广州白云法院损害赔偿纠纷律师 人身损害赔偿律师
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广东鑫霆律师事务所地址：广州市越秀区农林下路81号新裕大厦25楼25A室；地铁：区庄站B2出口；
在广州签订了二手房买卖合同，却遭遇了房屋被查封买卖合同是否有效？
基本案情：2016年11月11日，以小方为甲方（卖方），以小柳夫妇为乙方（买方），以诚某地产公司为丙方，三方签订《存量房买卖合同》；合同约定：甲方将其位于番禺区大龙街的房屋以192.5万元的成交价整套出售给乙方，交楼时间是2016年12月10日，双方同意自银行审批同意贷款通知书后七个工作日内完成本次交易的递件手续，并约定交易过户手续需在2016年12月31日前完成。同日，小柳夫妇向小方支付涉案房屋的定金10万元并委托诚某地产公司代为办理银行按揭贷款手续。
波折一：房子被查封了
房子因原房主欠债被查封，买房人提前付款帮还债；2016年12月15日，小方按照合同的约定将房屋交付给小柳夫妇。但遗憾的是，该合同签订后，小方因对外负有债务导致该房屋被越秀区人民法院查封而无法按照合同的约定于2016年12月31日前完成房屋的过户交易手续。为此，小柳夫妇与小方于2017年1月10日签订《双方交易情况》，约定小柳夫妇同意提前向小方支付首期77.5万元用于偿还小方涉案房产的查封及外债事宜，小方承诺：2017年2月28日前办理查封及外债、过户等事宜，如不能履行以上承诺，应承担法律一切责任。随后，小柳夫妇即向小方支付了购房首期款77.5万元。
房屋解封后，小柳多次催促小方办理垫资赎契及过户事宜，但房管局仍没有收到相应的资料，小柳认为小方已构成根本违约，遂向法院提起诉讼，请求判令小方继续履行合同并将房屋过户至小柳夫妇名下，同时请求判令小方支付迟延履行金和律师费。
对此，建行广东省分行确认小柳就涉案房屋向其申请贷款事宜，其述称同贷书（《同意贷款申请书》）是在2017年6月份左右才出具；但现由于本案纠纷，其行不同意就涉案房屋再向小柳。小方称，其一直积极履行合同，愿意办理过户，不存在违约，直至庭审时，小柳夫妇仍未取得同贷书，而建行广东省分行于2017年6月份才出具同贷书，其不可能于2017年2月份办理完成过户手续。
本案中，小方的妻子小春以第三人身份提起诉请，主张涉案房屋为夫妻共同财产，对小方在两人诉讼离婚期间的出售房屋的事实并不知情。小方妻子要求：1.确认涉案房屋为夫妻共同财产；2.不同意过户给小柳夫妇，也不同意配合办理相关手续。
买卖双方签署的合同还有效吗
法院经审理认为：小方为涉案房屋的物权登记人，因现有证据显示涉案房屋为小方与小春夫妻关系存续期间所购买，两人对涉案房屋是否属于夫妻共同财产存在分歧，但鉴于第三人小春主张的要求确认该涉案房屋为其二人的夫妻共有财产，与本案不属同一法律关系；另其变更第二项诉讼请求后的诉请实为抗辩意见，故第三人小春在本案中的诉讼请求不符合须共同诉讼的条件，该诉求不应在本案中处理（已另行出具裁判书）。小方为涉案房屋的显名物权登记人，其对外应享有其登记物权的处分权，故小柳夫妇与小方所签订的上述《存量房买卖合同》和《双方交易情况》，均为双方当事人的真实意思表示，无违反法律法规的禁止性规定，应合法有效。
涉案合同能否以及如何继续履行
现第三人小春抗辩表示不同意小柳夫妇与小方对涉案房屋的过户及交易。所以现本案的争议焦点在于：上述合同能否继续履行的问题。而涉案合同能否继续履行，主要审查的是小柳夫妇购买涉案房屋，是否属于善意的购房人。
广东鑫霆律师事务所律师团队是广东鑫霆律师事务所专业房产律师团队，团队律师均名校毕业，执业经验丰富。邹强律师团队25年执业经验，专业代理房产买卖合同、承包合同、运输合同、二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，征地拆迁补偿纠纷及商铺租赁纠纷案件，多年来累积了丰富的执业经验及办案技巧。25年的执业精神赢得了当事人的充分信赖。
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在广州签订了二手房买卖合同，却遭遇了房屋被查封买卖合同是否有效？
基本案情：2016年11月11日，以小方为甲方（卖方），以小柳夫妇为乙方（买方），以诚某地产公司为丙方，三方签订《存量房买卖合同》；合同约定：甲方将其位于番禺区大龙街的房屋以192.5万元的成交价整套出售给乙方，交楼时间是2016年12月10日，双方同意自银行审批同意贷款通知书后七个工作日内完成本次交易的递件手续，并约定交易过户手续需在2016年12月31日前完成。同日，小柳夫妇向小方支付涉案房屋的定金10万元并委托诚某地产公司代为办理银行按揭贷款手续。
波折一：房子被查封了
房子因原房主欠债被查封，买房人提前付款帮还债；2016年12月15日，小方按照合同的约定将房屋交付给小柳夫妇。但遗憾的是，该合同签订后，小方因对外负有债务导致该房屋被越秀区人民法院查封而无法按照合同的约定于2016年12月31日前完成房屋的过户交易手续。为此，小柳夫妇与小方于2017年1月10日签订《双方交易情况》，约定小柳夫妇同意提前向小方支付首期77.5万元用于偿还小方涉案房产的查封及外债事宜，小方承诺：2017年2月28日前办理查封及外债、过户等事宜，如不能履行以上承诺，应承担法律一切责任。随后，小柳夫妇即向小方支付了购房首期款77.5万元。
房屋解封后，小柳多次催促小方办理垫资赎契及过户事宜，但房管局仍没有收到相应的资料，小柳认为小方已构成根本违约，遂向法院提起诉讼，请求判令小方继续履行合同并将房屋过户至小柳夫妇名下，同时请求判令小方支付迟延履行金和律师费。
对此，建行广东省分行确认小柳就涉案房屋向其申请贷款事宜，其述称同贷书（《同意贷款申请书》）是在2017年6月份左右才出具；但现由于本案纠纷，其行不同意就涉案房屋再向小柳。小方称，其一直积极履行合同，愿意办理过户，不存在违约，直至庭审时，小柳夫妇仍未取得同贷书，而建行广东省分行于2017年6月份才出具同贷书，其不可能于2017年2月份办理完成过户手续。
本案中，小方的妻子小春以第三人身份提起诉请，主张涉案房屋为夫妻共同财产，对小方在两人诉讼离婚期间的出售房屋的事实并不知情。小方妻子要求：1.确认涉案房屋为夫妻共同财产；2.不同意过户给小柳夫妇，也不同意配合办理相关手续。
买卖双方签署的合同还有效吗
法院经审理认为：小方为涉案房屋的物权登记人，因现有证据显示涉案房屋为小方与小春夫妻关系存续期间所购买，两人对涉案房屋是否属于夫妻共同财产存在分歧，但鉴于第三人小春主张的要求确认该涉案房屋为其二人的夫妻共有财产，与本案不属同一法律关系；另其变更第二项诉讼请求后的诉请实为抗辩意见，故第三人小春在本案中的诉讼请求不符合须共同诉讼的条件，该诉求不应在本案中处理（已另行出具裁判书）。小方为涉案房屋的显名物权登记人，其对外应享有其登记物权的处分权，故小柳夫妇与小方所签订的上述《存量房买卖合同》和《双方交易情况》，均为双方当事人的真实意思表示，无违反法律法规的禁止性规定，应合法有效。
涉案合同能否以及如何继续履行
现第三人小春抗辩表示不同意小柳夫妇与小方对涉案房屋的过户及交易。所以现本案的争议焦点在于：上述合同能否继续履行的问题。而涉案合同能否继续履行，主要审查的是小柳夫妇购买涉案房屋，是否属于善意的购房人。
广东鑫霆律师事务所律师团队是广东鑫霆律师事务所专业房产律师团队，团队律师均名校毕业，执业经验丰富。邹强律师团队25年执业经验，专业代理房产买卖合同、承包合同、运输合同、二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，征地拆迁补偿纠纷及商铺租赁纠纷案件，多年来累积了丰富的执业经验及办案技巧。25年的执业精神赢得了当事人的充分信赖。
