山西省运城市平陆县黄河岸边马滹沱 片区拆分后收益权
一、城市简介
（一）平陆县概况
辖11个乡（镇、1区），总人口26万人，城区人口约7万人。地处山西省南端，位于晋陕豫地带，与运城、洛阳、郑州、西安形成“一小时经济圈”
（二）平陆县交通状况
运三高速公路、209国道纵接南北，沿黄旅游公路、风平省线横贯东西，三门峡钢桥、三门峡黄河公路大桥跨越黄河，连霍高速公路、大运高速公路、运风高速公路与之紧紧相连，穿越平陆连接陇海铁路和同蒲铁路的运三（运城——三门峡）铁路专线已通车，平陆县城距运城关公机场仅需30分钟车程，距郑州机场、洛阳机场、西安机场也只要一个小时左右。优越的地理位置和便利的交通把平陆构成通往东北、西北、中原的要冲。
（三）平陆县旅游资源
1、“大天鹅之乡”——黄河湿地
黄河湿地白天鹅自然保护区位于平陆县城西南2公里处，平陆黄河湿地东西长114公里，总面积达6691.2公顷，野生动植物种类繁多。每年10月下旬到次年的3月上旬，有上万只白天鹅及多种水鸟在此栖息越冬，已成为黄河中游生态观光旅游的乐园。
2、“三大古渡”——茅津渡
茅津渡位于县城南端，曾称陕津渡、茅城渡、会兴渡，因古代茅族居此而得名。茅津渡地形险要，历史悠久，是沟通晋豫两省的交通要津，也是万里黄河上的一个极为重要的渡口.与风陵渡、大禹渡并称为黄河三大古渡，有“铁码头”之称。
（四）平陆县经济状
平陆县不断培育科技含量高、资源消耗低、环境污染少、发展潜力大、辐射带动力强的工业项目，重点铺开了投资76亿元的15个工业项目，康乐橡塑废旧轮胎回收循环综合利用、鸿鑫源镍矿烧结、天润风电一期、武圣铝业10万吨陶瓷粉体材料、鑫森斯图10万吨铝矿石粉、昌盛铬铁精炼炉、昌鸿5万吨镍铁7个项目已建成投运；中广核风电一期、阳煤丰喜节能和安全改造、煤矿兼并重组3个项目正在快速推进；平陆历史上投资大的项目——投资42亿元的郑煤80万吨氧化铝项目奠基；武汉凯迪10万千瓦风电、黄河桥头商贸城等5个项目正在做前期准备工作。这15个项目全部投产达效后，每年可新增产值72亿元、上缴税金6.7亿元。
（五）房地产市场
平陆县城区目前在售的楼盘不多，且销售情况非常火爆，以小高层为主，基本超过3000元/㎡。 该项目以黄河大桥为中轴对称的天鹅湾风情小镇项目为高档别墅区，房价7000-8000元/㎡，目前一期已全部售罄，购房主力为对岸河南三门峡市人口。平陆县与河南三门峡市城区仅一桥之隔，但其环境优美，宜居宜商，房价远低于三门峡市，天鹅湾风情小镇一期已售的房子中有9成为三门峡人购买，便利的交通，相对低廉的房价和更好的生态环境成为平陆商品房吸引三门峡消费者的主要原因，本地块相对天鹅湾风情小镇更具地理优势（离三门峡更近）。
小区名称 房价（单位：元） 销售情况
虞国一号 3280 一期售罄，二期销售火爆
风情小镇 7000-8000 一期基本售完，二期在建
新环小区 3300 只剩下10层11层个别单元，个别户型
天地永和 均价3000 一期售完，现售二期，三期准备中
圣人佳苑 2800-3000 全部卖完
明秀花苑 未定价 一期售完，二期未定价
注：一般小区的房价在2600-2800元，钢混结构的住宅基本上都已超过3000元。
二、投资收益权标的介绍
项目一（条山大街与曹风路连线片区）
1、土地收储部分
对条山大街与曹风路连线片区的322亩土地收储，收储费用合计约4672万元。
2、工程部分
条山大街与曹风路连线1021.7米（工期12个月）道路的建设，工程概算3829万元。
3、后期可供出让的土地
条山大街与曹风路连线道路占地外，条山大街与曹风路连线片区实际可出让面积220亩。
（二）拍卖条件
1、该项目起拍价：8501万元（折算后期可供出让土地单价38.64万元/亩）。竞买保证金为1800万，准备金100万元。
2、条山大街与曹风路连线片区国有建设用地使用权出让成交价与投资收益权成交价之间的差价即为溢价。由平陆县土地收购储备中心和投资人按以下比例享受溢价收益：
平陆县土地收购储备中心按溢价的80%补偿给投资人。
3、土地项目投资收益权拍卖成交价款支付方式：
土地项目投资收益权拍卖成交价款分两部分计算并按相应方式支付：
(1)货币支付。土地项目投资收益权拍卖成交价中除道路建设工程投资款外，均由投资人以货币方式支付。竞买保证金转为土地项目投资收益权成交价的首期价款，自成交之日起一个月内支付成交价款中以货币方式支付总额的50%，余款在2014年12月20日前付清。
(2)实物支付。道路工程建设投资款（概算为3829万元），由投资人以实物抵款的方式支付。终投资额度以平陆县审计局对三条道路工程建设投资审计结果为准。
4、供地时间：
（1）自投资人完成条山大街与曹风路连线道路工程建设投资概算额的50%后，由平陆县土地储备中心协调相关部门对条山大街与曹风路连线片区中一号地块约105亩的国有建设用地使用权公开进行挂牌出让。
（2）自投资人完成条山大街与曹风路连线道路工程建设，并自竣工验收合格之日起一个月内，由平陆县土地储备中心协调相关部门对条山大街与曹风路连线片区内二号地块约115亩的国有建设用地使用权公开挂牌出让。
（3）国有建设用地使用权出让起始价及底价，由县政府参考马滹沱片区土地项目投资收益权成交价及出让宗地评估价研究决定。
（4）投资人必须参与条山大街与曹风路连线片区可出让的全部国有建设用地使用权出让活动，并以不低于出让的起始价进行报价。
5、土地项目投资收益权价款的结算
投资人出资完成条山大街与曹风路连线片区的土地收储及条山大街与曹风路连线道路工程建设的投资，且在220亩国有建设用地使用权出让活动结束后，平陆县土地收购储备中心与投资人按以下约定进行结算：
（1）平陆县土地收购储备中心与投资人同意由平陆县审计局对条山大街与曹风路连线片区土地收储及条山大街与曹风路连线道路投资价款进行审计结算，以确定终的条山大街与曹风路连线片区土地项目投资收益权价款。
（2）若投资人参与条山大街与曹风路连线片区土地出让活动，并按约定报价，无论其是否竞得该项目中可出让的国有建设用地使用权，平陆县土地收购储备中心均从土地出让价款中返还其投资本金，并按约定由平陆县土地收购储备中心补偿其投资收益，前期投资及收益均不计利息。
(3)若投资人在批供地时未取得土地使用权，在土地使用权成功出让的一个月内且使用权竞得人支付土地出让金后，政府将该部分的资金再扣减相应税、费和基金后用于偿还投资收益权投资人的投资，但金额不得超过投资收益权投资人同期投资总额的80%；
(4)若投资人竞得土地使用权，且交纳了土地出让金，平陆县土地收购储备中心将部分的资金在扣减相应税、费和基金后用于偿还投资收益权投资人的投资，但金额不超过投资收益权投资人同期投资总额的80%。
项目二（新湖大街、太阳南路片区）
1、土地收储部分
对新湖大街、太阳南路片区的915亩土地收储，收储费用合计约11182万元。
2、工程部分
新湖大街西扩和太阳路南扩的道路建设（工期12个月）费用概算为9252万元
3、后期可供出让的土地。
除新湖大街西扩和太阳路南扩的道路占地外，新湖大街西扩和太阳路南扩的道路片区实际可出让面积约531亩。
（二）拍卖条件
1、该项目起拍价：20434万元（折算后期可供出让土地单价38.48万元/亩）。竞买保证金为2250万，准备金150万元。
2、新湖大街、太阳南路片区国有建设用地使用权出让成交价与投资收益权成交价之间的差价即为溢价。由平陆县土地收购储备中心和投资人按以下比例享受溢价收益：
平陆县土地收购储备中心按溢价的80%补偿给投资人。
3、投资收益权拍卖成交价款支付方式：
投资收益权拍卖成交价款分两部分计算并按相应方式支付：
(1)货币支付。投资收益权拍卖成交价中除道路建设工程投资款外，均由投资人以货币方式支付。竞买保证金转为土地项目投资收益权成交价的首期价款，自成交之日起一个月内支付成交价款中以货币方式支付总额的50%，余款在2014年12月20日前付清。
(2)实物支付。道路工程建设投资款（概算为9252万元），由投资人以实物抵款的方式支付。终投资额度以平陆县审计局对三条道路工程建设投资审计结果为准。
4、供地时间：
（1）自投资人完成新湖大街西扩和太阳路南扩的道路工程建设投资概算额的50%后，由平陆县土地储备中心协调相关部门对新湖大街、太阳南路片区中一号地块约261亩的国有建设用地使用权公开进行挂牌出让。
（2）自投资人完成新湖大街西扩和太阳路南扩的道路工程建设，并自竣工验收合格之日起一个月内，由平陆县土地储备中心协调相关部门新湖大街、太阳南路片区内二号地块约270亩的国有建设用地使用权公开挂牌出让。
（3）国有建设用地使用权出让起始价及底价，由县政府参考新湖大街、太阳南路片区土地项目投资收益权成交价及出让宗地评估价研究决定。
（4）投资人必须参与新湖大街、太阳南路片区可出让的全部国有建设用地使用权出让活动，并以不低于出让的起始价进行报价。
5、土地项目投资收益权价款的结算
投资人出资完成新湖大街、太阳南路片区的土地收储及道路工程建设的投资，且在531亩国有建设用地使用权出让活动结束后，平陆县土地收购储备中心与投资人按以下约定进行结算：
（1）平陆县土地收购储备中心与投资人同意由平陆县审计局对新湖大街、太阳南路片区投资价款进行审计结算，以确定终的新湖大街、太阳南路片区土地项目投资收益权价款。
（2）若投资人参与新湖大街、太阳南路片区土地出让活动，并按约定报价，无论其是否竞得该项目中可出让的国有建设用地使用权，平陆县土地收购储备中心均从土地出让价款中返还其投资本金，并按约定由平陆县土地收购储备中心补偿其投资收益，前期投资及收益均不计利息。
(3)若投资人在批供地时未取得土地使用权，在土地使用权成功出让的一个月内且使用权竞得人支付土地出让金后，政府将该部分的资金再扣减相应税、费和基金后用于偿还投资收益权投资人的投资，但金额不得超过投资收益权投资人同期投资总额的80%；
(4)若投资人竞得土地使用权，且交纳了土地出让金，平陆县土地收购储备中心将部分的资金在扣减相应税、费和基金后用于偿还投资收益权投资人的投资，但金额不超过投资收益权投资人同期投资总额的80%。
（三）以上项目优势
1、本项目中的规划条件可做修改，先规划为物流仓储用地的地块可调整为商住用地，部分地块的容积率将适当上调；本项目中后期城市配套费只收取25元/㎡（标准为50元/㎡），有政策文件支持。
2、本项目地处黄河岸边，人居环境极佳，且紧邻平陆三大古渡之一茅津渡，未来将规划为旅游用地，商住价值极大。地块对面为三门峡市新建的虢国墓公园风景如画，黄河岸边古木参天，环境怡人，地块旁正在建设的平陆县重点工程大天鹅生态园将极大的提升地块的价值。
投资人可充分利用地块现状及周边环境，打造一个环境优美、非常宜居且拥有稀缺资源的高端小区。
3、购房需求旺盛，目前县城内在售楼盘已基本售完，且刚需仍然存在。平陆县2013年起售的商品房均价为3000元/㎡，三门峡市商品房均价4500元/㎡，在平陆买房省下的钱可购置一台10万元左右的家庭用小车，本地块建成的小区完全可共用三门峡的配套设施。
4.平陆作为山西的南大门和连接河南三门峡的必经之路，紧邻黄河地理优势明显，且今年平陆县政府已确定动工修建的7条道路中有三条紧邻该地块，该地块后期升值潜力巨大。
（一）平陆县概况
辖11个乡（镇、1区），总人口26万人，城区人口约7万人。地处山西省南端，位于晋陕豫地带，与运城、洛阳、郑州、西安形成“一小时经济圈”
（二）平陆县交通状况
运三高速公路、209国道纵接南北，沿黄旅游公路、风平省线横贯东西，三门峡钢桥、三门峡黄河公路大桥跨越黄河，连霍高速公路、大运高速公路、运风高速公路与之紧紧相连，穿越平陆连接陇海铁路和同蒲铁路的运三（运城——三门峡）铁路专线已通车，平陆县城距运城关公机场仅需30分钟车程，距郑州机场、洛阳机场、西安机场也只要一个小时左右。优越的地理位置和便利的交通把平陆构成通往东北、西北、中原的要冲。
（三）平陆县旅游资源
1、“大天鹅之乡”——黄河湿地
黄河湿地白天鹅自然保护区位于平陆县城西南2公里处，平陆黄河湿地东西长114公里，总面积达6691.2公顷，野生动植物种类繁多。每年10月下旬到次年的3月上旬，有上万只白天鹅及多种水鸟在此栖息越冬，已成为黄河中游生态观光旅游的乐园。
2、“三大古渡”——茅津渡
茅津渡位于县城南端，曾称陕津渡、茅城渡、会兴渡，因古代茅族居此而得名。茅津渡地形险要，历史悠久，是沟通晋豫两省的交通要津，也是万里黄河上的一个极为重要的渡口.与风陵渡、大禹渡并称为黄河三大古渡，有“铁码头”之称。
（四）平陆县经济状
平陆县不断培育科技含量高、资源消耗低、环境污染少、发展潜力大、辐射带动力强的工业项目，重点铺开了投资76亿元的15个工业项目，康乐橡塑废旧轮胎回收循环综合利用、鸿鑫源镍矿烧结、天润风电一期、武圣铝业10万吨陶瓷粉体材料、鑫森斯图10万吨铝矿石粉、昌盛铬铁精炼炉、昌鸿5万吨镍铁7个项目已建成投运；中广核风电一期、阳煤丰喜节能和安全改造、煤矿兼并重组3个项目正在快速推进；平陆历史上投资大的项目——投资42亿元的郑煤80万吨氧化铝项目奠基；武汉凯迪10万千瓦风电、黄河桥头商贸城等5个项目正在做前期准备工作。这15个项目全部投产达效后，每年可新增产值72亿元、上缴税金6.7亿元。
（五）房地产市场
平陆县城区目前在售的楼盘不多，且销售情况非常火爆，以小高层为主，基本超过3000元/㎡。 该项目以黄河大桥为中轴对称的天鹅湾风情小镇项目为高档别墅区，房价7000-8000元/㎡，目前一期已全部售罄，购房主力为对岸河南三门峡市人口。平陆县与河南三门峡市城区仅一桥之隔，但其环境优美，宜居宜商，房价远低于三门峡市，天鹅湾风情小镇一期已售的房子中有9成为三门峡人购买，便利的交通，相对低廉的房价和更好的生态环境成为平陆商品房吸引三门峡消费者的主要原因，本地块相对天鹅湾风情小镇更具地理优势（离三门峡更近）。
小区名称 房价（单位：元） 销售情况
虞国一号 3280 一期售罄，二期销售火爆
风情小镇 7000-8000 一期基本售完，二期在建
新环小区 3300 只剩下10层11层个别单元，个别户型
天地永和 均价3000 一期售完，现售二期，三期准备中
圣人佳苑 2800-3000 全部卖完
明秀花苑 未定价 一期售完，二期未定价
注：一般小区的房价在2600-2800元，钢混结构的住宅基本上都已超过3000元。
二、投资收益权标的介绍
项目一（条山大街与曹风路连线片区）
1、土地收储部分
对条山大街与曹风路连线片区的322亩土地收储，收储费用合计约4672万元。
2、工程部分
条山大街与曹风路连线1021.7米（工期12个月）道路的建设，工程概算3829万元。
3、后期可供出让的土地
条山大街与曹风路连线道路占地外，条山大街与曹风路连线片区实际可出让面积220亩。
（二）拍卖条件
1、该项目起拍价：8501万元（折算后期可供出让土地单价38.64万元/亩）。竞买保证金为1800万，准备金100万元。
2、条山大街与曹风路连线片区国有建设用地使用权出让成交价与投资收益权成交价之间的差价即为溢价。由平陆县土地收购储备中心和投资人按以下比例享受溢价收益：
平陆县土地收购储备中心按溢价的80%补偿给投资人。
3、土地项目投资收益权拍卖成交价款支付方式：
土地项目投资收益权拍卖成交价款分两部分计算并按相应方式支付：
(1)货币支付。土地项目投资收益权拍卖成交价中除道路建设工程投资款外，均由投资人以货币方式支付。竞买保证金转为土地项目投资收益权成交价的首期价款，自成交之日起一个月内支付成交价款中以货币方式支付总额的50%，余款在2014年12月20日前付清。
(2)实物支付。道路工程建设投资款（概算为3829万元），由投资人以实物抵款的方式支付。终投资额度以平陆县审计局对三条道路工程建设投资审计结果为准。
4、供地时间：
（1）自投资人完成条山大街与曹风路连线道路工程建设投资概算额的50%后，由平陆县土地储备中心协调相关部门对条山大街与曹风路连线片区中一号地块约105亩的国有建设用地使用权公开进行挂牌出让。
（2）自投资人完成条山大街与曹风路连线道路工程建设，并自竣工验收合格之日起一个月内，由平陆县土地储备中心协调相关部门对条山大街与曹风路连线片区内二号地块约115亩的国有建设用地使用权公开挂牌出让。
（3）国有建设用地使用权出让起始价及底价，由县政府参考马滹沱片区土地项目投资收益权成交价及出让宗地评估价研究决定。
（4）投资人必须参与条山大街与曹风路连线片区可出让的全部国有建设用地使用权出让活动，并以不低于出让的起始价进行报价。
5、土地项目投资收益权价款的结算
投资人出资完成条山大街与曹风路连线片区的土地收储及条山大街与曹风路连线道路工程建设的投资，且在220亩国有建设用地使用权出让活动结束后，平陆县土地收购储备中心与投资人按以下约定进行结算：
（1）平陆县土地收购储备中心与投资人同意由平陆县审计局对条山大街与曹风路连线片区土地收储及条山大街与曹风路连线道路投资价款进行审计结算，以确定终的条山大街与曹风路连线片区土地项目投资收益权价款。
（2）若投资人参与条山大街与曹风路连线片区土地出让活动，并按约定报价，无论其是否竞得该项目中可出让的国有建设用地使用权，平陆县土地收购储备中心均从土地出让价款中返还其投资本金，并按约定由平陆县土地收购储备中心补偿其投资收益，前期投资及收益均不计利息。
(3)若投资人在批供地时未取得土地使用权，在土地使用权成功出让的一个月内且使用权竞得人支付土地出让金后，政府将该部分的资金再扣减相应税、费和基金后用于偿还投资收益权投资人的投资，但金额不得超过投资收益权投资人同期投资总额的80%；
(4)若投资人竞得土地使用权，且交纳了土地出让金，平陆县土地收购储备中心将部分的资金在扣减相应税、费和基金后用于偿还投资收益权投资人的投资，但金额不超过投资收益权投资人同期投资总额的80%。
项目二（新湖大街、太阳南路片区）
1、土地收储部分
对新湖大街、太阳南路片区的915亩土地收储，收储费用合计约11182万元。
2、工程部分
新湖大街西扩和太阳路南扩的道路建设（工期12个月）费用概算为9252万元
3、后期可供出让的土地。
除新湖大街西扩和太阳路南扩的道路占地外，新湖大街西扩和太阳路南扩的道路片区实际可出让面积约531亩。
（二）拍卖条件
1、该项目起拍价：20434万元（折算后期可供出让土地单价38.48万元/亩）。竞买保证金为2250万，准备金150万元。
2、新湖大街、太阳南路片区国有建设用地使用权出让成交价与投资收益权成交价之间的差价即为溢价。由平陆县土地收购储备中心和投资人按以下比例享受溢价收益：
平陆县土地收购储备中心按溢价的80%补偿给投资人。
3、投资收益权拍卖成交价款支付方式：
投资收益权拍卖成交价款分两部分计算并按相应方式支付：
(1)货币支付。投资收益权拍卖成交价中除道路建设工程投资款外，均由投资人以货币方式支付。竞买保证金转为土地项目投资收益权成交价的首期价款，自成交之日起一个月内支付成交价款中以货币方式支付总额的50%，余款在2014年12月20日前付清。
(2)实物支付。道路工程建设投资款（概算为9252万元），由投资人以实物抵款的方式支付。终投资额度以平陆县审计局对三条道路工程建设投资审计结果为准。
4、供地时间：
（1）自投资人完成新湖大街西扩和太阳路南扩的道路工程建设投资概算额的50%后，由平陆县土地储备中心协调相关部门对新湖大街、太阳南路片区中一号地块约261亩的国有建设用地使用权公开进行挂牌出让。
（2）自投资人完成新湖大街西扩和太阳路南扩的道路工程建设，并自竣工验收合格之日起一个月内，由平陆县土地储备中心协调相关部门新湖大街、太阳南路片区内二号地块约270亩的国有建设用地使用权公开挂牌出让。
（3）国有建设用地使用权出让起始价及底价，由县政府参考新湖大街、太阳南路片区土地项目投资收益权成交价及出让宗地评估价研究决定。
（4）投资人必须参与新湖大街、太阳南路片区可出让的全部国有建设用地使用权出让活动，并以不低于出让的起始价进行报价。
5、土地项目投资收益权价款的结算
投资人出资完成新湖大街、太阳南路片区的土地收储及道路工程建设的投资，且在531亩国有建设用地使用权出让活动结束后，平陆县土地收购储备中心与投资人按以下约定进行结算：
（1）平陆县土地收购储备中心与投资人同意由平陆县审计局对新湖大街、太阳南路片区投资价款进行审计结算，以确定终的新湖大街、太阳南路片区土地项目投资收益权价款。
（2）若投资人参与新湖大街、太阳南路片区土地出让活动，并按约定报价，无论其是否竞得该项目中可出让的国有建设用地使用权，平陆县土地收购储备中心均从土地出让价款中返还其投资本金，并按约定由平陆县土地收购储备中心补偿其投资收益，前期投资及收益均不计利息。
(3)若投资人在批供地时未取得土地使用权，在土地使用权成功出让的一个月内且使用权竞得人支付土地出让金后，政府将该部分的资金再扣减相应税、费和基金后用于偿还投资收益权投资人的投资，但金额不得超过投资收益权投资人同期投资总额的80%；
(4)若投资人竞得土地使用权，且交纳了土地出让金，平陆县土地收购储备中心将部分的资金在扣减相应税、费和基金后用于偿还投资收益权投资人的投资，但金额不超过投资收益权投资人同期投资总额的80%。
（三）以上项目优势
1、本项目中的规划条件可做修改，先规划为物流仓储用地的地块可调整为商住用地，部分地块的容积率将适当上调；本项目中后期城市配套费只收取25元/㎡（标准为50元/㎡），有政策文件支持。
2、本项目地处黄河岸边，人居环境极佳，且紧邻平陆三大古渡之一茅津渡，未来将规划为旅游用地，商住价值极大。地块对面为三门峡市新建的虢国墓公园风景如画，黄河岸边古木参天，环境怡人，地块旁正在建设的平陆县重点工程大天鹅生态园将极大的提升地块的价值。
投资人可充分利用地块现状及周边环境，打造一个环境优美、非常宜居且拥有稀缺资源的高端小区。
3、购房需求旺盛，目前县城内在售楼盘已基本售完，且刚需仍然存在。平陆县2013年起售的商品房均价为3000元/㎡，三门峡市商品房均价4500元/㎡，在平陆买房省下的钱可购置一台10万元左右的家庭用小车，本地块建成的小区完全可共用三门峡的配套设施。
4.平陆作为山西的南大门和连接河南三门峡的必经之路，紧邻黄河地理优势明显，且今年平陆县政府已确定动工修建的7条道路中有三条紧邻该地块，该地块后期升值潜力巨大。
