购买二手房如何避免卖方违约

近期在二手房买卖市场中，关于卖方违约的情况频繁发生，对于有买二手房需求的购房者来说，怎么才能大程度保障自己的利益，避免卖家违约，今天锦盾房产律师简单讲一些二手房的实操要点。
1、购买二手房的步一般是签定金合同、打定金。
在这一步，实际操作中的法律结果是，定金合同就是具有完全法律效力的合同，因此你打给上家多少定金，对方违约就要赔你多少定金，同理你违约对方没收定金。
那么也就是说，定金合同里直接写明定金20万/50万，然后直接银行转账20万/50万到卖方房产证上本人的（实名认证的支付宝也行），附注写清楚是哪套房子的定金，证据确凿。锦盾房产律师特别说明：打定金的前提是产调没问题再打，别盲目！
如果卖方要违约，那么你定金打的越多，他要赔的就越多，不违约的概率就越高。当然你一定得确定自己不会违约。
当然，也不是定金打多少就一定赔多少，实际操作中，一般多支持20%，也就是说，你定金打个房价的20%过去，对你的保护基本也就到这里封顶了，如果对方真的赔你20%，那你拿着这20%赶紧去买其他房子，不要恋战，打官司太浪费时间，没有必要浪费这个时间，一定要打到底也可以，只是一般不建议这样操作。
2、购买二手房一般第二步是付齐首付、网签。
到了这一步，如果卖方要违约，真的打官司，如果你付得出全款，法院一般会判付钱→强制过户。
如果你付不出全款，那么虽然一般网签合同约定的违约金格式条款是房价（合同上的房屋总价）的20%，但是如果你的实际损失远远超过20%，你同样可以主张要求对方赔偿你的全部损失，而不仅仅是20%，是可以去告卖方的。
总结来说，理想的做法是：
步：当场付清首付直接网签（网签时间每天8:00-21:00）
第二步：快速度完成过户
避免违约的原则肯定是越早网签越早过户越好
如果都做到位了，对方想违约却不肯赔钱，可以找专业的房产律师去起诉卖方。违约是一个中性词，违约是合同双方合法的对等的权利。违约很正常，无可厚非。但是如果违约了想不赔钱，那就不对了，做为受害者一定要起诉维权！
河南锦盾律师事务所（http://www.jindunl***/）提醒大家：清楚明白自己的权利与义务就好，当然重要的还是签字付钱的时候要慎重。