山西省太原市阳曲县国有建设用地低价拍卖
一、山西省太原市阳曲县城市概况
基本概况：
阳曲县位于太原市北部，属于太原都市圈的北部门户节点。2005年山西省公布《山西省城镇化发展纲要》提出增强太原的城市集聚辐射功能、加快太原都市圈发展的任务，确立了太原市与晋中市榆次区“同城化”的发展目标，即建设大太原都市圈。山西省构建“一核 一圈 三群”为主体的城镇化格局，建设阳曲、清徐和修文三个以产业发展为主的组团，阳曲县迎来了自身的发展机遇期。阳曲县的工业化、城镇化将进一步提速，城镇建设亟待改善。
房地产：
阳曲县房地产市场为纯刚需市场，县区内共有五六个楼盘项目，均价3500元左右，户型面积大不超过120平方米，高层住宅少，无高端项目，也无大型商业综合体项目。阳曲县的楼盘项目均由当地开放商自建自销，无外来品牌房企也无代理公司。
阳曲房地产市场发展前景看好，随着阳兴大道的建设（阳兴大道南接滨河东路，北至阳曲县大盂镇），建成后将大大缩短太原市区与阳曲县的时空距离。随着阳曲县转型发展产业园区和太原工业新城的不断建设和阳兴大道的修建完成，阳曲县的房地产市场将迎来新的发展契机。
目前县城内住宅均价约为2800-3500元/平，高端小区高可达到4000多元/平，商铺价格约在10000多元/平。
二、标的介绍
阳曲县2014-G-05号国有建设用地使用权（49.07亩；60万元/亩）
1、标的位置
该地块位于黄寨镇大屯庄村。
2、规划条件
容积率：1—2.42；建筑密度：25%；绿地率：40%
净用地面积32712.5㎡（49.07亩）。该地块为商住用地，商业40年、住宅70年，商住比为1:3.5。
3、拍卖条件及付款方式
（1）、该地块拍卖起始价为2945万元。
（2）、竞得人动工时间为自签订《国有建设用地使用权出让合同》起一年内，竣工时间为自签订《国有建设用地使用权出让合同》起三年内。
（3）、竞得人与阳曲县国土资源局签订《成交确认书》、《国有建设用地使用权出让合同》后，竞得人先期交付的竞买保证金自动转作成交价款，且一个月内付到成交价款的50%，余款半年付清。
4、SWOT分析
优势：（1）地块规整，产权明确，达到三通一平，开发成本较低，资金投入少，。
（2）地块两面临街，商业价值巨大。
（3）地块位于城东新区，是未来的政治、文化、文化、娱乐中心。
（4）新区规划学校与地块隔街相对。
机会：阳曲县位于太原都市圈的北部门户节点，是大太原都市圈的城镇化核心圈，且随着产业园区的建设和完善，当地的工业化、城镇化水平将会不断提高，这对房地产将会带来巨大的市场需求。
5、成本分析
建筑面积：32712.5*2.42=79164.25㎡
商业建筑面积(两层）：404.23*6*2=4850.76㎡
临街面长度：275.99+28.16+100.08=404.23m
净 深：6m
住宅面积：79164.25*3.5/4.5=61572.2㎡
开发成本：2372元/㎡(楼面地价：2945万元/79164.25=372元/㎡,建安成本：1500元/㎡左右,税 • 费：500元)
结合阳曲房地产市场，对未来住宅及商铺销售价格进行预估，测算开发商盈利：
一、住宅销售3000元/㎡，商铺8000元/㎡
盈利：61572.2*628+4850.76*5628=6596.7万元
二、住宅销售3500元/㎡，商铺10000元/㎡
盈利：61572.2*1128+4850.768*7628=10645.5万元
基本概况：
阳曲县位于太原市北部，属于太原都市圈的北部门户节点。2005年山西省公布《山西省城镇化发展纲要》提出增强太原的城市集聚辐射功能、加快太原都市圈发展的任务，确立了太原市与晋中市榆次区“同城化”的发展目标，即建设大太原都市圈。山西省构建“一核 一圈 三群”为主体的城镇化格局，建设阳曲、清徐和修文三个以产业发展为主的组团，阳曲县迎来了自身的发展机遇期。阳曲县的工业化、城镇化将进一步提速，城镇建设亟待改善。
房地产：
阳曲县房地产市场为纯刚需市场，县区内共有五六个楼盘项目，均价3500元左右，户型面积大不超过120平方米，高层住宅少，无高端项目，也无大型商业综合体项目。阳曲县的楼盘项目均由当地开放商自建自销，无外来品牌房企也无代理公司。
阳曲房地产市场发展前景看好，随着阳兴大道的建设（阳兴大道南接滨河东路，北至阳曲县大盂镇），建成后将大大缩短太原市区与阳曲县的时空距离。随着阳曲县转型发展产业园区和太原工业新城的不断建设和阳兴大道的修建完成，阳曲县的房地产市场将迎来新的发展契机。
目前县城内住宅均价约为2800-3500元/平，高端小区高可达到4000多元/平，商铺价格约在10000多元/平。
二、标的介绍
阳曲县2014-G-05号国有建设用地使用权（49.07亩；60万元/亩）
1、标的位置
该地块位于黄寨镇大屯庄村。
2、规划条件
容积率：1—2.42；建筑密度：25%；绿地率：40%
净用地面积32712.5㎡（49.07亩）。该地块为商住用地，商业40年、住宅70年，商住比为1:3.5。
3、拍卖条件及付款方式
（1）、该地块拍卖起始价为2945万元。
（2）、竞得人动工时间为自签订《国有建设用地使用权出让合同》起一年内，竣工时间为自签订《国有建设用地使用权出让合同》起三年内。
（3）、竞得人与阳曲县国土资源局签订《成交确认书》、《国有建设用地使用权出让合同》后，竞得人先期交付的竞买保证金自动转作成交价款，且一个月内付到成交价款的50%，余款半年付清。
4、SWOT分析
优势：（1）地块规整，产权明确，达到三通一平，开发成本较低，资金投入少，。
（2）地块两面临街，商业价值巨大。
（3）地块位于城东新区，是未来的政治、文化、文化、娱乐中心。
（4）新区规划学校与地块隔街相对。
机会：阳曲县位于太原都市圈的北部门户节点，是大太原都市圈的城镇化核心圈，且随着产业园区的建设和完善，当地的工业化、城镇化水平将会不断提高，这对房地产将会带来巨大的市场需求。
5、成本分析
建筑面积：32712.5*2.42=79164.25㎡
商业建筑面积(两层）：404.23*6*2=4850.76㎡
临街面长度：275.99+28.16+100.08=404.23m
净 深：6m
住宅面积：79164.25*3.5/4.5=61572.2㎡
开发成本：2372元/㎡(楼面地价：2945万元/79164.25=372元/㎡,建安成本：1500元/㎡左右,税 • 费：500元)
结合阳曲房地产市场，对未来住宅及商铺销售价格进行预估，测算开发商盈利：
一、住宅销售3000元/㎡，商铺8000元/㎡
盈利：61572.2*628+4850.76*5628=6596.7万元
二、住宅销售3500元/㎡，商铺10000元/㎡
盈利：61572.2*1128+4850.768*7628=10645.5万元
