴纳时间返还投资人支付的项目投资权价款，同时，乙方可享有甲方给予的投资收益。
7、投资人的投资收益标准
以国有建设用地使用权出让成交价与项目投资收益权成交价款之间的差额作为参考值，乙方享有参考值50%的收益。除此之外，乙方对本项目的投资自负盈亏。银川市土地储备局于20亩国有建设用地使用权出让成交之日起三个月内向投资人兑现其投资收益。
投资人没有按时参与国有建设用地使用权的出让活动，或者虽然参加，但未按约定进行报价的。政府可以取消其投资收益补偿的权利
亮点分析：
①项目一位于省会城市老城区金凤区，地块周边人口密度大；
②项目距金凤万达广场约1.5公里，,目前万达商铺租金已达每平米1000元/月，商业气氛浓厚，众多国内外一线品牌纷纷入驻；
③地块距自治区人民政府仅800米，周围行政、医疗、商业、金融、环境、等一系列配套设施完善，属于经济政治中心；
④项目对面的新建楼盘“西岸国际”住宅均价7000元/㎡，而项目东北方向楼盘“城市一号”住宅均价达到9100元/㎡，商铺达到35000元/㎡，楼盘均属炙手可热的城市核心高端住宅。
